Wohnbau : Sanieren und Bestandsbau als Chance

Dass der Wohnbau in Österreich und Deutschland rückläufig ist und aktuell als Sorgenkind der Bauwirtschaft gilt, zeigen die Zahlen von Statistik Austria und dem Statistischen Bundesamt Deutschland.* Neben einem Rückgang von Baugenehmigungen und Auftragseingängen werden Baufirmen immer häufiger mit Stornierungen von Projekten im Wohnbausegment konfrontiert. Die Wohnbautätigkeit geht dabei eklatant zurück.

*_{Vgl. hierzu: https://www.statistik.at/stati...; sowie: https://www.destatis.de/DE/The... (Links zuletzt abgerufen am 24.1.2024)}

In Deutschland ist die Lage aktuell besonders prekär. Das statistische Bundesamt gab etwa bekannt, dass von Jänner bis Oktober 2023 der Bau von rund 218.100 Wohnungen genehmigt worden sei – was einem Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp 27 Prozent entspreche. Das Ziel, das die deutsche Ampel-Regierung mit dem Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr angestrebt hat, wird demnach weit verfehlt.

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Summa Summarum strahlen die Rückgänge allein in diesem Bausegment auch negativ auf die Gesamtbetrachtung der Bauwirtschaft aus – wobei einzelne Bereiche wie z.B. der Tiefbau sowohl für Österreich als auch für Deutschland positivere Perspektiven zeichnen.

Aber schauen wir genauer auf die Wohnbaukrise: Welche Umstände gelten als wesentliche Treiber solch einer Krise, wie schätzen Experten die Zukunft ein und welche Gegenmaßnahmen liegen nahe? Und vor allem: Könnte die Krise auch zur Chance für neue, bessere und geschäftsträchtige Entwicklungen werden?

Für die gedämpfte Wohnbautätigkeit, wie sie aktuell ihre Auswüchse findet, wirken gleich mehrere Faktoren treibend. Wie es beispielsweise Peter Krammer, Präsident der VIBÖ (Vereinigung der Österreichischen Bauindustrie) und CEO von Swietelsky, zusammenfasste, würden der starke Anstieg der Zinsen, der damit verbundene Anstieg der Kapitalkosten, strengere Kreditvergaberichtlinien, steigende Baukosten, hohe Grundstückspreise und hohe energetische Anforderungen an den Neubau die Wohnbautätigkeit dämpfen.

Laut dem Österreichischen Institut für Wirtschaftsforschung (Wifo) belaste zudem ein mangelndes Konsumentenvertrauen die Gesamtlage. Wer in Österreich dieser Tage überlegt, in den Neubau seines Eigenheims zu investieren, wird, wenn nicht von der KIM-Verordnung eingebremst, mindestens durch oben genannte Faktoren Bedenken hegen.
Ein Rezept an repressiven Zutaten also, die aus mehreren Richtungen kommend im Zusammenwirken gleich Druck auf einigen Ebenen ausüben.

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Wie ifo-Experte Klaus Wohlrabe erst im September 2023 hinsichtlich des erhobenen Geschäftsklimas der Branche in Deutschland meinte, seien viele Projekte wegen der höheren Zinsen und gestiegenen Baukosten gar nicht mehr wirtschaftlich umsetzbar. Was hier für den deutschen Wohnbau gilt, gilt ähnlich freilich für den Österreichischen.

Ein Allheilmittel gegen die negativen Faktoren ist – bei allen möglichen einzelnen Maßnahmen - weit und breit nicht zu sehen. Für die Baubranche liegt aber durchaus in der Sanierung und im Bestandsbau eine naheliegende Chance, wie sich der aktuell schwächelnde Wohn-/Neubau kompensieren ließe – wenngleich es da komplizierter und zumindest am Anfang und zu gegenwärtigen Bedingungen teurer werden dürfte.

Dass die Wohnbaukrise zu einem Umdenken führe, in welchem die Sanierung Impulse setzen könnte, deckt sich auch mit einer Einschätzung von Mark Neuner, Architekt und Gründer von Mostlikely Architecture. Ende letztes Jahr sprach dieser im Presse-Kurztalk von einer Zeitenwende beim Bauen. Ganz konkret hieß es dabei:

Wir hätten ein enormes Potenzial im Sinne des Urban Minings, was bedeute, die Weiternutzung des Bestandes werde ein sehr wichtiges Thema werden, so Neuner.

Sanierung und Bestandsbau waren auch Themen bei der 6. Jahrestagung für Baurecht und Baustandards, von Austrian Standards am 29.November 2023. Dass es bei der Sanierung noch Luft nach oben gebe – und hier speziell den Westen Österreichs ins Auge gefasst –, wusste beispielsweise Matthias Moosbrugger von der Rhomberg Bau Holding GmbH zu pointieren. Dieser ergänzte aber auch, Sanieren müsse (noch) attraktiver werden und es brauche den Willen aller Beteiligten.

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Um beim Thema "Sanieren" zu differenzieren und Lösungsansätze wie die serielle Sanierung – mit welcher schnelle, effiziente Abwicklungen möglich werden – richtig einzuordnen, wollte Annette Scheckmann von der Strabag AG die thermische Sanierung als vom Bauen im Bestand getrennt verstanden wissen. Für thermische Sanierung könne eine serielle Abwicklung ihrer Meinung nach gut funktionieren, nicht ohne Weiteres aber, wenn das gesamte Nutzungskonzept des Bestandes geändert werden solle. Das sei einfach zeit- und kostenintensiver, benötige insbesondere mehr Personenstunden. Ergänzend meinte sie:

Nur müsse eine Lösung dafür gefunden werden, wie wir beim Bauen im Bestand dem Fachkräftemangel begegnen könnten, wenn ebendort mehr Personenstunden anfielen, als dies im Neubau der Fall sei.

Was nach viel Arbeit klingt, nämlich Sanieren und Bauen im Bestand nicht bloß attraktiver zu gestalten, sondern auch Themen wie dem Fachkräftemangel vernünftig zu begegnen, gibt trotzdem mindestens eine Richtung vor. Eine mögliche Schubwirkung nämlich, die man sich für die Bautätigkeit holen könnte und sollte, welche auch gegen die gering prognostizierte Neubautätigkeit im Wohnbau wirken könnte – unter Betracht künftiger Gesetzeslagen sogar müsse.

In jedem Fall scheint auch klar: Wenn speziell das Bauen im Bestand zu gegenwärtigen Bedingungen noch teurer sein könnte wie der Neubau, so braucht es Lösungen, die ebendem entgegenwirken und die Schaffung von Wohnraum leistbar(er) machen.