Bauwirtschaft I Wohnbau sinkt in Deutschland weiter : Abwärtstrend bei Wohnungen bleibt

Nach Einschätzung von Experten wird die Bundesregierung ihr Wohnungsbauziel angesichts der Flaute auch in diesem Jahr deutlich verfehlen. Sie strebt eigentlich 400.000 Wohnungen pro Jahr an. Von Januar bis Juli wurden 123.600 Wohnungen genehmigt - 20,8 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.
"Das aktuelle Niveau der Baugenehmigungen entspricht nur rund 200.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr", sagte der wissenschaftliche Direktor des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung, Sebastian Dullien. "Die Wohnungsknappheit in den deutschen Ballungsräumen wird damit absehbar anhalten."

Eine schnelle Trendwende ist unwahrscheinlich, denn der Auftragsmangel im Wohnungsbau hat sich im August kaum verringert. 50,6 Prozent der Unternehmen klagten darüber - nach 51,3 Prozent im Juli, wie das Münchner Ifo-Institut in seiner Umfrage unter Managern ermittelte.
Der Anteil hält sich seit neun Monaten über der 50-Prozent-Marke. "Die Krise im Wohnungsbau wird noch lange anhalten", prognostizierte Ifo-Konjunkturchef Klaus Wohlrabe. "Die Unternehmen suchen weiter nach Hoffnungssignalen."

Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen ist in Deutschland im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 21,1 Prozent auf 106.700 gesunken, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Hohe Finanzierungs- und Baukosten gelten als Gründe für den Abwärtstrend. Branchenverbände klagen zudem über zu viel Bürokratie.

Bis zuletzt zeigte die Tendenz deutlich nach unten: Allein im Juni gab es einen Rückgang um 19,0 Prozent auf 17.600 Wohnungen. Im Vergleich zum Juni 2022 waren es sogar 42,1 Prozent weniger.
"Das aktuelle Niveau der Baugenehmigungen entspricht nur noch gut 200.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr", sagte der wissenschaftliche Direktor des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK), Sebastian Dullien. Eine Trendwende sei frühestens im Laufe des Jahres 2025 zu erwarten, wenn die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen deutlich gesenkt hat und dies auf die Baunachfrage durchschlagen dürfte.

Am stärksten war der Rückgang der Baugenehmigungen in den ersten sechs Monaten des Jahres bei Einfamilienhäusern: Hier gab es einen Einbruch um 30,9 Prozent auf 18.600. Bei den Zweifamilienhäusern wurde ein Minus von 14,9 Prozent auf 6.600 gemeldet. Auch bei den Mehrfamilienhäusern - der zahlenmäßig wichtigsten Gebäudeart - ging die Zahl der Baugenehmigungen deutlich zurück: Sie sank um 20,8 Prozent auf 57.300 Wohnungen.

Die Aussichten auf eine Trendwende im zweiten Halbjahr sind nicht besonders gut. Im Juli berichtete mehr als jedes zweite Bauunternehmen von Auftragsengpässen im Wohnungsbau, wie eine Umfrage des Münchner ifo-Instituts ergab.

In Deutschland könnten in den nächsten Jahren deutlich weniger Wohnungen gebaut werden als zuletzt. Für 2026 rechnen die Experten vom Münchner Ifo-Institut nur noch mit 175.000 neu gebauten Wohnungen. Das wären über 40 Prozent weniger als die knapp 300.000 Wohnungen im Jahr 2022.

"Die Prognose ist mit Unsicherheiten behaftet, aber es ist ziemlich klar, dass wir spätestens 2026 unter die Marke von 200.000 rutschen werden", prognostiziert Ifo-Bauexperte Ludwig Dorffmeister. Das Ziel, das die Berliner Koalition bei ihrem Amtsantritt 2021 ausgegeben hat, sind 400.000 neue Wohnungen pro Jahr. Dieses Ziel rückt offensichtlich in immer weitere Ferne. Der Ifo-Experte rechnet in den kommenden zwei Jahren ebenso wenig mit einer grundlegenden Besserung wie die Bau- und Wohnungswirtschaft. "Insgesamt habe ich wenig Hoffnung auf die große Trendwende".

"Wie in anderen europäischen Ländern spürt der Wohnungsneubau derzeit die negativen Folgen der hohen Inflation und des Zinsanstiegs", sagte Dorffmeister. "In Deutschland sind zudem die Baukosten völlig aus dem Ruder gelaufen und verhindern eine Erholung des Marktes."

Entscheidend für die Prognose der Neubauzahlen ist der Einbruch bei den Bauanträgen und Wohnungsbaugenehmigungen. So wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Mai nur mehr 17.800 Bauanträge genehmigt, fast 44 Prozent weniger als im Mai 2022.
Die Baukosten sind mittlerweile so hoch, dass viele Wohnungsbaugenossenschaften und kommunale Unternehmen neue Projekte auf Eis gelegt haben. Der Hauptgrund: Damit sich die Gebäude in der üblichen Zeit von 25 bis 30 Jahren amortisieren, müssten die Unternehmen auch jenseits der Ballungsräume sehr hohe Mieten verlangen, die in kleineren Städten kaum jemand zahlen will.

Bauen ist noch immer teuer. Das hält viele von der Umsetzung ihres Bauvorhabens ab. Auch in Deutschland. Bei Einfamilienhäusern fiel der Rückgang der Baugenehmigungen in den ersten fünf Monaten des Jahres mit 31,5 Prozent auf 15.500 am stärksten aus.

Beim schwächelnden Wohnungsbau in Deutschland ist keine Trendwende in Sicht, im Gegenteil: Die Zahl der Baugenehmigungen sank im Mai im Vergleich zum Vorjahresmonat um 24,2 Prozent oder 5.700 auf 17.800, wie das Statistische Bundesamt am Donnerstag mitteilte. Im Vergleich zum Mai 2022 gab es sogar einen Rückgang um fast 44 Prozent. Von Januar bis Mai dieses Jahres wurden damit 89.000 Wohnungen genehmigt. Das waren 21,5 Prozent oder 24.400 weniger als ein Jahr zuvor.

Bei Einfamilienhäusern fiel der Rückgang der Baugenehmigungen in den ersten fünf Monaten des Jahres mit 31,5 Prozent auf 15.500 am stärksten aus. Bei Zweifamilienhäusern wurde ein Minus von 15,7 Prozent auf 5.500 gemeldet. Auch bei den Mehrfamilienhäusern - der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart - ging die Zahl der Genehmigungen deutlich zurück: Sie sank um 21,7 Prozent auf 47.900.

Teure Materialien und gestiegene Finanzierungskosten schrecken nach wie vor viele potenzielle Bauherren und Investoren ab.

Das Bauhauptgewerbe in Deutschland hat im April kurzfristig weniger Aufträge erhalten. Im Vergleich zum März sank das preis-, kalender- und saisonbereinigte Auftragsvolumen um 1,5 Prozent, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Im Vergleich zum April 2023 gingen allerdings 2,3 Prozent mehr Aufträge ein.

Vor allem der Tiefbau konnte gegenüber dem Vorjahresmonat neue Aufträge verbuchen (plus 7,9 Prozent), während die Nachfrage im Hochbau um 4,2 Prozent zurückging. Unter Berücksichtigung der Preissteigerungen ergab sich insgesamt ein auf das Jahr hochgerechneter nominaler Auftragszuwachs von 10,1 Prozent.

Deutlich aufgeholt haben die Unternehmen bei den Umsätzen. Nach einem schwachen Jahresauftakt stiegen die Erlöse im April um 11,3 Prozent auf 9,3 Milliarden Euro, wie die Statistiker mitteilten. Preisbereinigt lag das Wachstum in diesem Monat bei 10,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Damit erreichten die realen Umsätze in den ersten vier Monaten des Jahres exakt das Vorjahresniveau. Nominal, also unter Berücksichtigung von Preissteigerungen, nahmen sie um 0,9 Prozent zu.

Die krisengeplagte deutsche Baubranche kann vorerst nicht mit zusätzlichen Finanzhilfen der Bundesregierung rechnen. Stattdessen sollen Genehmigungen schneller erteilt und Vorschriften gestrichen werden, die das Bauen teurer machen.

Wegen der höheren Kreditzinsen und teurer Baumaterialien ist die Branche seit zwei Jahren in einer Krise. Die Unternehmen klagen über fehlende Neuaufträge und Stornierungen bereits geplanter Projekte. 2022 und 2023 wurden jeweils nur rund 295.000 Wohnungen fertiggestellt. Eigentlich hat sich die Ampel-Regierung 400.000 Wohnungen jährlich vorgenommen.

>> Nie mehr eine wichtige Neuigkeit aus der Baubranche verpassen? Abonnieren Sie unseren viel geklickten Newsletter! Hier geht’s zur Anmeldung!

Bundeskanzler Olaf Scholz sieht deswegen einen dringenden Handlungsbedarf. Nötig sei "Neubau im großen Stil", sagte der SPD-Politiker. "Wir müssen mehr und anders bauen." Er wolle in Deutschland keine Verhältnisse, "wo erst Einwohner mit niedrigen und dann immer mehr auch Frauen und Männer mit mittleren Einkommen regelrecht aus den Städten gedrückt werden."

Bauministerin Klara Geywitz betonte die Bedeutung der Bauindustrie in Zeiten einer schwachen Konjunktur: "Deutschland hat ein Problem mit dem Wirtschaftswachstum und wenn die Bauwirtschaft nicht wieder ins Wachstum kommt, dann wird das mit dem Gesamtwirtschaftswachstum auch nicht werden." Die Branche dürfe jedoch nicht nur auf staatliche Subventionen setzen.

Möglich seien nur punktuelle Förderprogramme für Infrastruktur und Dinge, die sich allein nicht rechneten. "Aber wir müssen eigentlich uns zum Ziel setzen, dass wir in Deutschland für den Bereich der privaten Investitionen - und die sind riesig - es schaffen, dass wir wieder frei finanziert und rentierlich in einer absehbar schnellen Zeit bauen können."

Auch Lindner setzt auf private Investitionen statt öffentlicher Förderung. Das Gros der Investitionen in den Wohnungsbau müsse von privater Hand geleistet werden, sagte der FDP-Chef. Öffentliche Infrastruktur allerdings, also Brücken, Schienen, Straßen und Digitalisierung, sei Sache des Staates. Hier müssten hinreichende Mittel bereitgestellt werden.

Um die Baubranche zu entlasten, dürften auch bereits hohe Standards für Energieeffizienz, Lärmschutz oder Brandschutz nicht weiter erhöht werden. Außerdem dürfe der Staat über die Mietpreisbremse hinaus nicht zusätzlich das Mietrecht verschärfen.

Kanzler Scholz regte auch an, dass Unternehmen wieder mehr Wohnungen für ihre Mitarbeiter bauen könnten. "Das ist ja auch irgendwie ein wenig aus der Mode gekommen und ich hoffe, dass es ein bisschen anders wird", sagte Scholz. Dafür habe die Bundesregierung mit der neuen Wohngemeinnützigkeit gerade steuerliche Vorteile auf den Weg gebracht. "Jetzt müssen nur noch viele Unternehmen auf die Idee kommen, dass das vielleicht was mit dem HR (Humankapital) zu tun haben könnte."

Das Kabinett hatte am Mittwoch Steuervorteile für sozial orientierte Unternehmen ermöglicht, die Wohnungen zu Mieten unter Marktniveau anbieten. Es brachte am Mittwoch nach monatelangen Verhandlungen eine neue Wohngemeinnützigkeit auf den Weg. Damit können Unternehmen von den bei Gemeinnützigkeit üblichen Steuerleichterungen profitieren, wenn sie dauerhaft Wohnungen unterhalb der ortsüblichen Mieten anbieten.

Im Bauministerium herrschte Erleichterung, dass mit der Änderung der Abgabenordnung angesichts der Vorbehalte im Finanzministerium "ein sehr weitgehender Schritt" gelungen sei, die im Jahr 1990 abgeschaffte Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau wieder einzuführen. Im Unterschied zum sozialen Wohnungsbau müssen bei der Gemeinnützigkeit die Wohnungen dauerhaft unter dem Marktpreis angeboten werden. Im Sozial-Wohnungsbau laufen Mietbindungen oft nach 20 Jahren aus.

Von der Regelung können nach Angaben des Bauministeriums zunächst etwa 100 Körperschaften wie Stiftungen, Vereine oder Unternehmen und rund 105.000 Mietende profitieren. Im Ministerium hieß es, es gebe zunehmend Unternehmen, die sich eine Finanzierung von Werkswohnungen unter dem Dach der Gemeinnützigkeit vorstellen könnten. Für Mietende werden Einkommensgrenzen festgelegt in Höhe des Fünffachen (Alleinstehende) oder Sechsfachen (Alleinerziehende) des Regelsatzes im Bürgergeld (derzeit 563 Euro im Monat). Damit seien etwa 60 Prozent aller Haushalte in Deutschland betroffen.

Die Änderung der Abgabenordnung ist Teil des Entwurfs des Jahressteuergesetzes 2024, das noch vom Bundestag beschlossen werden muss. Der Einigung in der Regierung ging ein langes Ringen voraus. Bereits vor einem Jahr hatte Geywitz den Ampel-Fraktionen ein Konzept übersandt, wie die Gemeinnützigkeit umgesetzt werden könnte. Allerdings fehlte die Finanzierung. In welchem Volumen sich die Steuereinnahmen durch die neue Gemeinnützigkeit verringern könnten, ließ Lindner offen.