Neubau : 12 Prozent weniger Wohnungen in Europa

Die Meldungen über den Rückgang des Baugeschehens überschlagen sich und sie reichen über die Grenzen Österreichs hinaus. Das betrifft nicht mehr nur den privaten Einfamilienhaussektor, sondern auch den Wohnbau. Baupreise, fehlende Wohnbauförderungen und weitere Faktoren schieben selbst geplanten Projekten einen Riegel vor. Es heißt: Bitte warten. Wie lange ist unterschiedlich, gesprochen wird von bis zu einem Jahr.
Durch diese dramatische Situation am Bau, auch bedingt durch die verschärften Kreditvergabregeln für Private, bestehe laut Bundesinnungsmeister Robert Jägersberger kein Fachräftemangel mehr in der Baubranche.

Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) hat sich im Auftrag der Wien-Süd die Zahlen für die Bundeshauptstadt Wien genauer angesehen: „Der Neubauboom ist zu Ende. In Wien besteht ein Nettozuwachs von 14.000 Haushalten, die Baubewilligungen liegen bei unter 10.000. Es fehlen vor allem familiengerechte Wohnungen“, so Amann. Der Experte rechnet mit einem Rückgang der Fertigstellungen bis 2025 von fast 18.000 auf 13.500 Wohnungen. Der Bedarf im 10-jährigen Durchschnitt liegt bei 15.000.

Österreichweit ist es vergleichbar: 2021 waren es 77.100 bewilligte Wohnungen in Österreich, binnen eines Jahres gingen sie um fast 20 Prozent auf 62.600 zurück. Das sei der geringste Wert seit 10 Jahren. „Unsere Studien haben ergeben, dass sich der Trend 2023 fortsetzen wird. Aktuell gehen wir von 51.400 bewilligten Wohnungen und somit einem Rückgang von 33,3 Prozent gegenüber 2021 aus", legt Wolfgang Amann die Zahlen auf den Tisch. Demgegenüber stehe ein deutlich höherer Bedarf, insbesondere in Ballungszentren wie Wien. Als ein Grund dafür wurde die zunehmende Migration, allen voran durch Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine, genannt.

Dies betrifft nicht nur den gewerblichen Wohnbau bzw. die frei finanzierten Wohnungen, die immerhin 70 Prozent des Baugeschehens ausmachen. Nein, auch die geförderten Wohnungen sind betroffen.

Das rief nun einige von ihnen auf den Plan, gemeinsam gründeten sie die Initiative „Mehr leistbaren Wohnraum schaffen“.
„Wir haben uns diese Aufgabe nicht leicht gemacht. In den vergangenen Monaten wurden Rechtsexpert:innen, Projektentwickler:innen, Architekt:innen, Wohnbauexpert:innen und Ziviltechniker:innen konsultiert. Aus diesen Gesprächen und Analysen sind, die hier heute präsentierten fünf Vorschläge entstanden, die nicht alle Probleme lösen, aber wir sind überzeugt, dass es allgemein eine Aufwertung bei der Schaffung von leistbarem Wohnraum benötigt. Dazu gehören auch und insbesondere beschleunigte Verfahren, nicht nur der Bauverfahren, sondern auch der vorgelagerten Prozesse“, meint der Sprecher der Initiative und Obmann der Wien-Süd, Andreas Weikhart.

Die 5 Vorschläge:

1. Leistbaren Wohnraum als „öffentliches Interesse“ klassifizieren
„Genauso wie große Infrastruktur- oder Energieprojekte muss auch der leistbare Wohnraum Vorrang bekommen. Hier müssen die Verfahren zur Schaffung von leistbarem Wohnraum aus unserer Sicht beschleunigt und der Normen-Dschungel deutlich abgebaut werden", meint Thomas Drozda, Vorstandsdirektor der ARWAG.

2. Normen-Dschungel abbauen

3. Einspruchsrechte für Wohnraum neu gestalten
„Aktuell gibt es drei Instanzen bei Bewilligungsverfahren im Bauverfahren. Die Initiative regt an, die 1. Instanz – diejenige, die den Baubescheid ausstellt – generell stärker an das vereinfachte Verfahren nach der Wiener Bauordnung als Role Model anzulehnen – nämlich, dass der Bauwerber entsprechende Bestätigungen von befugten Sachverständigen beilegt, die dann von der Behörde nicht mehr vertieft zu prüfen sind“, so Wolfgang Wahlmüller, stv. Generaldirektor der ÖSW.

4. Baubewilligungsverfahren verkürzen
„Wir schlagen vor, dass eine Bewilligung schon vor der Erfüllung von 100 % der Anforderungen erfolgen kann. Auch eine Aufstockung des Personals würde zur Beschleunigung von Bauverfahren beitragen. Weiters könnten Kapazitäts-Engpässe bei Behörden durch Ziviltechniker-Gutachten entschärft werden, weil die Bauträger ohnehin in fast allen Fachplanungsbereichen Ziviltechniker:innen beauftragen”, ist der Obmann der Altmannsdorf-Hetzendorf, Heribert Thurner, überzeugt.

5. Flächenwidmung neu gestalten (Naturschutz und Wohnbau)
„Im Zuge eines Widmungsprozesses muss parallel ausreichend Platz und Berücksichtigung für die Themen Umweltschutz und Artenschutz gefunden werden, um Rechtssicherheit zu erlangen. Ersatz- und Ausgleichsflächen garantieren die Entwicklung samt Flexibilität und Anpassungsfähigkeit der Artenvielfalt in unserer Natur“, stellt Siegfried Igler, Obmann „Neues Leben“, klar.

Eng wird die Wohnsituation nicht nur in Österreich, sondern auch im Nachbarland Deutschland und überhaupt in Europa. Dies wird mittels einer Studie der Forschergruppe Euroconstruct, der das Münchner Ifo-Institut angehört, belegt. Das Handelsblatt berichtete darüber. Demzufolge werden bis 2025 deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt. Verglichen mit 2022 sei ein Rückgang von rund zwölf Prozent zu erwarten. Untersucht wurden 19 Länder. Für Deutschland wird ein überdurchschnittlich starker Rückgang von 32 Prozent auf rund 200.000 Wohnungen prognostiziert. Einen ähnlich kräftigen Einbruch fertig gestellter Wohnungen haben in den Jahren 2023 bis 2025 auch Schweden (minus 39 Prozent), Dänemark (minus 33 Prozent) und Ungarn (minus 29 Prozent) zu erwarten.

Positive Impulse kommen dagegen aus Irland (plus 17 Prozent), Portugal (plus 15 Prozent), Spanien (plus 12 Prozent) und der Slowakei (plus 11 Prozent), so die Vorhersage.

„Neben der abrupten Zinswende und dem Kostensprung für Bauleistungen führt die allgemeine Verunsicherung über die mittelfristige Entwicklung der Immobilienpreise bei Bauherren und Interessenten zu ausgeprägter Zurückhaltung“, sagte Ifo-Bauexperte Ludwig Dorffmeister zu der Untersuchung von 19 Ländern.

Der Ifo-Konjunkturumfrage zufolge hat sich der Auftragsmangel im deutschen Wohnungsbau zuletzt weiter verschärft. 34,5 Prozent der befragten Firmen berichten im Juni, sie hätten zu wenig Aufträge. Das ist der höchste Wert seit April 2010. Mit 19,2 Prozent wurde bei den Stornierungen bestehender Aufträge ein neuer Rekordwert erreicht.

Um den absehbaren Einbruch der privaten Bauinvestitionen zumindest teilweise auszugleichen, plädiert das gewerkschaftsnahe Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) für eine spürbare Aufstockung der öffentlichen Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau. Diese würden von privaten Bauträgern angesichts zu hoher Bau- und Finanzierungskosten zu selten gebaut.