Wohnbauförderung : Werden die Standards der KIM-Verordnung beibehalten?

Diese Standards der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-Verordnung) sahen vor, dass der Beleihungsauslauf nicht mehr als 90 Prozent betragen durfte. Die Schuldendienstquote sollte weiterhin nicht mehr als 40 Prozent betragen. Und die maximale Kreditlaufzeit sollte 35 Jahre nicht überschreiten. 

Wie bei der KIM-Verordnung räumte das Gremium auch in seiner Leitlinie Ausnahmen ein: Bis zu 20 Prozent der Neukreditvergabe in einem Quartal könnten von den Richtlinien abweichen. Es sei nun Aufgabe der FMA, mit den Banken in einen Dialog über diese Leitlinien zu treten, hieß es auf APA-Anfrage.

Das Land Vorarlberg rechnet bis 2025 mit einem weiteren Anstieg der Anträge auf Wohnbauförderung. Landeshauptmann Markus Wallner und Landesrat Marco Tittler führten dies unter anderem auf das angekündigte Auslaufen der KIM-Verordnung zurück. Insgesamt sind für die Wohnbauförderung inklusive Wohnbeihilfe bis 2025 knapp 184 Millionen Euro vorgesehen, um 14 Prozent mehr als im Vorjahr.

Vorarlberg forderte immer wieder vehement ein Ende der KIM-Verordnung. Im Dezember des Vorjahres gab es nun ein offizielles Statement dazu (siehe unten). Schon jetzt merkt man im Ländle, dass die Nachfrage wieder angezogen hat: 2024 wurden 1.065 Neubauprojekte gefördert. 2023 waren es noch 917 gewesen, 2019 - vor Beginn der Coronapandemie - 1.067. Die Zahl der geförderten Objekte ist damit gleich wie vor der Krise, die zugesagten Mittel haben sich von 90,5 Millionen auf 127,5 Millionen Euro gesteigert.

Heuer rechnet man gar mit 184 Millionen Euro. Die Wohnbauförderung unterstützt den Bau von privaten und öffentlichen Neubauten sowie Sanierungen mit hohen Förderkrediten zu attraktiven Zinssätzen. Wohnbauförderungsnehmer können wählen zwischen einem Zinssatz von 0,25 Prozent für die ersten fünf Jahre, der bis zum 35. Jahr auf 1,5 Prozent ansteigt, oder einem Fixzinssatz von 1,25 Prozent auf 35 Jahre. Vergeben werden die Förderungen insbesondere nach sozialen und ökologischen Kriterien. Die bestehenden Förderrichtlinien werden 2025/26 im Großen und Ganzen weitergeführt.

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Zwar läuft die Verordnung Mitte des Jahres 2025 aus, dennoch glaubt das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) , dass die Banken die davon etablierten Kreditvergabestandards künftig einhalten werden. Baubranche und Wirtschaft sehen das Ende nach drei Jahren Befristung positiv.

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) sieht nach derzeitigem Stand keine systemischen Risiken für den Bankensektor. Die KIM-VO habe gewirkt, der Anteil der notleidenden Wohnbaukredite sei stärker zurückgegangen, als dies ohne die Verordnung der Fall gewesen wäre, teilte das Gremium am Montag mit. Freude herrschte im Banken- und Immobiliensektor.

Die positive Entwicklung der Kreditausfälle in Verbindung mit einer verbesserten Kapitalisierung des Bankensystems habe dazu beigetragen, "dass derzeit keine systemischen Risiken mit schwerwiegenden negativen Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität aus der Wohnimmobilienfinanzierung erkennbar sind", schreibt das FMSG. "Für diesen Fall ist ein Auslaufen der Verordnung gesetzlich vorgesehen." Die mit Anfang August 2022 eingeführte Verordnung war bis 30. Juni 2025 befristet.

Georg Bursik sagt als Vorstandsvorsitzender des FBI - Forschungsverband der österreichischen Baustoffindustrie und Baumit Austria GF, dass Bauen mit 10 Prozent des BIP ein wichtiger Motor der Wirtschaft sei und dies auch im Regierungsprogramm beaachtet werden solle: "Damit die Milliarden ankommen und der Wirtschaftsmotor wieder anspringt."

Finanzminister Gunter Mayr erklärte, dass er davon ausgehe, dass "die KIM-Verordnung, wie vorgesehen, mit Ende Juni 2025 auslaufen wird. Das würde zu mehr Flexibilität bei der Vergabe von Wohnkrediten führen und die Schaffung von Eigentum in unserem Land wieder erleichtern."

Das Auslaufen der KIM-Verordnung wurde von der Immobilienwirtschaft und dem Bankenverband begrüßt. Aus Sicht des Fachverbandes der Immobilienwirtschaft haben "die überzogenen Richtlinien bei der Kreditvergabe für den Immobilienerwerb den Eigentumserwerb in Österreich massiv behindert", die Aufhebung sei "sehr erfreulich", so Obmann Gerald Gollenz. Der Obmann der Bundessparte Bank und Versicherung in der Wirtschaftskammer, Michael Höllerer, sieht darin einen "wichtigen Impuls für den Eigentumserwerb und eine Belebung des Wohnbaus in Österreich".

Auch Wirtschaftskammer-Generalsekretär Karlheinz Kopf (ÖVP) zeigte sich erfreut. "Die KIM-Verordnung war in den vergangenen Jahren eine so hohe Hürde für den Erwerb von Wohneigentum, dass der Wohnungsneubau kurz vor dem Zusammenbruch stand." Nun könne es ein kleines Aufatmen geben. "Ob Möbelfachhandel, Baunebengewerbe oder Kreditwirtschaft, die Flaute am Wohnungsmarkt war deutlich zu spüren", so Kopf.

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat wie erwartet Anpassungen bei den Ausnahmekontingenten für Wohnbaukredite beschlossen. Konkret sollen bürokratische Hürden abgebaut und die zur Verfügung stehenden Kontingente damit für die Banken leichter nutzbar gemacht werden, teilte das FMSG mit. An den übrigen Bestimmungen der KIM-Verordnung, die die Vergabe von Wohnbaukrediten regelt, hat das Gremium nicht gerüttelt.

Nach der KIM-VO muss der Eigenmittelanteil bei der Kreditaufnahme mindestens 20 Prozent betragen. Darüber hinaus darf die Laufzeit von Wohnbaudarlehen 35 Jahre nicht überschreiten und die Rückzahlungsrate darf maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens betragen. Um den Banken trotz dieser restriktiven Kriterien einen gewissen Spielraum zu geben, stehen ihnen Ausnahmekontingente zur Verfügung, die allerdings aufgrund administrativer Hürden bisher nicht voll ausgeschöpft wurden.

Allein im vergangenen Jahr beliefen sich diese nicht genutzten Ausnahmekontingente in der österreichischen Bankenlandschaft nach Berechnungen des FMSG auf rund eine Milliarde Euro. Die beschlossenen Änderungen sollen dies nun ändern. Die Ausnahmekontingente sollen grundsätzlich die Kreditaufnahme auch für Haushalte ermöglichen, die nicht alle Kriterien der Verordnung erfüllen. "Die nachhaltige Kreditaufnahme nach den Kriterien der KIM-VO soll aber der Regelfall bleiben", hielt das FMSG fest.

Neben dem Abbau von Hemmnissen sieht das FMSG künftig ein für alle Banken einheitliches Ausnahmekontingent von 20 Prozent der Neukreditvergabe vor. Kennzahlenspezifische Ausnahmekontingente werden abgeschafft.

Das FMSG besteht seit 2014 und setzt sich aus Vertreterinnen und Vertretern des Finanzministeriums, des Fiskalrates, der Finanzmarktaufsicht (FMA) und der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) zusammen.

Finanzminister Magnus Brunner (ÖVP) zeigte sich erfreut über die Ergebnisse des Treffens. "Die geplante Erhöhung und Vereinfachung der Ausnahmekontingente wird sowohl für die Betroffenen als auch für die Kreditinstitute Erleichterungen bei der Finanzierung von Wohneigentum bringen", so Brunner, der sich weiterhin dafür einsetzen will, "dass die Schaffung von Wohneigentum nicht zusätzlich zu den Faktoren Zinsen und Baukosten durch FMA-Regelungen erheblich erschwert wird".