Baurecht : Wer am Bau das Sagen hat

Bei Bauvorhaben nimmt die vom Bauherrn eingesetzte Örtliche Bauaufsicht (ÖBA) regelmäßig eine zentrale Schnittstellenfunktion zwischen dem Bauherrn und den ausführenden Unternehmen ein. Kommst es zu kosten- oder terminrelevanten Abweichungen beim Bauvorhaben, sohin insbesondere im Zusammenhang mit Mehrkostenforderungen (MKF), stellt sich häufig die Frage, zu welchen Anordnungen die ÖBA berechtigt ist und ob sie MKF für den Bauherrn rechtswirksam prüfen, anerkennen oder ablehnen kann. Spätestens nach Legung der Schlussrechnung und dann, wenn die Schlussabrechnung eines Bauvorhabens nicht im besten Einvernehmen erfolgt, wird oft hinterfragt, ob die ÖBA zu all jenen Entscheidungen berechtigt war, die sie im Projektverlauf (zulasten des Auftraggebers) getroffen hat.

In diesem Beitrag soll nach einer grundsätzlichen Darstellung des sogenannten "Stellvertretungsrechts" die Frage des Umfangs der Vertretungsbefugnis der ÖBA näher beleuchtet werden.

In der Praxis tritt die ÖBA gegenüber den ausführenden Unternehmen häufig wie ein Bauherr auf, erteilt Zusatzaufträge und Anordnungen, die zu MKF führen. Ob und inwieweit die ÖBA berechtigt ist, den Bauherrn wirksam zu vertreten, sollte bereits zu Beginn der Ausführung im Vertragsverhältnis zwischen dem Bauherrn und den ausführenden Unternehmen ausdrücklich klargestellt werden.

Selbstverständlich kann der Bauherr diese Vollmacht im Zuge der Bauausführung beliebig anpassen, d.h. einschränken oder erweitern. Dies muss aber wiederum gegenüber dem ausführenden Unternehmen klar kommuniziert werden. Ansonsten sind die in der Praxis häufig auftretenden Streitigkeiten über den Umfang der Vertretungsbefugnis nach den Grundsätzen des Stellvertretungsrechts zu lösen.

Nach dem Stellvertretungsrecht kann eine Person (hier der Bauherr) durch einen Vertreter (ÖBA) gegenüber Dritten nur dann wirksam vertreten werden, wenn

* die Handlung im Namen des Vertretenen erfolgt (Offenlegung)
* der Vertreter zumindest beschränkt geschäftsfähig ist und er
* über ausreichende Vertretungsmacht verfügt.

Während die ersten beiden Voraussetzungen kaum Anlass zu Streitigkeiten geben, ist die dritte Voraussetzung häufig Gegenstand von Diskussionen. Hier ist vor allem für den Bauherrn von Bedeutung, dass die Befugnisse der ÖBA im Innenverhältnis (zwischen Bauherrn und ÖBA) und im Außenverhältnis (gegenüber Dritten) nicht deckungsgleich sein müssen, was aber jedenfalls ratsam wäre. So kann z.B. der Bauherr der ÖBA im Außenverhältnis mehr Befugnisse einräumen, als im Innenverhältnis - z.B. im Dienstvertrag mit der ÖBA - festgelegt sind.

Dabei ist zu beachten, dass sich der Umfang im Innenverhältnis nach der jeweils getroffenen Vereinbarung zwischen dem Bauherrn und der ÖBA richtet, im Außenverhältnis jedoch durch objektive Auslegung zu ermitteln ist. Dies bedeutet nichts anderes, als dass für den Dritten (hier also der ausführende Unternehmer) nur das maßgeblich ist, was er aufgrund des Wortlautes der Vollmacht und der Handlungen des Bauherrn objektiv betrachtet annehmen durfte. Um Streitigkeiten mit der ÖBA zu vermeiden, ist der Bauherr also gut beraten, die Befugnisse im Außenverhältnis und im Innenverhältnis deckungsgleich sowie möglichst ausdrücklich und unmissverständlich auszugestalten.

Fehlt die Vollmacht der ÖBA im Außenverhältnis, so ist ein dennoch gesetzter Geschäftsakt unwirksam, soweit nicht die Regeln der stillschweigenden Vollmacht eingreifen. So kann der Bauherr der ÖBA etwa nur die Vollmacht einräumen, ihn bei der Prüfung von MKF zu vertreten und ihm etwa keine Erlaubnis zur Erteilung von Zusatzaufträgen einräumen. Ein dennoch erteilter Zusatzauftrag durch die ÖBA an den Professionisten wäre sohin nicht rechtsverbindlich.

Ein von der Vollmacht nicht gedecktes Handeln der ÖBA kann im Außenverhältnis zu einer Haftung der ÖBA gegenüber den ausführenden Unternehmen führen. Erteilt die ÖBA z.B. einen Zusatzauftrag, ohne die dafür erforderliche Vollmacht zu haben, so haftet die ÖBA unter Umständen den ausführenden Unternehmen für den daraus entstandenen Schaden. Dieser Schaden ist jedoch auf jene Aufwendungen beschränkt, die dadurch angefallen sind, dass die ÖBA die ausführenden Unternehmen nicht über das Fehlen der Vollmacht informiert hat (z.B. Aufwand für Vorarbeiten/Planung etc.; dabei handelt es sich um den sogenannten Vertrauensschaden).

Handelt die ÖBA ohne ausreichende ausdrücklich erteilte Vertretungsmacht, kann dennoch eine sogenannte "Anscheinsvollmacht" zugunsten des betroffenen ausführenden Unternehmens bestehen. Das Vorliegen einer solchen Anscheinsvollmacht setzt u.a. voraus, dass vom Bauherrn bzw. dessen ÖBA ausdrücklich oder konkludent ein Rechtsschein gesetzt wurde (z.B. Bauherr erklärt dem Unternehmer "bitte besprechen Sie das mit meiner ÖBA" etc.) und der Dritte (Professionist) gutgläubig auf diesen Rechtsschein vertraut hat. Demnach sind die "Leute" und damit auch die ÖBA des Bauherrn diesem auch dann zuzurechnen, wenn sie keine ausreichende Vollmacht haben. Der Bauherr wird so behandelt, als habe er eine Vollmacht erteilt, weil ihn der gesetzte Anschein zum Schutz seiner Vertragspartner bindet.

Eine zweite Möglichkeit der stillschweigenden Vollmacht zeigt die sogenannte Duldungsvollmacht: Die Duldung von Vertretungshandlungen der ÖBA durch den Bauherrn kann dazu führen, dass Dritte von einer wirksamen Vollmacht der ÖBA ausgehen dürfen und das Rechtsgeschäft zustande kommt. Wird also z.B. der Bauherr in die Korrespondenz zwischen ÖBA und ausführenden Unternehmer einbezogen und duldet der Bauherr die darin enthaltenen, von der ÖBA abgegebenen Rechtserklärungen (z.B. Anerkenntnisse von MKF, Anordnung von Leistungsänderungen etc.), so können diese auch dadurch verbindlich werden.

Da nach dem allgemeinen Stellvertretungsrecht oft unklar ist, ob und wie weit Vollmachten gehen, soll die ÖNORM B 2110 (und B 2118) auch in diesem Punkt Abhilfe schaffen. Diese sieht nämlich vor, dass die Vertragsparteien, sofern sie nicht selbst handeln, eine oder mehrere Personen namhaft zu machen haben, die berechtigt sind, alle Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen und alle Entscheidungen zu treffen, die zur Abwicklung des Vertrages erforderlich sind.

Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang auch die sogenannte Verwaltervollmacht, nach der bei einer Person, die mit Aufgaben betraut ist, die nur bei Vorliegen einer Vollmacht sinnvoll erledigt werden können, auf diese Vollmacht vertraut werden darf. Es gilt die Vermutung, dass der Verwalter (ÖBA) zu allen Vertretungshandlungen berechtigt ist, die das Geschäft nach seiner Natur gewöhnlich mit sich bringt.

Nach dem allgemein anerkannten Verständnis in der Lehre sowie der Baupraxis gehören etwa die Überwachung der Herstellung des Werks auf Übereinstimmung mit den Plänen sowie auf Einhaltung der technischen Regeln, der behördlichen Vorschriften und des Zeitplans, die Abnahme von Teilleistungen und die Kontrolle der Abrechnung zu den der ÖBA obliegenden Aufgaben. Nach Ansicht des OGH ist die ÖBA beispielsweise auch als bevollmächtigt zur Durchführung der Schlussrechnungskorrektur anzusehen.

In der Praxis wird auch allgemein vertreten, dass der Bauherr mit der Einsetzung einer ÖBA zum Ausdruck bringt, dass er die ÖBA mit der Wahrnehmung seiner Interessen und somit mit der Erteilung von Anordnungen, der Prüfung und Beauftragung von Nachträgen sowie der Übernahme von Leistungen gegenüber den ausführenden Unternehmen betraut. Will der Bauherr eine derartige, aus den Gebräuchen der Baupraxis abgeleitete Bevollmächtigung der ÖBA jedenfalls vermeiden, muss er durch vertragliche Regelungen im Vertrag mit den ausführenden Unternehmen Klarheit über den Umfang der Vollmacht schaffen. Eine bloße Einschränkung der Vollmacht im Vertrag mit der ÖBA genügt eben gerade nicht.

Zusammenfassend spricht in der Praxis vieles dafür, dass sich der Bauherr - mangels konkreterer vertraglicher Regelungen - bei rechtsgeschäftlichen Handlungen der ÖBA diese Vertretungshandlungen aufgrund des Stellvertretungsrechts (Anscheins-, Duldungs- und Verwaltungsvollmacht) zurechnen lassen muss. Zusatzaufträge, Anerkenntnisse und sonstige rechtserhebliche Erklärungen der ÖBA sind daher grundsätzlich rechtswirksam.