RBI-Chefanalyst zur Baukonjunktur Österreichs : „Ohne KIM-Verordnung wäre der Einbruch weniger drastisch ausgefallen“

SOLID: Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz: KIM-Verordnung, wurde und wird in der Baubranche massiv kritisiert, weil sie den Zugang zu Krediten in einer Zeit steigender Zinsen zusätzlich erschwert hat. Hat die Verordnung aus Ihrer Sicht jemals wirklich ihren Zweck erfüllt? 

Gunter Deuber: Im Jahr 2020 oder davor wäre die Verordnung noch zu rechtfertigen gewesen, da sich bis dahin die Grundstücks- und Hauspreise immer stärker von den verfügbaren Einkommen abgekoppelt haben. Äußerst drastische Zinserhöhungen beendeten diesen Immobilienboom jedoch im Jahr 2022. 

Damit war die KIM-Verordnung eigentlich doppelt falsch. Auch weil es nochmals für Vorzieheffekte bei der Kreditvergabe – bei bereits erhöhten Immobilienpreisen – kam, als sich eben abzeichnete, dass eine entsprechende Verordnung kommen würde. 

Dass die KIM-Verordnung nun ausläuft, ist ein gewisser Erfolg. Zugleich kündigt es sich schon jetzt an, dass die Aufsicht aber weiterhin eine restriktive Linie bei der Wohnimmobilienkreditvergabe verfolgen wird.  

Außerdem ist eine neue Regulierung bzw. ein Zusatzkapitalpuffer im Bereich der Gewerbeimmobilien angekündigt. Je nachdem wie dieses Regulativ konkret ausgestaltet wird, könnte es nicht nur den Bau an sich, sondern auch nachgelagerte Branchen von der Installation bis zur Bauvorbereitung treffen. Solche Branchen könnten es damit künftig schwerer haben, an Kredite zu kommen. 

Der Immobilienmarkt erholt sich zwar im Moment, aber die Investitionstätigkeit ist weiterhin schwach. Wir haben derzeit Wohnbauförderungsmaßnahmen am Laufen, parallel dazu würde mit den erwähnten Instrumenten wieder zum falschen Zeitpunkt gegengesteuert – wirtschaftspolitisch rational ist das nicht. 

Inwieweit ist die KIM-Verordnung denn mitverantwortlich für die Krise der Baubranche? Lässt sich der Effekt beziffern? 

Deuber: Dass der Einbruch ohne KIM weniger drastisch gewesen wäre, lässt sich jedenfalls sagen. Die Kreditvergabe brach zu diesem Zeitpunkt überall in Europa ein. Bei uns in Österreich sind die Kreditvolumina jedoch über zwei Jahre hinweg überproportional geschrumpft. 

Eine Korrektur im Immobilienmarkt war notwendig und sinnvoll, um wieder für Leistbarkeit zu sorgen. Die KIM-Verordnung kam allerdings einer Vollbremsung gleich und hinterließ damit gleich in mehreren Branchen Bremsspuren. 

Zum Vergleich: In Deutschland blicken wir auf einen ähnlich gelagerten Immobilienzyklus wie in Österreich. Auch dort hatten wir Niedrigzinsen, sehr lange steigende Immobilienpreise aber mit den EZB-Zinserhöhungen dann keine zusätzlichen pro-zyklischen Regulierungen. Insofern ist zu beachten: Die deutschen Wohnbauinvestitionen fielen vom ersten Quartal 2022 bis zum dritten Quartal 2024 um zwölf Prozent, die österreichischen um 20 Prozent.  

Die KIM-Verordnung hatte damit eindeutig einen verstärkenden Effekt. In Österreich sind wir schlussendlich im Juni 2023 sogar in den negativen Kreditvergabebereich gerutscht. Bei den Immobilienkrediten sind wir immer noch dort. 

Eine Baurezession hatte sich abgezeichnet. Durch die Regulative bei der Kreditvergabe fiel sie jedoch so stark aus, dass es sehr schwierig wurde für Bauunternehmen, darauf angemessen zu reagieren. 

Sind wir mit dieser Entwicklung europäisches Schlusslicht? 

Deuber: Nur in Finnland war die negative Entwicklung noch etwas ausgeprägter. Das Land litt allerdings unter anderem an der Nähe zum kriegsführenden Russland. Auch ist die Baukonjunktur in Finnland stärker von saisonalem Auf und Ab gekennzeichnet. Im normalen europäischen Kontext war Österreich in den vergangenen Jahren sicherlich das Schlusslicht. 

Die Finanzmarktaufsicht will nun – wie Sie bereits angedeutet haben – den „Geist der Verordnung“ auch nach dem Auslaufen der KIM beibehalten. Was heißt das? 

Deuber: Das bezieht sich auf die Einzelbank-Ebene und hier wird die Aufsicht weiter sehr wachsam bleiben und eventuell sogar institutsspezifische Regularien erlassen. Zudem zeichnet sich – wie auch bereits thematisiert – eine Regulierung der  Gewerbeimmobilien ab, was in gewisser Weise auch eine weitere Marktregulierung impliziert. 

Warum agiert die Finanzmarktaufsicht so, wenn man doch bereits mit der KIM-Verordnung keine guten Erfahrungen gemacht hat? Warum nun beispielsweise dieses geplante neue Regulativ, um unter anderem einen Kapitalmarktpuffer für notleidende Gewerbeimmobilien-Kredite zu schaffen? 

Deuber: Die Finanzmarktaufsicht und die Österreichischen Nationalbank sehen die Situation vielleicht zum Teil etwas anders. Für diese Institutionen war die KIM-Verordnung durchaus auch ein Erfolg, weil die Immobilienpreise tatsächlich gefallen sind.  

Nun möchte man sich der Risiken im Bereich der Gewerbeimmobilien annehmen. Diese haben sich über Jahre aufgebaut, auch durch die Niedrigzinsen. Ob es zielführend ist, in einer Phase der Erholung ein neues Instrument zu schaffen, das über internationale Standards oder Vorgaben der europäischen Bankenaufsicht deutlich hinausgeht, ist fraglich und wäre wieder eine Art von nationalem finanzpolitischen Gold-Plating. 

Auch der Wohnbau wird über gewerbliche Immobilienträger mitfinanziert. Neue Regularien ab Mitte 2025 wären daher ein wirtschaftspolitisches Unding. Das würde bedeuten, wir schieben die Baukonjunktur mit Unterstützungsmaßnahmen an und bremsen dann gleichzeitig. 

Wann wird diese Regulierung bei den Gewerbeimmobilien kommen, so sie denn kommt? Und wen wird sie betreffen? 

Deuber: Das Finanzmarktstabilitätsgremium arbeitet daran. Geplant ist ein entsprechender Beschluss für Mitte 2025. Warten wir ab, ob die neue politische Konstellation hier Gegenwind bringen könnte. Es bleibt somit spannend. 

Das Grundprinzip: Banken sollen mehr Eigenkapital vorhalten für Kredite im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Jetzt kommt es darauf an, wie das definiert wird. Zielt man – wie die europäische Bankenaufsicht dies vorsieht – auf große Projekte und Projektfinanzierer ab oder macht man es umfassend an gewissen Wirtschaftsbranchen fest?  

Derzeit sieht es so aus, als wäre eine sehr allgemeine Definition vorgesehen. Damit wären Kredite für das Baugewerbe und das bauvorbereitende Gewerbe allgemein mit mehr Eigenkapital zu hinterlegen.  

Es stimmt, dass der österreichische Bankensektor einen höheren Anteil an Gewerbeimmobilienkrediten hat als der europäische. Aber es gibt auch in keinem Land öffentlichen und geförderten Wohnbau in diesem Umfang, ein Marktsegment, das von der Regulierung ebenfalls betroffen sein könnte. 

Maßnahmen können Sie also nachvollziehen, aber sie sollten auf Großprojekte beschränkt bleiben?  

Deuber: Das zum einen. Zum anderen ist das Timing in Frage zu stellen. Am Markt für Gewerbeimmobilien haben sich in den Zeiten der Nullzinspolitik auch gewisse Verzerrungen ergeben. Das ist ein Thema, das auf europäischer Ebene sowohl die EZB wie auch die Bankenaufsicht beschäftigt. Man wird sich das anschauen müssen – keine Frage. Aber sinnvoller wäre es, erst dann zu agieren, wenn sich die Branche stabilisiert hat. 

Wie sehen Sie grundsätzlich die nächsten ein, zwei Jahre. Wie geht es über 2025 hinaus weiter? 

Deuber: Wir erwarten eine leichte Erholung der Bauinvestitionen mit einem Plus von 1,8 Prozent im Jahr 2025. Das wäre immerhin schon ein Erfolg. 

Nach Jahren des Schrumpfens ist die Situation damit immer noch sehr schwierig. Immerhin wäre die Abwärtsdynamik aber vorerst gestoppt. Bei den Immobilienpreisen etwa sehen wir die Stabilisierung bereits.  

Das Wachstum ist sehr moderat. Schließlich brachen die Bauinvestitionen 2023 um 8,9 und 2024 um 4,3 Prozent ein. 

2026 haben wir ein Plus von 2,5 Prozent angesetzt. Der Trend zur leichten Erholung der Branchenkonjunktur hält somit an. Die fundamentale Nachfrage nach Wohnraum ist gegeben und die Leistbarkeit hat sich leicht verbessert, vor allem im privaten Wohnbau. Dieser Effekt sollte sich 2026 fortsetzen. 

Ich verstehe, dass die Politik zögerlich war im Sinne umfassender „Baukonjunktur-Sonderpakete“, weil der Bausektor über Jahre hinweg ausgezeichnet verdient hat. Dass man in diesem Umfeld in kaufmännischer Vorsicht Puffer aufbauen sollte und auch einmal ein, zwei schwierigere Jahre aussitzen können muss, gehört eigentlich zum Geschäft. 

Es hat sich aber 2024 abgezeichnet, dass die extreme Investitionsschwäche im Baubereich immer stärker gesamtwirtschaftliche Auswirkungen hat. Eine Korrektur war notwendig, jedoch macht es keinen Sinn, nun wieder zu bremsen. 

Sie haben das Wohnbaupaket angesprochen. Ist dieses bereits spürbar? 

Deuber: Im Bankengeschäft spüren wir die ersten leicht positiven Effekte – je nach Bundesland in unterschiedlicher Geschwindigkeit. Ober- und Niederösterreich waren da besonders früh dran.  

Manche Kunden haben sich vielleicht auch gar nicht mehr in die Bank getraut angesichts der medialen Berichterstattung. Schon allein deshalb war es wichtig, mit Zinserleichterungen und Förderungen Signale zu setzen. Dennoch ist der vorsichtige Einsatz dieser Instrumentarien positiv zu sehen, damit es zu keiner neuerlichen Erhitzung kommt. 

Welche Maßnahmen kann und soll eine neue Regierung setzen, um die Bau- und Immobilienwirtschaft anzukurbeln, aber auch um leistbares Wohnen sicherzustellen? 

Deuber: Eine Möglichkeit dazu ist der geförderte Wohnbau. Wichtig ist auch der öffentliche Auftraggeber, wobei das künftig zur Budgetkonsolidierung mitunter in einem Zielkonflikt stehen könnte.  

Ein – auch branchenübergreifendes – Thema ist die Deregulierung. Man bräuchte so etwas wie einen Bürokratie-Beauftragten dafür. Dieser sollte dafür sorgen, dass neue Regulierungen nur geschaffen werden können, wenn zuvor die bestehenden abgebaut oder zumindest kritisch hinterfragt wurden. Und es braucht eine verstärkte Harmonisierung mit EU-Regeln und weniger nationales Gold-Plating.