Wohnbau : Schwache Neubauproduktion treibt Mieten in Österreich deutlich stärker als im DACH-Raum

Im Jahr 2025 erhöhten sich die Wohnungsmieten in Österreich um 4,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit fiel der Anstieg mehr als doppelt so hoch aus wie in Deutschland mit 2,1 Prozent. In der Schweiz lag die Mietsteigerung bei 2,5 Prozent.

Auch im längerfristigen Vergleich zeigt sich eine deutliche Differenz: Seit 2020 sind die Wohnungsmieten in Österreich um insgesamt 23 Prozent gestiegen, während Deutschland und die Schweiz im selben Zeitraum jeweils bei rund zehn Prozent liegen.

Nach Einschätzung des Beraternetzwerks Kreutzer Fischer & Partner ist die überdurchschnittliche Mietdynamik nicht allein auf die Indexierung der Mieten an die Inflation zurückzuführen. Ausschlaggebend sei vielmehr das deutlich zu geringe Neubauvolumen.

„Die deutlich höhere Teuerung in Österreich ist auch eine direkte Folge der schwachen Wohnungsproduktion“, erklärt Andreas Kreutzer. Insbesondere im mehrgeschoßigen Wohnbau habe sich das Angebot in den vergangenen Jahren massiv verknappt.

Während im Jahr 2021 noch rund 42.300 Wohneinheiten in neuen Mehrfamilienhäusern bewilligt wurden, sank diese Zahl bis 2024 auf nur noch etwa 22.600 Einheiten.

Auch die jüngsten Genehmigungsdaten zeigen eine klare Schieflage: In den ersten neun Monaten des Jahres 2025 stieg die Zahl der bewilligten Wohnungen in Einfamilienhäusern im Jahresvergleich um 23 Prozent. Im Bereich der Mehrfamilienhäuser lag das Plus hingegen bei nicht einmal zwei Prozent.

„Wohnbaugesellschaften und Bauträger kommen derzeit nicht in die Gänge“, so Kreutzer. Die daraus entstehende Angebotslücke wirke sich zunehmend direkt auf das Mietniveau aus.

Die schleppende Neubauproduktion dürfte nach Einschätzung der Studienautoren auch die Wirksamkeit regulatorischer Maßnahmen einschränken. Preisbremsen könnten kurzfristig entlasten, das strukturelle Problem eines zu geringen Angebots jedoch nicht lösen.

„Durch die fehlenden Neubauwohnungen entsteht eine massive Angebotslücke, die sich unmittelbar in stark steigenden Mieten niederschlägt“, erklärt Kreutzer. Eine nachhaltige Entspannung sei daher ohne eine deutliche Ausweitung des Neubaus kaum möglich.

Einen zentralen Hebel sehen die Analysten bei der Wohnbauförderung, für die in Österreich die Bundesländer zuständig sind. Laut Berechnungen von KREUTZER FISCHER & PARTNER hätte eine konsequente Valorisierung der Wohnbauförderung entlang der Baupreisentwicklung in den vergangenen 20 Jahren heute ein deutlich höheres Fördervolumen zur Folge.

Demnach würden aktuell jährlich rund 2,2 Milliarden Euro zusätzlich zur Verfügung stehen. Eine Gesamtwohnbauförderung von etwa 4,7 Milliarden Euro pro Jahr könnte laut Analyse einen nachhaltigen Neubauimpuls auslösen – mit mittelfristig sogar dämpfender Wirkung auf die Mietpreise.