Steuerrecht : Steuerliche Änderungen bei Immobilien
Zur Verbesserung der Steuerstruktur und zur Steuerbetrugsbekämpfung soll laut Regierungsprogramm 2025-2029 bei der Grunderwerbsteuer (GrESt) ein Lückenschluss erfolgen, um große Immobilientransaktionen in der Form von sog. „Share Deals“ steuerlich effektiver zu erfassen.
Dies soll zum einen durch Erweiterung der Steuertatbestände des Gesellschafterwechsels und der Anteilsvereinigung und zum anderen durch Schaffung zusätzlicher Verschärfungen für Immobiliengesellschaften bewerkstelligt werden. Die vorgesehenen Neuerungen bei der Grunderwerbsteuer sollen bereits mit 1. Juli 2025 in Kraft treten und für Erwerbsvorgänge gelten, bei denen die Grunderwerbsteuerschuld nach dem 30. Juli 2025 entsteht.
Senkung der Beteiligungsschwelle auf 75 %
Die Beteiligungsschwelle für die Tatbestände „Gesellschafterwechsel“ und „Anteilsvereinigung“ soll von bisher 95 auf 75 % gesenkt werden. Die Neuregelung soll bewirken, dass nicht mehr 95 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden oder übergehen müssen, sondern 75% ausreichend sind. Die sogenannten RETT-Blocker (RETT = Real Estate Transfer Tax), bei denen Zwerganteile zurückbehalten werden, um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden, sollen damit erschwert werden.
Mittelbare Anteilsvereinigungen
Für den Tatbestand der Anteilsvereinigung waren bisher nur unmittelbare Änderungen der Beteiligungsverhältnisse relevant. Zukünftig sollen auch mittelbare Anteilsverschiebungen erfasst werden. Eine GrESt-Pflicht durch Anteilsvereinigung kann folglich zukünftig auch ausgelöst werden, wenn die Anteile einer Gesellschaft bewegt werden, die in der Beteiligungskette über der grundstücksbesitzenden Gesellschaft steht, wenn dadurch mittelbar mindestens 75% der Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt werden.
Beispiel:
Die grundstücksbesitzende C-GmbH wird zu 80% von der B-GmbH gehalten. Diese wiederum steht zu 95% im Eigentum der A-GmbH. Nun erwirbt die D-GmbH den 95%-Anteil der A-GmbH and der B-GmbH. Die D-GmbH erwirbt dadurch 76% (80% * 95%) an der grundstücksbesitzenden C-GmbH; somit mindestens 75%. Folglich wird eine mittelbare Anteilsvereinigung iSd BBG 2025 verwirklicht.
Ausdehnung und Verlängerung der Frist für Gesellschafterwechsel
Seit 2016 können Gesellschafterwechsel bei grundstücksbesitzenden Personengesellschaften Grunderwerbsteuer auslösen, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. Wie bei der Anteilsvereinigung wird auch die Beteiligungsschwelle für den Gesellschafterwechsel auf 75% gesenkt. Der Beobachtungszeitraum wird zudem von fünf auf sieben Jahre verlängert. Zusätzlich wird die Anwendbarkeit des Gesellschafterwechsels auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet.
Wie bisher soll die Nachrangigkeit und unterschiedliche Konzipierung der Anteilsvereinigung gegenüber dem Gesellschafterwechsel nicht bewirken, dass beispielsweise bei Auseinanderklaffen von Vertragsunterzeichnung und Wirksamwerden des Vertrages (Signing und Closing), beide Tatbestände verwirklicht werden.
Erhöhte Grunderwerbsteuerbelastung bei Immobiliengesellschaften
Bei Anteilsvereinigungen, Gesellschafterwechsel oder Umgründungsvorgängen im Zusammenhang mit einer Immobiliengesellschaft soll künftig eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% des gemeinen Wertes anfallen. Bisher beträgt der anwendbare Steuersatz lediglich 0,5% des Grundstückswertes. Der Grundstückswert ist regelmäßig deutlich geringer, als der gemeine Wert.
Als Immobiliengesellschaften gelten jene Gesellschaften, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Für die Beurteilung sind sowohl die Zusammensetzung des Vermögens als auch der Einkünfte der fraglichen Gesellschaft relevant. Hintergrund dieser Anpassung ist, dass die Steuerbelastung von Share Deals, bei denen der Erwerb des Grundstückvermögens im Vordergrund steht, jener von Asset Deals angeglichen werden soll.
Umwidmungsabgabe
Abseits der Änderungen bei der GrESt sollen entsprechend dem Regierungsprogramm 2025-2029 Gewinne aus Umwidmungen (zB Grünland zu Bauland) im Rahmen der Besteuerung von Grundstücksveräußerungen steuerlich effektiver erfasst werden. Damit soll den aus Umwidmungen üblicherweise resultierenden atypischen Wertsteigerungen Rechnung getragen werden. Zur Umsetzung dieses Ziels soll künftig die durch Umwidmungen eingetretene Wertsteigerung von Grund und Boden durch einen Zuschlag von 30% zu den positiven Einkünften aus der Veräußerung derartiger Grundstücke besteuert werden (Umwidmungszuschlag).
Vom Umwidmungszuschlag erfasst sein sollen sowohl betriebliche als auch außerbetriebliche Grundstücksveräußerungen, sowie insbesondere auch Körperschaften wie z. B. Vereine oder Körperschaften öffentlichen Rechts. Kommt es im Rahmen der Veräußerung zu einem Verlust, fällt der Umwidmungszuschlag nicht an. Betroffen von dieser Änderung sollen Grundstücksveräußerungen nach dem 30. Juni 2025 sein, bei denen nach dem 31. Dezember 2024 eine Umwidmung erfolgte.
Tipps und Tricks
- Vor dem Hintergrund der nun kurzfristig anstehenden Verschärfungen im Bereich der Grunderwerbsteuer sollte umgehend geprüft werden, inwieweit geplante Transaktionen vorgezogen oder angepasst werden können.
- Eine Befreiung für konzerninterne Umstrukturierungen ist im Entwurf des Budgetbegleitgesetzes nicht vorgesehen. Eine solche Befreiung gibt es etwa in Deutschland für gewisse Umstrukturierungen.
- Die neue 75%-Schwelle orientiert sich an der Höhe der Sperrminorität des GmbHG und AktG. Nach Ansicht des Gesetzgebers wird ab einer Beteiligungsschwelle von 75% von einem beherrschenden Einfluss des Mehrheitsgesellschafters auszugehen sein, der zukünftig zur Erfüllung der Steuertatbestände maßgeblich sein soll.
- Werden am 30. Juni 2025 bereits 75% an einer Gesellschaft gehalten und ist es bisher zu keiner Anteilsvereinigung gekommen, so lösen zukünftige Änderungen auf Gesellschafterebenen, bei denen das Beteiligungsausmaß nicht unter 75% fällt, GrESt aus.
- Mit der Einfügung der „Börsenklausel“ sollen Übergänge von Anteilen an Kapitalgesellschaften für den Tatbestand des Gesellschafterwechsels außer Acht bleiben, die an einer Wertpapierbörse gehandelt werden.
- Wie immer gilt bei Begutachtungsentwürfen, dass bis zur finalen Gesetzeswerdung noch Änderungen möglich sind. Nachdem die hier vorgestellten Maßnahmen im Regierungsprogramm vorgesehen sind, ist allerdings nicht zu erwarten, dass es zu einer gänzlichen Abkehr von diesen Plänen kommt.
