Österreich : Investorengelder fließen 2022 ungebremst in Immobilien

Immobilien werden auch 2022 im Fokus von Investoren stehen. Die Preise steigen in einigen Bereichen wie Wohnen und Top-Büros weiter. Davon ist der Immo-Consulter EHL überzeugt. Die in Österreich investierten Summen dürften sich heuer gegenüber 2021 von rund 4,5 auf deutlich über 5 Mrd. Euro erhöhen. Vor der Pandemie, 2019, hatte das Transaktionsvolumen ein Rekordhoch von 6 Mrd. Euro erreicht, im ersten Coronajahr 2020 halbierte es sich fast auf 3,5 Mrd. Euro.

Die Verfügbarkeit von geeigneten Objekten werde "weiterhin der limitierende Faktor" sein, ist der Geschäftsführende Gesellschafter der EHL Investment Consulting, Franz Pöltl, überzeugt. "Das Angebot wird mit der Nachfrage auch heuer nicht mithalten können." Diese Verknappung treibt die Preise weiter nach oben.

Es werde hierbei aber nach wie vor deutliche sektorale Unterschiede geben, betonte Co-Geschäftsführer Markus Mendel. "Die stärksten Preiszuwächse erwarten wir bei Wohnimmobilien und im Logistiksegment." Auch top-vermietete Büroimmobilien dürften sich weiter verteuern. Die von Investoren als stabil angesehenen Segmente sind bei Anlegern sehr begehrt. "Wir rechnen mit weiterhin steigenden Kaufpreisen beziehungsweise sinkenden Renditen."

Das stark steigende Engagement von Großinvestoren im Bereich Wohnen hat laut EHL auch deutliche Auswirkungen auf den Markt für private Immobilieninvestments. Denn der Verkauf von Gesamtobjekten an institutionelle Käufer ist für Entwickler oft attraktiver als der Einzelverkauf von Wohnungen. Das führe zu einem sinkenden Angebot an Vorsorgewohnungen, obwohl auch in diesem Marktsegment weiter steigende Nachfrage zu verzeichnen ist. Dementsprechend sei auch im Bereich privater Immobilienveranlagung mit weiter sinkenden Renditen zu rechnen.

Wohnungen werden sich heuer also weiter verteuern - auch nach den bereits kräftigen Schüben in der Vergangenheit. "2021 werden die Kaufpreise im Schnitt so zwischen 5 und 10 Prozent gestiegen sein", sagte Pöltl am Dienstag in einem Online-Pressegespräch zur APA. Auch die Mieten zogen an, "grosso modo um etwa 5 Prozent", also nicht so stark wie die Kaufpreise. In Neubauprojekten sei derzeit mit Mieten zwischen 12 und 13,50 Euro zu rechnen - netto, exklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer.

"Wer unter der Pandemie nach wie vor leidet, sind der Hotel- und der Einzelhandelsbereich", hielt der EHL-Chef weiters fest. Diese waren von der Coronakrise am meisten betroffenen. "Aber wir sehen schon eine Trendumkehr, es geht in die Richtung, dass auch diese Segmente wieder zurückkehren." 2022 allerdings noch nicht auf die Vorkrisenniveaus von 2019.

Insgesamt sei der Investmentmarkt "von hoher Liquidität geprägt - von Geld, das Veranlagung sucht", fasste Pöltl zusammen. Die nun steigende Inflation bei gleichzeitig außergewöhnlich niedrigem Zinsniveau lasse Immobilien noch stärker werden. "Aber natürlich ist der Markt - so wie unser gesamtes Leben - noch stark von der Pandemie geprägt." Einzelne Segmente würden verstärkt nachgefragt. "Da steigen die Preise und da ist von der Rendite her immer weniger zu holen."

Der "deutliche Aufwärtstrend bei den Preisen" werde sich heuer fortsetzen, bekräftigte Mendel. "Die Spitzenrenditen für die Top-Segmente Wohnen, Büro und Logistik werden nochmals zurückgehen, aber auch die nachgelagerten Qualitätssegmente werden aufgrund der vorherrschenden Angebotsknappheit preislich weiter zulegen", erwartet der EHL-Experte.

Das bewegt Investoren dazu, sich auch verstärkt außerhalb Wiens umzusehen - in Graz, Linz, aber auch Salzburg, Innsbruck und Klagenfurt. 2020 flossen noch knapp 80 Prozent der Gelder in Immobilien in der Bundeshauptstadt, 2020 war es nur noch 65 Prozent. "Viel institutionelles Geld geht mittlerweile in die Landeshauptstädte", so Pöltl.

Eine Immobilienblase ortet er "bei weitem nicht". Dazu komme es, "wenn es ein starkes externes Ereignis gibt, oder wenn es Immobilien gibt, die nicht genutzt werden", meinte Pöltl unter Verweis auf die spanischen Ferienimmobilien zu Zeiten der Finanzkrise, die ungenutzt von Käufer zu Käufer weitergereicht wurden. Zudem bestehe bei den deutschen Investoren, von denen 2021 (pandemiebedingt lediglich noch) 29 Prozent der hierzulande investierten Gelder kamen, "nur mit Eigenkapital zu arbeiten".

58 Prozent des Transaktionsvolumens stellten im abgelaufenen Coronajahr Anleger aus Österreich, 13 Prozent internationale Investoren. "Aus dem Ausland waren es überwiegend deutsche Investoren - aufgrund der Reisebeschränkungen sehen wir relativ wenig außereuropäische Investoren in Wien und in Österreich", erklärte Pöltl.

Im ersten Coronajahr 2020 dominierten die Deutschen auch insgesamt mit einem Investmentanteil von 51 Prozent vor den Österreichern mit 42 Prozent. Dahinter folgten Schweizer mit 5 Prozent und weitere internationale Anleger etwa aus den USA oder Großbritannien mit 2 Prozent. "Das hat sich schon erholt und wir rechnen damit, dass sich der internationale Anteil 2022 vergrößern wird", so die Einschätzung Mendels.