Immobilien I Leistbarer Wohnraum : Definition ist schwammig und heiß
Ingeborg-Meier-Wohnpark in Absdorf als Beispiel für leistbaren Wohnraum: Die NÖSW stellte die 78 geförderten Mietwohnungen mit Kaufoption im November des Vorjahres fertig.
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"Alles ist relativ.“
Dieses berühmte Zitat wird Albert Einstein zugeschrieben. Es handelt es sich jedoch nicht um einen Ausspruch von ihm, sondern ein Journalist verstand den berühmten Physiker schlicht falsch.
Schwamm drüber.
Relativ ist auf jeden Fall die Leistbarkeit eines Guts oder einer Dienstleistung. Entsprechend gilt „Leistbares Wohnen“ als ein dehnbar-schwammiger Begriff. Eine Miete beziehungsweise die Rate eines Immobilienkredits, die für eine Person A kommod zu stemmen sein mag, kann für eine Person B finanziell ein Ding der Unmöglichkeit darstellen.
Nicht nur bei der Niederösterreichische Siedlungswerk Gemeinnützige Gesellschaft m.b.H. (NÖSW) betitelt man Wohnen als ein fundamentales Grundbedürfnis. Ein Zuhause steht für Sicherheit, Schutz und Stabilität – als Ort, der nicht nur Rückzugsraum bietet, sondern auch persönliche Entfaltung und soziale Teilhabe ermöglicht.
„Die Bereitstellung von leistbarem Wohnraum ist daher eine der zentralen gesellschaftlichen und wirtschaftspolitischen Herausforderungen unserer Zeit. Im ÖSW-Konzern sehen wir unsere Aufgabe darin, Wohnraum zu schaffen, der für breite Bevölkerungsschichten finanziell zugänglich ist. Unser Anspruch ist es, hochwertigen und zugleich leistbaren Wohnraum zu realisieren, der sowohl sozialen als auch ökologischen Kriterien gerecht wird. Unsere Wohnprojekte basieren auf finanzieller Zugänglichkeit, modernen Standards und ökologischer Nachhaltigkeit und rücken gleichzeitig die individuellen Bedürfnisse der Bewohner in den Fokus. Durch die Schaffung leistbaren Wohnraums wollen wir nicht nur einen wesentlichen Beitrag zu einer gerechten und inklusiven Gesellschaft leisten, sondern auch die Entwicklung lebendiger, vielfältiger und sozialer Gemeinschaften fördern“, heißt es dazu aus der Pressestelle der NÖSW.
Als Beispiel für leistbaren Wohnraum wird der Ingeborg-Meier-Wohnpark in Absdorf genannt. Die Fertigstellung der 78 geförderten Mieteinheiten mit Kaufoption erfolgte im vergangenen November.
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Erleichterung des Ersterwerbs
Christian Murhammer, Geschäftsführer des Österreichischen Fertighausverband (ÖFV), wiederum betont, dass, weil es unterschiedlich Wohnformen gibt, die eine Definition für leistbares Wohnen nahezu unmöglich ist (siehe Interview). Definition hin oder her, der ÖFV fordert von einer neuen Bundesregierung, speziell jungen Menschen den Zugang zu Eigentum zu erleichtern. Sozial gestaffelte, steuerliche Erleichterungen, zinsvergünstigte Darlehen oder die Stützung von Baulanderwerb durch die Kommunen seien Möglichkeiten – wohlgemerkt lediglich für den Erwerb der ersten Wohnimmobilie.
Darüber hinaus plädiert der ÖFV für eine Verbesserung der Bau- und Wohnraumpolitik. So sollen alle entsprechenden Agenden in einem eigenen Ministerium oder zumindest in einem Staatssekretariat gebündelt werden. Auch die Wiedereinführung der Zweckwidmung der Wohnbauförderung steht auf der Forderungsliste. Darüber hinaus brauche es unter anderem klare Standards beziehungsweise eine transparente Bewertung des baulich-ökologischen Zustands von Gebäuden. Diese schaffen die Grundlage für nachhaltige Investitionen sowie eine langfristige Planung. Eigentümern und Bauherren werden dadurch fundierte Entscheidungen erleichtert.
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Nicht enden wollender Diskussionsbedarf
Zahlreiche Verbände und Institutionen wie eben der ÖFV melden sich regelmäßig zum Thema leistbares Wohnen – sei es im Eigentum oder in der Miete – kritisch zu Wort. Der Diskussionsbedarf wird nicht enden. Vor allem angesichts der Tatsache, dass für den Begriff unverändert keine fixe Definition vorliegt.
Seit Ende letzten Jahres mischt eine weitere Stelle mit. Denn das EU-Parlament in Brüssel heftete sich „Leistbares Wohnen“ auf die Fahnen, indem es eine Arbeitsgruppe zu dem Thema gründete. Es bleibt alles relativ brisant.
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"Mehr als die Hälfte des verfügbaren Einkommens darf Wohnen einfach nicht kosten. Denn für alle anderen grundlegenden Bedürfnisse muss ausreichend Geld übrigbleiben."Christian Murhammer ist Geschäftsführer des Österreichischen Fertighausverbands (ÖFV)
Interview: „Die eine Definition ist nahezu unmöglich“
Leistbares Wohnen schafft durch einen stabilen Lebensraum auch sozialen Frieden, führt Christian Murhammer, Geschäftsführer des Österreichischen Fertighausverband (ÖFV), ins Feld.
SOLID: Wie definieren Sie leistbares Wohnen?
Christian Muhrhammer: Weil es sehr unterschiedliche Formen des Wohnens gibt, ist die eine Definition nahezu unmöglich. Für mich fokussiert leistbares Wohnen keinesfalls allein auf den sozialen Aspekt, also Wohnen für Menschen mit den niedrigsten Einkommen. Auch ist mir wichtig, dass keine Wohnform verteufelt oder gegen eine andere ausgespielt werden soll. Denn Wohnen nach eigenem Willen muss in einer freien Welt weitestgehend möglich sein – sofern eines gegeben ist: die „Leistbarkeit“, egal ob für Eigentum oder Miete. Mehr als die Hälfte des verfügbaren Einkommens darf Wohnen einfach nicht kosten. Denn für alle anderen grundlegenden Bedürfnisse muss ausreichend Geld übrigbleiben.
Leistbares Wohnen ist essenziell für soziale Gerechtigkeit und schafft durch einen stabilen, sicheren Lebensraum auch sozialen Frieden.
Welchen Beitrag leisten die Mitglieder des Österreichischen Fertighausverbands (ÖFV) zur Schaffung von leistbarem Wohnraum?
Muhrhammer: Unsere Mitglieder bieten seit der Gründung des Verbands 1979 eine mindestens einjährige Fixpreisgarantie an. So sind die Baufamilien wenigstens vor allfälligen Preissteigerungen geschützt. Das und die transparenten Angebote sowie die Zahlung nur nach Baufortschritt oder auch die rasche Bauzeit, die Doppelbelastungen durch Kosten für die alte und die neue Wohnung minimiert, schätzen die Kunden ebenso wie die finanzierenden Institute. Auf Wunsch wird bei der Finanzierungsberatung geholfen. Viele unserer Mitglieder unterstützten während der letzten Monate die Baukonjunkturmaßnahmen der Bundesländer durch zusätzliche Zinsgarantien oder vergleichbare Aktionen. Nicht zu vergessen, die hohe Effizienz bei der Herstellung der Häuser, da bei der Vorfertigung kaum Material verschwendet wird und entsorgt werden muss, was ebenso kostenschonend ist. Weiters reagieren die Verbandsmitglieder mit neuen, platz- und damit kostensparenden Haustypen sowie dem zunehmenden Fokus auf die Verdichtung durch beispielsweise das Anbieten von Zubauten und Aufstockungen von Bestandsgebäuden sowie von Doppel-/Mehrfamilienhäusern, welche per se die Schaffung von leistbarem Wohnraum fördern.
Auch sind wir für die Weiterverfolgung von Ansätzen wie dem „Gebäudetyp E“. Nutzer sollen die Wahl haben, ob sie bei der Ausführung Abstriche machen und dafür günstiger bauen wollen. Es braucht nur Regulatorien, die den Ausführenden das notwenige Maß an rechtlicher Sicherheit bieten. Interessant ist, dass nicht die Kunden, sondern Teile der Branche derartige Ansätze kategorisch ablehnen.
Unter dem Motto „Mit leistbarem Wohnraum zurück zu Wachstum und Wohlstand“ legte der ÖFV Ende 2024 Forderungen an die neue Bundesregierung vor. Was war der Anlass?
Muhrhammer: Der Anlass waren die Entwicklungen der letzten Jahre. Inflation, Zinssteigerung, Materialpreiserhöhungen, hohe Lohnabschlüsse und Energiekosten verteuerten das Bauen zusätzlich zu den „alten“ Faktoren. Darunter verstehe ich die immer mehr gestiegenen Anforderungen an die Ausführung, wie Schallschutz, die unzähligen ausufernden Vorschriften, beispielsweise die Zahl der zu errichtenden Autostellplätze, die ständig steigenden energetischen Vorgaben im Hinblick auf den Klimaschutz und so weiter. Und ja: Es wirken sich auch die gestiegenen Ansprüche der Nutzer auf die Kosten eines Hauses aus. So nahmen etwa die Quadratmeter pro Person kontinuierlich zu.
Darüber hinaus war sehr deutlich zu beobachten, dass durch alle diese Faktoren - verschärft durch die KIM-Verordnung - der Erwerb von Eigentum in Form von Eigentumswohnungen und Eigenheimen für viele kaum mehr möglich war. Dieses Erschweren von Eigentumsschaffung bewirkte eine erhöhte Nachfrage nach Mietobjekten. Doch auch von diesen wurde in den letzten Jahren zu wenig gebaut. Logische Folge: Höhere Nachfrage, geringeres Angebot. Die Mietpreise stiegen.
Was spricht darüber hinaus für Wohneigentum?
Muhrhammer: Es führt – ganz abgesehen von Leistbarkeit beim Erwerb – zu einer künftigen Leistbarkeit anderer Dinge. Wohneigentum ist die sicherste Altersvorsorge, die es gibt. Einen Gutteil unseres heutigen Wohlstands machen die Immobilien aus, die vor Jahrzehnten von Privatpersonen gebaut oder erworben wurden. Und auch wenn sich die Zeiten und die Einstellungen geändert haben mögen: Leistbares Wohneigentum darf künftigen Generationen nicht durch Faktoren genommen werden, die mehr oder weniger leicht zu ändern wären. Unzählige Studien belegen, dass der Wunsch nach Eigentum nach wie vor die Liste der erstrebten Wohnformen deutlich anführt. Bei der Wohneigentumsquote in Europa liegt Österreich ohnehin bereits auf den hintersten Plätzen. Das darf durch fehlende Leistbarkeit nicht noch verschärft werden.