Von Bregenz bis Eisenstadt und Wien : Blick in Österreichs Landeshauptstädte

Unmittelbar vor dem Weihnachtsfest 2022 gab die Süba AG den Abschluss des Ankaufs der Liegenschaft „Rossmarkthöfe“ im Zentrum von Sankt Pölten bekannt. Der Bauträger mit Sitz in Wien plant in der niederösterreichischen Landeshauptstadt ein urbanes Mixed-Use-Quartier, bei dem besonderes Augenmerk auf der behutsamen Integration der historisch wertvollen und denkmalgeschützten Bestandsobjekte liegt. Der entsprechende Flächenwidmungsplan ist in Kraft, die Baubewilligung fehlt jedoch weiterhin.

Auch in Graz braucht gut Ding gelegentlich Weile. Deswegen forderten die Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) Steiermark und die Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Steiermark kürzlich, die gesetzliche Frist für die Entwicklung von Bebauungsplänen von 18 auf zwölf Monate zu reduzieren.
VÖPE-Präsidiumsmitglied Christopher Pongratz erklärt: „Das derzeitige wirtschaftliche Umfeld, insbesondere die hohe Zinsbelastung für unsere Branche, zwingt uns eine kürzere Frist einzufordern. Wir benötigen rasche und zuverlässige Planungssicherheit für unsere Projekte, um leistbaren Wohnraum schaffen zu können. Je länger die Stadt braucht, desto teurer wird der Wohnraum für die zukünftigen Bewohner – Stichwort Zinsen. Es muss also im Sinne der Verantwortlichen Organe aus Politik und Stadtplanung sein, die Verfahren zu verkürzen, um überhaupt leistbares Wohnen gewährleisten zu können."

Apropos leistbares Wohnen: In welcher Landeshauptstadt müssen Herr und Frau Österreicher aktuell am wenigsten tief in die Tasche greifen? „Die günstigsten Eigentumswohnungen gab es im ersten Halbjahr 2024 in St. Pölten, im Mittel um 171.000 Euro, sowie in Eisenstadt und in Graz mit 197.000 Euro, gefolgt von Klagenfurt mit 225.000 Euro“, nennt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von Re/Max Austria (siehe Interview), Zahlen.

Dessen ungeachtet ist Eigentum hierzulande für zahlreiche Menschen unerschwinglich. Bleibt nur die Miete. Engel & Völkers publizierte rezent eine Analyse der entsprechenden Quadratmeterkosten in den Landeshauptstädten (inklusive Wien). Diese zeigt, dass die Mietpreise und die Nachfrage österreichweit steigen – mit deutlichen Unterschieden. Wien, Innsbruck und Salzburg weisen die höchsten Mieten auf, während sie in Klagenfurt, Graz, St. Pölten und Eisenstadt vergleichsweise günstiger sind.
Diese regionalen Differenzen gehen auf verschiedene Faktoren wie lokale Wirtschaft, Bevölkerungswachstum sowie das Angebot an Neubauten zurück.

So verzeichnete die Tiroler Landeshauptstadt innerhalb der letzten 24 Monate einen Mietpreisanstieg um rund zehn Prozent. Während der Durchschnittspreis im Vorjahr für eine Sechzig-Quadratmeter-Wohnung noch bei 15,99 Euro pro Quadratmeter lag, befindet sich dieser Wert aktuell zwischen zwanzig und 23 Euro. Derzeit sei es gemäß Engel & Völkers für Interessenten extrem schwierig, passenden Wohnraum zu finden. Oftmals bewerben sich bis zu dreißig Personen auf eine Wohnung. Besonders hoch ist die Nachfrage nach Mikroapartments in Universitäts- oder Kliniknähe.

Beliebt sind außerdem Apartments mit einer Größe bis zu sechzig Quadratmeter in zentraler Lage, während größere Penthouses ab 130 Quadratmeter vergleichsweise länger auf dem Markt bleiben. Auch in Salzburg stiegen die Mieten für Wohnungen, sowohl für Neubauten als auch für gebrauchte Objekte, letztes Jahr kontinuierlich. Der durchschnittliche Mietpreis liegt aktuell bei rund 18 Euro pro Quadratmeter. Während der Quadratmeterpreis für eine Sechzig-Quadratmeter-Wohnung 2023 noch 15,48 Euro betrug, kletterte dieser heuer bereits auf 17,35 Euro. Dem Trend folgend wird die Wohnungssuche in der Mozartstadt aufgrund des Nachfrageüberhangs und des geringen Angebots zunehmend herausfordernd.

In Klagenfurt, das Engel & Völkers als relativ günstig ausweist, liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 9,80 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Als sehr gefragt gelten in der Kärtner Landeshauptstadt kleine Garçonnièren und Zwei-Zimmer-Wohnungen mit Parkplätzen, in guter Lage und mit öffentlicher Verkehrsanbindung.

Unterm Strich muss der Immobilienmarkt einer jeden Landeshauptstadt als eigener Kosmos betrachtet werden; mit speziellen Lagevorzügen, Branchenplayern, Kundenbedürfnissen, Stadtregierungen etc. Jedoch betrifft sie alle zusammen – inklusive Wien – die wenig erfreuliche, konjunkturelle Entwicklung in Europa und hier wiederum vor allem in Deutschland, mit dem Österreich eng verflochten ist. Von Bregenz bis Eisenstadt bleibt es spannend.