Immobilien-Business : Immofinanz-Vorstand ist "sehr zufrieden"

Die Schlagwörter Vergangenheitsbewältigung, Abschluss des Restrukturierungs- und Sanierungskurses, Wandlung vom Immobilienhalter zur Immobilienmaschine und das Einschwenken auf den Optimierungskurs prägten die jüngere Vergangenheit - wie lässt sich das zurückliegende Geschäftsjahr 2012/13 für die Immofinanz zusammenfassen?

Eduard Zehetner: Es war ein weiteres Jahr der Normalität, in dem wir uns auf das operative Geschäft und dessen weitere Verbesserung konzentriert haben und teils Steigerungen im zweistelligen Prozentbereich erzielen konnten - und das mit so gut wie keiner Unterstützung von konjunktureller Seite. Ein stärkeres Wirtschaftswachstum würde uns natürlich helfen, im aktuellen Umfeld sind wir mit dem Erreichten aber sehr zufrieden. Die Mieterlöse, das operative Ergebnis, der nachhaltige Unternehmens-Cashflow haben ein Rekordhoch in der Geschichte des Konzerns erreicht.

Das soll natürlich nicht heißen, dass wir bereits am Zenit stehen.

Birgit Noggler: Zur Veranschaulichung: Vergleicht man das Geschäftsjahr 2006/07 - also vor der Finanzkrise - mit dem zurückliegenden, sind die Mieterlöse um rund 75 % gestiegen, das EBITDA um rund 140 % und der nachhaltige Unternehmens-Cashflow um mehr als 55%.

Zehetner: Einen weiteren Rekord haben wir bei den Immobilienverkäufen erzielt und die Erwartungen deutlich übertroffen. In Relation zum abgegebenen Immobilienvolumen erreichten wir eine zweistellige Marge über Buchwert. Wir können also mit Fug und Recht behaupten, dass unsere Wertansätze sehr konservativ sind - auch und nicht zuletzt in Osteuropa.

Daniel Riedl: Sehr zufrieden sind wir auch mit dem operativen Geschäftsgang der BUWOG: Das Ergebnis aus Asset Management weist im Jahresvergleich ein Plus von rund 20 % aus, aufgrund höherer Verkäufe konnten wir das Trade-Ergebnis um 50 % verbessern. Insgesamt hat das operative Ergebnis um mehr als 40 % auf EUR 115 Mio. zugelegt.

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Mit der Immobilienentwicklung ist es im IMMOFINANZ-Konzern aber nicht ganz so gut gelaufen ...

Eduard Zehetner: Das kann man so nicht sagen. Wir haben bei unseren Projekten etliche Meilensteine erreicht und liegen größtenteils im Zeitplan. Was das Ergebnis aus diesem Bereich anbelangt, sind zwei Dinge zu berücksichtigen: Zum einen wurden im zurückliegenden Geschäftsjahr weniger Entwicklungs-Projekte beendet. 2011/12 haben die Fertigstellungen von Silesia City Center und Maritimo Shopping Center einen deutlich positiven Beitrag geleistet. Und in der Regel können wir bei derartigen Projekten das Gros des Development-Gewinns erst am Ende, also wenn es in Betrieb geht, realisieren.

Zum anderen kam 2012/13 vor allem von GOODZONE ein negativer Ergebnisbeitrag. Die Insolvenz des Generalunternehmers für dieses Moskauer Shopping Center schob die Eröffnung um ein Jahr nach hinten und bedeutete höhere Kosten, was sich wiederum auf die Bewertung ausgewirkt hat. Nun ist aber alles auf Schiene: GOODZONE soll im laufenden Geschäftsjahr eröffnet werden, die Vermietung läuft sehr gut.

Birgit Noggler: Das Development-Geschäft, im dem große Projekte eben teils über mehrere Jahre entwickelt werden, bedingt eine gewisse Volatilität. Wir streben aber unverändert eine Ergebnisaufteilung von rund 80 % aus dem Asset Management und je um die 10 % - also 50 bis 60 Mio. Euro - aus Verkäufen und Development an. Im Transaktionsbereich liegen wir für 2012/13 um rund 100 % darüber, in der Immobilienentwicklung haben wir das Ziel verfehlt. Insofern ist das Ergebnis aus Immobilienverkäufen auch als positiver Ausreißer zu bezeichnen. Man kann nicht davon ausgehen, dass wir hier in jedem Jahr Erträge von über 110 Mio. Euro erwirtschaften.

Aber rechnen Sie damit, dass der Rückenwind im Transaktionsbereich, also die gestiegene Nachfrage seitens der Investoren, anhalten wird?

Zehetner: Die Stimmung ist unverändert gut und ich bin optimistisch, dass sich das auf Sicht der nächsten Quartale nicht ändert. Ich denke, die institutionellen Investoren befinden sich in einer Anpassungsphase. Die Aktienmärkte sind volatil, zumal haben sich etliche vor und auch in der Krise die Finger verbrannt. Gleichzeitig sind die Zinsen tief und viel Geld drängt nach Anlage. Damit wird der Immobilienmarkt, der vergleichsweise stabile Renditen bei relativ überschaubarem Risiko für langfristig orientierte Anleger bietet, belebt: Man lernt wieder Immobilie.

Daniel Riedl: Für Wohnimmobilienunternehmen bietet sich derzeit eine nahezu ideale Situation in unseren Kernländern Österreich und Deutschland: Der Markt ist klar nachfragegetrieben - bei den Eigentumswohnungen, bei den Mietwohnungen und am Investorenmarkt. Wir profitieren von Mieten und Verkaufspreisen, die sich nach oben entwickeln.

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Eduard Zehetner: Unser Verkaufsprogramm wurde auch über den Bilanzstichtag hinweg bereits eindrucksvoll fortgesetzt, das zur Veräußerung gehaltene Vermögen beträgt knapp 600 Mio. Euro. Allein wenn wir diese Transaktionen nur abwickeln, sprich closen, haben wir unser Ziel - Immobilienverkäufe von durchschnittlich 500 Mio. Euro pro Jahr - bereits erreicht. Bei vielen dieser Immobilien ist zwischenzeitlich der Verkauf bereits erfolgt oder zumindest der Vertrag schon unterschrieben.

Zehetner: Was das Volumen anbelangt, ja. Auf der Ergebnisseite noch nicht, denn gemäß den Vorschriften nach IFRS sind die mit diesen Verkäufen verbundenen Aufwertungsgewinne bereits im Ergebnis 2012/13 berücksichtigt, wenngleich der Liquiditätszufluss erst später erfolgt. Wir lehnen uns also sicher nicht zurück.

Das Bewertungsergebnis wird vor allem von einem Einmaleffekt im Zusammenhang mit Ihrer Parade-Immobilie Golden Babylon Rostokino belastet. Was steckt im Detail dahinter?

Birgit Noggler: Der sensationelle Erfolg unseres Moskauer Einkaufszentrums ...

Zehetner: Ein Paradoxon, sozusagen ...

Noggler: Rostokino ist so gut wie voll vermietet. Folglich hat sich das Bewertungsergebnis im zurückliegenden Geschäftsjahr um rund 131 Mio. Euro erhöht. Aufgrund einer Earn-Out-Vereinbarung, einer erfolgsabhängigen Kaufpreis-Regelung, müssen wir allerdings den Großteil dieses positiven Effekts weiterreichen. Wir haben also eine Anpassung des voraussichtlichen Kaufpreises für Rostokino vorgenommen, denn dieser hängt vom erzielten Net Operating Income (NOI) im Kalenderjahr 2013 ab. Und dieser Effekt von 106 Mio. Euro reduziert das Bewertungsergebnis. Unterm Strich ist der Effekt von Rostokino im zurückliegenden Jahr aber positiv.

Noggler: Weil der Net Operating Income in den vergangenen Monaten stark gestiegen ist. Die vorangegangene Berechnung basierte auf einer Auslastung von 95 % der vermietbaren Fläche. Jetzt sind es 99 % und wir gehen davon aus, dass dies auch am Stichtag 31. Dezember 2013 der Fall sein wird. Wir konnten das nicht früher berücksichtigen, weil eben der NOI nicht auf diesem Niveau war. Bei der Eröffnung im Jahr 2009 kam Rostokino etwa auf eine Auslastung von um die 66 %.

Zehetner: Und hätten wir anlässlich des Zukaufs der zweiten 50 % von Rostokino im Mai 2012 eine Bewertung auf Basis einer Auslastung von 99 % gemacht und einen dementsprechenden Kaufpreis angesetzt, hätten uns die Gutachter und die Prüfer wohl zu Recht gefragt, ob wir noch bei Sinnen sind.

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Birgit Noggler: Das positive Ergebnis aus der Neubewertung ist geringer als im Vorjahr ausgefallen. Das ist der Hauptfaktor für den Rückgang im Konzernergebnis. Wir haben das Immobilienvermögen nur leicht aufgewertet, wobei nach Segmenten betrachtet Russland, die BUWOG und Österreich positiv waren.

Eduard Zehetner: Was die Bewertungen in Osteuropa anbelangt, so besteht bei den internationalen Gutachtern die Tendenz, etwas vorsichtiger zu werden - obwohl wir eigentlich am Markt das Gegenteil beobachten, so haben die Transaktionen in den letzten Quartalen doch deutlich angezogen. In die Bewertungen fließen aber auch immer die Zukunftserwartungen ein. Die wiederum hängen von der aktuellen Konjunktur ab - und diese lässt bekanntermaßen zumindest auf kurze Sicht noch zu wünschen übrig. Wir haben allerdings in allen Jahren seit 30. April 2009 in Summe Aufwertungen gezeigt, auch im zurückliegenden.

Die Entwicklung unserer CEE-Immobilien wurde zuletzt von IPD (Investment Property Databank) ausgezeichnet: 2012 hatten wir das am besten performende von insgesamt 49 untersuchten Portfolios. Zum überwiegenden Teil stammt die Performance aus der Mietrendite, was für unser Asset Management spricht. Die Wertsteigerungskomponente wiederum dokumentiert die realistisch-konservative Bewertung in der Krise.

Das wird aber aktuell von vielen Aktionären nicht honoriert. Nicht zuletzt vor diesem Hintergrund ist der Konzernabschluss um ein weiteres Segment ergänzt worden?

Daniel Riedl: Ja, wir weisen die BUWOG als eigenes Segment aus und tragen damit der angekündigten Verselbständigung unserer Wohnimmobilientochter über den Kapitalmarkt Rechnung.

Riedl: Im Wesentlichen auf drei großen Geschäftsfeldern, die den Ertragssäulen der IMMOFINANZ entsprechen: Standing Investments, Wohnungsverkäufe und Development. Die Kombination dieser drei macht es aus. Zum einen optimieren wir, indem wir durch Portfolioverkäufe in Österreich und Zukäufe in Deutschland die Durchschnitts-Rendite im Vermietungsportfolio steigern, zum anderen wollen wir den hochmargigen Einzelwohnungsverkauf in Österreich auf den deutschen Markt ausweiten. Die damit erzielten Cashflows werden durch ein profitables Entwicklungsgeschäft ergänzt, wobei wir uns auf Wien und Berlin konzentrieren. Das ist eine runde Sache und für Investoren eine attraktive Story.

In Deutschland tummeln sich aber bereits etliche Wohnimmobilienanbieter an der Börse.

Riedl: Die BUWOG hebt sich von dieser Peergroup vor allem insofern ab, als sie nicht nur von den Mieten lebt, sondern einen nachhaltigen Cashflow aus den genannten drei Bereichen erzielt. Und mit diesem FFO (Funds from Operations) brauchen wir uns keineswegs verstecken, sondern zeigen, dass die Kombination mehr bringt als das reine Mietgeschäft.

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In Österreich ist der Bestand zum größten Teil gefördertes Wohnen mit reglementierten Mieten. Wie sieht der Lebenszyklus einer geförderten Wohnimmobilie bei der BUWOG aus?

Daniel Riedl: Wir beschäftigen uns grundsätzlich mit allen Facetten des Geschäftes, nicht nur mit geförderten, sondern auch mit frei finanzierten Wohnungen. Wir planen und errichten entweder für das eigene Portfolio oder für einen bereits feststehenden Käufer.

Im Fall geförderter Wohnungen bauen wir unter Ausnutzung günstiger geförderter Kredite und unter Einsatz von vergleichsweise geringem Eigenkapital. Danach bewirtschaften wir diese Wohnungen und beginnen meist ab dem zehnten Jahr, die Wohnungen für den späteren Verkauf vorzubereiten und diesen, wo möglich, umzusetzen. Beim klassischen Eigentumswohnungsgeschäfts ergibt sich ein verkürzter Zyklus: Bauen, mit Marge verkaufen und die freigesetzten Mittel in neue Projekte investieren. Die Immobilienmaschine läuft bei der BUWOG also ebenso rund wie bei der IMMOFINANZ. Beide Formen der Entwicklung - geförderter und freifinanzierter Wohnbau - liefern einen wesentlichen Beitrag zu unserem nachhaltigen Unternehmens-Cashflow.

Im Fall des Einzelwohnungs- bzw. des Paketverkaufs können teils deutliche Margen auf den Buchwert erzielt werden. Warum geht man nicht diesen Weg weiter, sondern will die BUWOG an den Kapitalmarkt bringen?

Riedl: Diesen Weg gehen wir, wie gerade beschrieben, ohnehin weiter. Es gibt aber für Unternehmen, die sich mit deutschen bzw. Wohnimmobilien in sogenannten „sicheren Häfen" beschäftigen, eine starke Nachfrage, eben weil es sich um eine defensive, relativ sichere und prognostizierbare Veranlagung handelt. Es mangelt diesen Investoren auch an Alternativen, etwa am Anleihenmarkt.

Eduard Zehetner: Und es existiert ein wesentliches unternehmensstrategisches Ziel: Die Trennung zweier Assetklassen, die von Investoren völlig unterschiedlich bewertet werden. Auf der einen Seite haben wir konservative und relativ sichere Wohnimmobilien in Westeuropa, auf der anderen Seite ein kommerzielles Portfolio mit Fokus Osteuropa, nicht zuletzt Russland. Diese zwei Teile erhalten kombiniert vom Markt nicht jene Bewertungen, die sie verdienen.

Birgit Noggler: Wir sehen, dass deutsche Wohnimmobilienportfolios an der Börse im Großen und Ganzen mit dem NAV bzw. geringen Auf- und Abschlägen bewertet werden. Mit der Separierung der beiden Teile geht zudem für die IMMOFINANZ eine Verbesserung wichtiger Kennzahlen einher, sie wird mit einem solchen Schritt der Trennung von Commercial und Residential zu einem Unternehmen mit einer der höchsten Durchschnittsrenditen in Europa.

Riedl: Die Anleger greifen bevorzugt zum sogenannten „Pure Play", sie wollen ihren Portfoliomix selbst entscheiden. Wir verlagern somit das Allokationsthema vom Immobilienunternehmen zu den Investoren. In der Vergangenheit wurde versucht, alle Assetklassen in einem Bauchladen zu vereinen, um zu diversifizieren. Das ist aus der Mode gekommen.

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Um die BUWOG stärker als deutsches Wohnimmobilienunternehmen positionieren zu können, müssen Sie aber noch einiges akquirieren. Ist hier genügend Angebot am Markt, und können Sie auch zu den Renditen kaufen, die Sie sich vorstellen?

Daniel Riedl: Wir haben uns eine vernünftige Pipeline aus kleineren und größeren Transaktionen aufgebaut. Wir müssen keine Riesen-Portfolios zukaufen, die über ganz Deutschland verstreut sind, sondern haben den Vorteil, dass wir uns auf einzelne - wenige - Regionen konzentrieren können. Neben Berlin, wo wir bereits einen Bestand von über 4.000 Einheiten haben, sind das Dresden/Leipzig sowie im Norden Schleswig-Holstein und Niedersachsen. Es gibt genügend Investmentmöglichkeiten zu attraktiven Renditen.

Birgit Noggler: Wir können in Österreich zwischen 3,5 und 6 % verkaufen und in Deutschland zwischen 7 und 10 % zukaufen - auf Netto-Kaltmiete bezogen. Damit stärken wir deutlich und nachhaltig den Unternehmens-Cashflow der BUWOG.

Riedl: Auch die Verkäufe in der BUWOG laufen sehr gut, zuletzt haben wir uns von einem großen Paket an Kärntner Wohnungen und dem Großteil unseres Oberösterreich-Portfolios gewinnbringend getrennt. Weitere Deals sind in Anbahnung. Es gelingt uns somit sehr gut, die aktuelle Nachfragesituation für österreichische Wohnimmobilien - auch geförderte oder ehemals geförderte - auszunutzen. Wenn ich zurückdenke: Vor fünf Jahren hat man sich derartige Portfolio-Transaktionen oder Objektverkäufe nicht vorstellen können. Heute machen wir damit nicht nur vernünftige Umsätze, sondern auch entsprechend hohe Margen.

Die IMMOFINANZ hat sich für heuer zum Ziel gesetzt, die Entwicklungsaktivitäten deutlich zu erhöhen. Woran denken Sie dabei?

Eduard Zehetner: Hier muss man zwei Dinge unterscheiden: Jene Projekte, die in der Pipeline sind und jene, die wir fertigstellen. Ergebnis bringt vor allem, was im jeweiligen Geschäftsjahr fertig wird. Alles andere bedeutet - insbesondere im Vorratsbereich - a priori einmal Kosten und Kapitalbindung.

Im laufenden Geschäftsjahr werden wir u. a. GOODZONE, unser aktuell größtes Einzelhandels-Development, das Düsseldorfer Büroobjekt Panta Rhei und den einen oder anderen STOP.SHOP-Fachmarkt in Polen eröffnen. Weiters werden wir den Fertigstellungsgrad im Gerling Quartier vorantreiben. Dort haben wir es aber auch überwiegend mit Vorratsimmobilien zu tun. Das heißt, der Ertrag fällt gemäß Bilanzierungsvorschriften erst dann an, wenn die Wohnung verkauft und übergeben ist. In Düsseldorf sind zwei weitere Büroprojekte in der Planungsphase, in Prag haben wir drei Objekte in Bau, in Lublin entsteht mit Tarasy Zamkowe ein großes Shopping Center, das Ende 2014 eröffnet wird. Darüber hinaus entwickeln wir Wohnimmobilien in Kattowitz, Krakau und Bukarest, und wir sehen uns auch weitere Residential-Optionen in Polen und Russland an.

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Daniel Riedl: Was die BUWOG anbelangt, so gibt es kein Unternehmen, das sich in den vergangenen Jahren eine ähnlich umfangreiche Development-Pipeline in Wien aufgebaut hat. Wir besitzen Grundstücke für ungefähr 3.700 Wohnungen - zum Teil in Bau, zum Teil in Entwicklung, zum Teil als Vorrat gekauft. Hinzu kommen rund 1.500 Wohnungen, die wir in Berlin planen und entwickeln. Damit schaffen wir die Grundlage für künftige Erträge.

Eduard Zehetner: Hier ist wichtig zu verstehen, wie langfristig die BUWOG-Entwicklung ausgerichtet ist: Wir sprechen von einem Zeitraum von mehreren Jahren, in dem diese Wohnungen fertig werden und zum Ergebnis beitragen. Wir haben uns bereits die Pipeline für die nächsten Jahre gesichert.

Riedl: Der Vorteil ist, dass wir uns mittlerweile auf einem Niveau befinden, wo dank des Aufbaus der vergangenen Jahre laufend Gewinnrealisierungen aus diesem Bereich möglich sind. Wenngleich wir natürlich auch noch nicht den Höhepunkt erreicht haben.

Riedl: Nein. Ich sehe zum Teil schon recht deutliche Preisentwicklungen, etwa im Luxussegment in Wien. Allerdings ist das eine sehr schmale Marktnische. Was Zinshäuser anbelangt, treten in vielen Fällen Stiftungen oder Family Offices als Käufer auf, die Eigenkapital investieren - und diese suchen derzeit Sicherheit und wenigstens moderaten Ertrag als Ersatz für ihre Geldmarktanlagen. Und das wird weiterhin ein Thema bleiben.

Am deutschen Wohnungsmarkt haben die Preise jetzt erst wieder das Niveau von 2006 und 2007 erreicht. Ein Preisanstieg wird erst dann zur Blase, wenn er nicht durch fundamentale Angebots- und Nachfragefaktoren gerechtfertigt ist, sondern auf Schulden basiert. Und das sehe ich derzeit nicht.

Birgit Noggler: Genau. Man muss berücksichtigen, dass die Basis für die Preise wesentlich gesünder geworden ist. Die Struktur der Transaktionen hat sich geändert, Fremdkapital wurde durch Eigenkapital ersetzt.

Wo liegt auf Sicht der nächsten Jahre die Fantasie im kommerziellen Development?

Zehetner: Neben den zuvor erwähnten Objekten liegt die Fantasie darin, Entwicklungsprojekte zu identifizieren, die vernünftige und risikooptimierte Erträge versprechen. Das kann für den Verkauf vorgesehener Wohnbau in Osteuropa sein, Retail- und Office- oder Logistikobjekte.

Noggler: Diese ist mehr als gut. Die Banken haben sehr viel Liquidität zur Verfügung, die sie zu durchaus vernünftigen Konditionen gerne weitergeben. Das Portfolio ist an und für sich durchfinanziert, für alle unsere Development-Projekte sind die Refinanzierungen gesichert bzw. abgeschlossen.

Zehetner: Wir bieten den Banken auch pfandbrieffähige Produkte, mit denen diese wiederum ihre Refinanzierung relativ leicht und ertragreich darstellen können.

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Nochmals zu den Zahlen: Das Ergebnis je Aktie ist 2012/13 gesunken, die Dividende bleibt - ohne Berücksichtigung des in den Aktienrückkaufs umgelenkten Betrags - stabil. Wie argumentieren Sie das?

Eduard Zehetner: Mit einem nachhaltigen Cashflow, der stark gestiegen ist. Für uns ist der Cashflow die maßgebliche Größe. Dort sieht man, wie gut der operative Bereich arbeitet hat. Und dort haben wir nachhaltig 0,33 Euro je Aktie - um 6 Cent mehr als im Vorjahr - erwirtschaftet. Das bildet das eigentliche Geschäft ab, nicht die unbaren Ergebnisveränderungen in der Gewinn- und Verlustrechnung, wie sie sich etwa im Bewertungsergebnis widerspiegeln. Die Dividende soll - die Zustimmung der Hauptversammlung vorausgesetzt - 0,15 Euro betragen, und selbst wenn man jene 0,05 Euro berücksichtigt, die wir in Aktienrückkäufe umgelenkt haben, bleiben noch 0,13 Euro übrig und können für Investitionen oder schuldenreduzierend eingesetzt werden.

Zehetner: Eine wesentliche strategische Zielsetzung ist die Verselbständigung der BUWOG über den Kapitalmarkt. Das bzw. die Vorgehensweise, für die wir uns entscheiden - IPO oder Spin Off - wird dafür ausschlaggebend sein, wie viel Cash für Dividenden und Aktienrückkaufe verfügbar ist. Was die liquiditätsmäßigen Konsequenzen anbelangt, wird es einen fairen Ausgleich zwischen Unternehmen und Aktionär geben.

Riedl: Man kann sagen, wir schauen auf den Saldo des Aktionärs.

Die IMMOFINANZ wird sich nach der Verselbständigung der BUWOG auf die CEE-Region konzentrieren. Diese ist aber nach wie vor keine heiße Wachstumsstory, internationale Investoren reißen sich seit geraumer Zeit nicht darum. Das heißt, die IMMOFINANZ ist nicht zuletzt eine Wette auf den dortigen Aufschwung...

Zehetner: Wir selbst werden diesen leider nicht auslösen können ...

Riedl: ... herbeireden auch nicht ...

Zehetner: ... Wir meinen aber, wenn sich die Europäische Union weiterentwickeln möchte, dann wird das nicht in Spanien, Portugal oder Griechenland passieren, sondern in Polen und Rumänien und in anderen Ländern Osteuropas. Dort sind Investitionen in die Infrastruktur, in Office und Retail und in das Grundbedürfnis Wohnen notwendig. Und dort sind wir daher genau richtig positioniert.