Baurecht : Vorsicht außerhalb der Geschäftsräume

Der sogenannte "Widerruf" eines Vertrags ist den meisten wohl im Zusammenhang mit Online-Käufen ein geläufiger Begriff. Ein Verbraucher kann etwa bei einem Online-Kauf binnen 14 Tagen ab Vertragsabschluss ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten, worauf oftmals in standardisierten "Widerrufsbelehrungen", die zum Teil nach der Bestellung per E-Mail versandt werden, hingewiesen wird.

Was dieses mittlerweile gut etablierte und von Verbrauchern häufig angewendete Rechtsinstitut mit Bauleistungen zu tun haben kann, beleuchten wir in dieser ersten SOLID-Ausgabe nach der Sommerpause.

Das sogenannte Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) ist Ausfluss der europäischen Richtlinie über Verbrauchergesetze, die damit 2014 in nationales Recht umgesetzt wurde. Regelungsschwerpunkte des FAGG sind zusätzliche Verbraucherrechte und Verbraucherschutzpflichten bei Verträgen, die ein Verbraucher mit einem Unternehmer außerhalb dessen Geschäftsräumen oder unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmittel (zB. Telefon, Online-Bestellung und unter Umständen auch per E-Mail) schließt.

Damit ist bereits klargestellt: Ausschließlich Geschäfte mit Verbrauchern fallen in den Anwendungsbereich.

Wie eingangs bereits erwähnt, sind erweiterte Verbraucherrechte im Fernabsatz vor allem beim Online-Kauf in der Praxis bekannt. Das FAGG schränkt dessen Anwendungsbereich aber keinesfalls auf Kaufverträge ein; maßgeblich ist nur, dass der Verbraucher aus dem betreffenden Vertrag zu einer Zahlung verpflichtet ist. Damit ist der Anwendungsbereich des FAGG grundsätzlich auch bei Dienstleistungs- oder Werkverträgen mit Verbrauchern gegeben.

Zwar werden Bauverträge in der Regel nicht wirklich derart "automatisiert" abgeschlossen wie Bestellungen bei Online-Versandhäusern. Nichtsdestotrotz werden in der Praxis Bauverträge mit Verbrauchern sehr häufig nicht in den Geschäftsräumlichkeiten des Bauunternehmers abgeschlossen, womit die Regelungen des FAGG Anwendung finden. Man denke etwa an Umbaumaßnahmen bei Einfamilienhäusern, bei denen der Bauunternehmer zur jeweiligen Liegenschaft anreist und die potenzielle Baustelle besichtigt. Nicht selten werden die vom Unternehmer zu erbringenden Leistungen dann gleich vor Ort beim Konsumenten fixiert, ein Preis dafür vereinbart und damit der Vertrag – außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten des Bauunternehmers – abgeschlossen.

Für einen weiteren Anwendungsbereich des FAGG, den sogenannten Fernabsatz (Telefon, Online-Bestellungen oder E-Mail), fordert das Gesetz, dass der Unternehmer ein für Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem verwendet. Mit anderen Worten bedeutet das, dass der Unternehmer seinen Vertrieb zumindest teilweise auf regelmäßigen Fernabsatz ausgelegt hat. Dabei kommen insbesondere online bestellbare Materialien (zB Bodenbeläge) in Betracht, die inkl. Montage angeboten werden.

Neben verschiedenen erweiterten Aufklärungspflichten des Unternehmers interessiert für diesen Beitrag vor allem das erweiterte Rücktrittsrecht des Verbrauchers im Anwendungsbereich des FAGG, eben der bereits in der Einleitung angeführte "Widerruf". Dem Verbraucher steht nämlich ein 14-tägiges Rücktrittsrecht ohne Angabe von Gründen ab Vertragsabschluss zu, welches als Widerrufsrecht bezeichnet wird. Bei Kaufverträgen wäre im Falle der Ausübung dieses Rücktrittrechts der Kaufgegenstand auf Kosten des Verbrauchers zurückzustellen und diesem vom Unternehmer der bezahlte Kaufpreis rückzuerstatten. Dies ist, abgesehen vom logistischen Aufwand, soweit relativ unproblematisch.

Beim Widerruf von Dienstleistungen hat der Verbraucher einen in diesem Zeitraum angefallenen Anteil am Gesamtpreis zu bezahlen. Dies jedoch nur dann, wenn der Unternehmer seinen Informationspflichten betreffend die Rücktrittsrechte (hierzu sogleich) nachgekommen ist; andernfalls sieht das FAGG einen gänzlichen Entfall der anteiligen Zahlungspflicht des Verbrauchers vor!

Die Informationspflichten des Unternehmers sehen vor, dass dieser den Verbraucher in klarer und verständlicher Weise darüber belehren muss, dass (i) dieser über die entsprechenden Rücktrittsrechte verfügt und (ii) welche Fristen und Vorgehensweise zur Ausübung derselben gelten. Darüber hinaus muss der Unternehmer bei Dienstleistungsverträgen (etwa Verträge über die Erbringung von Bauleistungen) auf die anteilige Zahlungspflicht im Falle eines Rücktritts hinweisen. Tut er dies nicht, so entfällt die anteilige Zahlungspflicht für den Verbraucher und der Unternehmer kann kein Entgelt für bereits erbrachte Leistungen verlangen.

Die Krux in Bezug auf Bauverträge liegt nun darin, dass der Bauunternehmer möglicherweise gar nicht bedacht hat, in den Anwendungsbereich des FAGG zu fallen. Wenn ein Bauunternehmer nicht daran denkt, dass er sich im Regime eines Fern- oder Auswärtsgeschäfts befindet, wird dieser in aller Regel auch den im FAGG vorgesehenen Informationspflichten nicht nachkommen. Ein berechtigter Widerruf durch den Konsumenten hätte dann die Konsequenz, dass der Bauunternehmer nicht einmal das Entgelt für bereits erbrachte Leistungen verlangen könnte.

Nun könnte man dem Irrglauben unterliegen, dass der damit entstehende Schaden beim Unternehmer zumindest insoweit begrenzt wäre, als in den 14 Tagen nach Vertragsabschluss zumindest nur eine überschaubare Anzahl an Leistungen erbracht wurde. Dem steht das FAGG jedoch entgegen, welches noch zusätzlich verschärfend vorsieht, dass die Konsequenz einer auch nur teilweise unterbliebenen Information oder Aufklärung seitens des Unternehmers zu einer Verlängerung der Widerrufsfrist um ein ganzes Jahr führt. Das bedeutet, dass ein Unterbleiben der Aufklärung über das Rücktrittsrecht sowie der Vorgehensweise zu dessen Ausübung zur Folge hat, dass sich die Widerrufsfrist des Verbrauchers auf ein Jahr und 14 Tage ab Vertragsabschluss verlängert. Innerhalb dieser Frist läuft der Bauunternehmer im schlimmsten Fall Gefahr, seine gesamte Bauleistung erbracht zu haben und im Widerufsfall kein Entgelt vom Verbraucher verlangen zu können.

Das FAGG enthält jedoch einen sehr relevanten Katalog von Ausnahmen aus dem Geltungsbereich. Der hier interessierende Ausnahmetatbestand betrifft Verträge "über den Bau von neuen Gebäuden, erheblichen Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden…".

In einer älteren Entscheidung setzte sich der OGH mit der Frage auseinander, ob Zusatzaufträge zu einem Bauvertrag in den Anwendungsbereich des FAGG fallen. Im Ergebnis gelangte der OGH zur Ansicht, dass die Anwendbarkeit des FAGG für Zusatzaufträge zu einem ursprünglich in den Geschäftsräumlichkeiten des Unternehmers abgeschlossen Bauvertrags, grundsätzlich ausscheidet.

Mit einer weiteren Entscheidung hat der OGH den zuvor zitierten Ausnahmetatbestand aber massiv eingeschränkt. Dabei ging es um einen Verbraucher, der ein Bauunternehmen mit der Entfernung des alten Dachs inkl. Dachstuhl und der Herstellung eines neuen Dachs beauftragte. Der Verbraucher trat innerhalb der verlängerten Frist (zu dieser kam es mangels Aufklärung durch den Unternehmer) vom Vertrag zurück und forderte zu Recht die bereits geleistete Anzahlung zurück.

Strittig war in diesem Fall, ob der Ausnahmetatbestand zur Anwendung gelangt und demnach eine "erhebliche Baumaßnahme" erfolgte. Der OGH hielt hierzu fest, dass der Begriff im Sinne des Verbraucherschutzes eng auszulegen sei und eine "Erheblichkeit" nur dann gegeben sein kann, wenn etwa Sanierungsarbeiten mit einer Neuerrichtung vergleichbar seien. Dies betreffe sowohl die Kriterien des quantitativen Umfangs der Baumaßnahme als auch die Komplexität der Baumaßnahme. Das hatte der OGH bei der Entfernung des alten Dachs inkl. Dachstuhl und der Herstellung eines neuen Dachs verneint.

Maßgeblich ist aus Sicht des OGH stets der konkrete Vertragsgegenstand und nicht das Gesamtprojekt. Was bedeutet diese Aussage für die Praxis?

Nun könnte etwa ein Verbraucher eine erhebliche Umbaumaßnahme oder sogar den Bau eines Einfamilienhauses in einzelne separat abgeschlossene Verträge mit verschiedenen Unternehmern aufteilen. Dann wird aus Sicht des OGH vermutet, dass die einzelnen Gewerke für sich jeweils keine "erheblichen Baumaßnahmen" darstellen. Die Folge daraus ist, dass die Einzelverträge jeweils in den Anwendungsbereich des FAGG fallen und den jeweiligen Bauunternehmern die oben beschriebenen nachteiligen Rechtsfolgen drohen. Mangels Aufklärung durch die Unternehmer über die Rücktrittsrechte könnte der Verbraucher dann binnen der verlängerten Frist von einem Jahr und 14 Tagen ab Vertragsabschluss ohne Angabe von Gründen von den Verträgen zurücktreten und würde seine Entgeltzahlungspflicht zur Gänze entfallen.

Beschränkt würden diese Rechtsfolgen wohl nur durch das Korrektiv des Rechtsmissbrauchs, wenn der Verbraucher die Verträge also nur aus dem Grund abschließen würde, um sich nach Erbringung der Arbeiten durch den Widerruf seiner Entgeltzahlungspflicht zu entledigen. Da der Widerruf an keine Begründung gebunden ist, wäre ein derartiger Einwand in einem allfälligen Gerichtsverfahren aber wohl mit erheblicher Rechtsunsicherheit behaftet.

* Auch Bauunternehmen müssen bei auch nur teilweise auswärts oder im Fernabsatz abgeschlossenen Geschäfte unbedingt Aufklärungsformulare über Verbraucherrechte nach dem FAGG übergeben.

* Nur Neubauten oder solchen vergleichbare Sanierungsmaßnahmen sind vom Anwendungsbereich des FAGG ausgenommen.

* Auf der Baustelle erteilte Zusatzaufträge sind nur dann ausgenommen, wenn diese eindeutig mit dem (in den Geschäftsräumlichkeiten des Bauunternehmers abgeschlossenen) Hauptauftrag in Zusammenhang stehen.