Wohnbau : Wohnbau neu denken: Welche Maßnahmen das Bauen tatsächlich günstiger machen können

Das Kompendium der steirischen Landesinnung Bau zeigt in seltener Detailtiefe, welche Stellschrauben im Wohnbau tatsächlich Wirkung entfalten können – planerisch, technisch und organisatorisch. Die Initiative identifiziert konkrete Maßnahmen, die sich kurzfristig, mittel- oder langfristig umsetzen lassen und nach Einschätzung der Expertinnen und Experten spürbare Effizienzgewinne bringen. Der Fokus liegt dabei nicht auf der Problembeschreibung, sondern auf praxistauglichen Hebeln, die Herstellungs-, Betriebs- und Lebenszykluskosten nachweislich reduzieren können.

Die Initiative "Wohnbau – radikal neu gedacht" wurde von der Landesinnung Bau gemeinsam mit FH Joanneum, ZAB Zukunftsagentur Bau und mehreren steirischen Wohnbauträgern entwickelt. Ziel war es, Potenziale zu heben, die den Wohnbau – insbesondere den geförderten – wieder kalkulierbar machen sollen. Dafür wurden drei Arbeitsgruppen zu Planung, Bautechnik und Projektabwicklung eingesetzt.

Entscheidend: Im Zentrum stehen nicht allgemeine Analysen, sondern konkret umsetzbare Maßnahmen, bewertet nach Potenzial und Zeithorizont. Viele davon lassen sich sofort anwenden.

Die ersten Planungsphasen bestimmen einen Großteil der späteren Kosten. Das Kompendium beschreibt eine Reihe von Stellschrauben, die bereits im Entwurf erhebliche Einsparpotenziale bieten.

Ein kompaktes Volumen-Oberflächen-Verhältnis reduziert den Materialbedarf der Gebäudehülle und senkt Bau- und Betriebskosten.


Konkrete Maßnahmen:
    •    Vermeidung von Vor- und Rücksprüngen
    •    Möglichst einfache Baukörpergeometrie
    •    Optimierung im Hinblick auf OIB-Richtlinie 6 (A/V-Verhältnis)

Wirksamkeit: mittleres Potenzial, sofort umsetzbar.

Auswirkungen:
    •    Weniger Fassadenfläche → geringere Errichtungskosten
    •    Reduzierte Wärmeverluste → niedrigere Betriebskosten
    •    Vereinfachte Detailplanung → weniger Fehlerquellen
 

Die Ausnutzung zulässiger Dichten bringt ein hohes Potenzial, da Grund- und Erschließungskosten pro m² Nutzfläche massiv sinken können.


Was das konkret bedeutet:
    •    Optimierte BGF-Nutzflächen-Verhältnisse
    •    Reduzierte anteilige Infrastrukturkosten
    •    Kompakte Erschließungen mit geringen Verkehrsflächen

Wichtig: Das Potenzial entfaltet sich nur, wenn Grundrisse effizient gestaltet sind und die höhere Dichte nicht durch ineffiziente Gebäudeformen wieder neutralisiert wird.

Aufwändige Tragwerke, große Spannweiten oder unregelmäßige Grundrisse treiben Kosten.


Vorgeschlagene Maßnahmen:
    •    Beschränkung der Spannweiten
    •    Reduktion auskragender Bauteile
    •    Standardisierte Öffnungsgrößen (Fenster, Türen)
    •    Harmonisierung der tragenden Strukturen über alle Geschosse

Effekt: mittleres Potenzial, sofort umsetzbar – verringert Materialbedarf, Bewehrung und Planungsaufwand.

Fenster sind 2–4-mal teurer als opake Wände und verursachen höhere Betriebs- und Wartungskosten.


Konkrete Empfehlungen:
    •    Standortspezifische Fensteranteile
    •    Vorgabe standardisierter Fenstertypen
    •    Zielgröße meist zwischen 20–40 % Fassadenanteil
    •    Klare Regeln für Sonnenschutz (sommerlicher Überhitzungsschutz)

Potenzial: hoch, sofort umsetzbar.

Keller und erdberührte Bauteile zählen zu den teuersten Elementen eines Gebäudes.


Empfohlene Maßnahmen:
    •    Wo möglich: Verzicht auf Vollunterkellerung
    •    Nebenräume in oberirdischen Nebenbereichen vorsehen
    •    Hanglagen gezielt nutzen, aber hochwertige Wohnräume oberirdisch halten

Potenzial: hoch, sofort umsetzbar.

Flächeneffiziente Grundrisse gelten als eines der stärksten Instrumente zur Kostensenkung.


Konkret empfohlen wird:
    •    Reduktion unproduktiver Verkehrsflächen
    •    Multifunktionale Räume
    •    Vermeidung von Übergrößen
    •    Wohnungsgrößen nur reduzieren, wenn Ausgleichsangebote (Gemeinschaftsräume, Miet-Extras) bestehen

Potenzial: hoch, sofort umsetzbar.

Erschließungsflächen sind reine Kostenflächen und müssen minimiert werden.


Maßnahmen:
    •    Kompakte Gang- und Treppenhauslösungen
    •    Weniger Stiegenhäuser durch sinnvolle Gebäudeorganisation
    •    Effiziente Leitungsführung (kürzere Stränge)

Potenzial: gering, aber sofort umsetzbar – und auf Projektebene wirksam.

Flexibilität wird wirtschaftlich relevant, wenn Umbauten vermieden werden können.


Empfohlen werden:
    •    Nichttragende Innenwände
    •    Modulare Grundrisse
    •    Gemeinschafts- und Zusatzräume (temporär buchbar)
    •    Share-Konzepte für selten benötigte Räume

Potenzial: hoch, sofort umsetzbar.

Die Expertengruppen empfehlen eine deutliche Reduktion der Bauvarianten und die Einführung eines Leitdetail- und Materialkatalogs.

Einheitliche Lösungen für wiederkehrende Anschlussdetails reduzieren Planungsfehler und Bauzeit.

Was vorgeschlagen wird:
    •    Einheitliche Wand-, Decken- und Fassadenanschlüsse
    •    Wiederholbare Detaillösungen für Fenster, Laibungen, Balkonanschlüsse
    •    Regelmäßige Aktualisierung des Detailkatalogs

Potenzial: hoch, mittelfristig umsetzbar.

Das Kompendium fordert ein festgelegtes Materialsortiment – vor allem für sozialen und gemeinnützigen Wohnbau.


Maßnahmen:
    •    Begrenzte Auswahl an Boden-, Wand- und Sanitärausstattungen
    •    Rahmenverträge mit Lieferanten
    •    Reduktion der Materialvielfalt (Ersatzteile, Wartung)

Potenzial: hoch, mittelfristig umsetzbar – insbesondere für große Bauträger.

Das Kompendium kritisiert eine „fehlende Balance“ zwischen Technikgrad, Energieeinsparung und Nutzerkomfort.


Empfohlen wird ein Low-Tech-Ansatz, ergänzt durch gezielte Innovationen.

Beispielhaft wird der Unterputz-Spülkasten genannt: Fehlende Ersatzteilverfügbarkeit führt zu Komplettaustausch.


Empfehlungen:
    •    Produkte etablierter Hersteller
    •    Hohe Austauschbarkeit
    •    Vermeidung konstruktiver Abhängigkeiten (Schicksalsgemeinschaften)

Ein großer Hebel liegt in übergeordneten Energie- und Mobilitätskonzepten.


Empfohlen werden:
    •    Wärmepumpe + PV
    •    Abwärmenutzung
    •    Abwasserwärmenutzung
    •    Energiegemeinschaften
    •    Dezentrale Warmwasserversorgung (je nach Projekt prüfen)

Potenzial: hoch, mittelfristig umsetzbar.

Der Standard soll niedrigschwellig sein – und dennoch zukunftsfähig.


Konkrete Vorschläge:
    •    Erweiterbare Standardinstallationen
    •    Optional: moderne Kabelkanäle
    •    Sinnvolle Sensorik (z.B. Feuchtewarnung, einfache Smart-Home-Schnittstellen)

Die Analyse zeigt, dass nicht nur Technik, sondern auch Prozessqualität wesentliche Kostentreiber sind.

Empfohlen wird eine frühe Einbindung aller Gewerke – insbesondere Statik und TGA.

Klare Schnittstellen & Standardprozesse
    •    Reduktion individueller Sonderlösungen
    •    Vereinheitlichte Abläufe im gesamten Projektzyklus
    •    Vermeidung von Doppel- oder Konfliktplanungen

Fokus auf Lebenszykluskosten statt Errichtungskosten

Das Kompendium betont: Die Betriebskosten übersteigen die Baukosten.
Darum sind Entscheidungen früh zu treffen – etwa zu Materialien, TGA-Systemen oder Energieversorgung.