Immobilien : Virtuelle Liegenschaften im Reality-Check

„Virtuelle Immobilien, wie sie via ‚Second Life‘ schon einmal angeboten wurden, haben derzeit wieder Hochkonjunktur. Auf einer Plattform können sogar das Taj Mahal, die Golden Gate Bridge und der Eiffelturm gekauft werden“, meint Mathias Mühlhofer, Vorstand der Immobilienrendite AG, wenn man ihn auf das Metaverse anspricht. Er schränkt umgehend ein: „Aus unserer Sicht sind das reine Spekulationsobjekte. Was bringt ein Besitzrecht, wenn die Plattform, siehe ‚Second Life‘, plötzlich nicht mehr hip ist? Ein bekanntes österreichisches Unternehmen versuchte sich im Metaverse und investierte viel Geld für die Programmierung und den Online-Gang des Gebäudes. Doch gleich am Nachbargrundstück entstand ein zehn Mal höheres Haus, das das eigene plötzlich klein aussehen ließ. Voraussehbar war das nicht, denn dort gibt es keine Bauordnung.“

Mühlhofer und sein Team setzen lieber auf Old Economy, also auf Objekte im echten Leben, die Menschen tatsächlich brauchen. Und nicht auf Immobilien aus Blasen, die jederzeit platzen können, wie er betont.

Die Skepsis ist angebracht. Etwa, weil es DAS Metaverse gar nicht gibt. Vielmehr existieren diverse Versionen verschiedener Anbieter nebeneinander. Die bedeutendsten sind aktuell Decentraland und The Sandbox.

Generell handelt es sich bei einem Metaverse um eine virtuelle Umgebung, die Menschen gleichzeitig nutzen können. Mit ihren persönlichen Avataren können sie untereinander interagieren, Informationen austauschen, Veranstaltungen besuchen, handeln, sich fortbilden gemeinsam Inhalte erstellen – also grundsätzlich dieselben Dinge wie im richtigen Leben tun. Die besondere Erfahrung dabei ist, dass dies mittels Virtual Reality (VR) erfolgt. User können mithilfe sogenannter VR-Brillen völlig in die computergenerierte Welt eintauchen.

Und dort ist wie auf dem realen Globus das verfügbare Bauland begrenzt. Denn die Plattformen bieten ausdrücklich endliche Flächen. Aufaddiert handelt es sich lediglich um einige Hunderttausend Parzellen, also relativ wenig für einen vermeintlich unendlich großen virtuellen Raum. Dass es sich bei den Grundstücken um Unikate handelt und diese nicht mehrfach verkauft werden, sollen die fälschungsresistente Blockchain-Technologie beziehungsweise sogenannte Non Fungible Tokens (NFTs) garantieren. Dank besagter Token lässt sich das virtuelle Eigentum an einem Gegenstand oder einer Immobilie zweifelsfrei und transparent zuordnen. Bezahlt wird in Kryptowährungen.

Was kostet nun ungefähr ein Grundstück? „Das lässt sich nicht pauschal sagen, da es ganz auf das jeweilige Metaverse und den Use-Case ankommt. Es beginnt bei umgerechnet wenigen Euro und geht bis in die Millionen, wie ein bestätigter Kauf in der Höhe von knapp über vier Millionen Euro in The Sandbox zeigt“, sagt Martin Kocijaz, Geschäftsführer der Radical Innovators GmbH, eines Digitalisierungsexperten-Netzwerks mit Sitz in Linz (siehe Interview).

Der traditionellen Immobilienbranche eröffnen sich durch den Kauf virtuellen Lands diverse Möglichkeiten: Investoren können Einnahmen durch die Vermietung ihrer Objekte erzielen und von der Wertsteigerung der digitalen Fläche profitieren. Mieter sind beispielsweise Unternehmen, die einen Standort für Werbemaßnahmen nutzen möchten oder Events planen. So zelebrierten Dolce & Gabbana, Gucci und Philipp Plein bereits entsprechende Fashion-Shows. Da die Grundstücke frei gestaltbar sind, können eigene Objekte designt oder virtuelle Abbilder existierender Gebäude erstellt werden. Auf dem Markt tummeln sich bereits erste Maklerangebote für Metaverse-Immobilien, die bei diesen Tätigkeiten Unterstützung offerieren.

Zwei konkrete Beispiele aus Rot-Weiß-Rot: Am 2. September 2022 sperrte die Österreichische Post als laut Eigenangabe erste Postgesellschaft der Welt einen virtuellen Standort auf, konkret im Decentraland. Unter anderem wurde dort eine Briefmarke präsentiert. Ebenfalls im Decentraland eröffnete die Wiener Wirtschaftskanzlei Dorda kürzlich ein Büro. "Für uns als IT-Rechtspioniere war es ein logischer Schritt, frühzeitig eine Dependance im Metaverse zu eröffnen. Zum einen, um selbst aus erster Hand Erfahrungen zu sammeln und am Puls der Zeit zu sein. Zum anderen, um für unsere Mandanten auch über diesen Kanal erreichbar zu sein und sie auch dort abzuholen", begründet Axel Anderl, Managing Partner und Leiter der Digital Industries Group bei Dorda, den Schritt.

Die Eröffnung und Bewirtschaftung computergenerierter Immobilien wie dieser setzt eine Expertise voraus. Verfügt die österreichische Immobilienbranche über selbige? „Im Großen und Ganzen gibt es wohl noch nicht so viele Fachkräfte mit breitem Know-how und Erfahrungen in diesem Bereich. Aber das mediale Echo bezüglich Metaverse trägt sicher dazu bei, dass sich mittelfristig zahlreiche weiterbilden und erste Erfahrungen machen werden. Für viele in der Branche Tätige macht es gewiss Sinn, zuerst mit externen Experten über die Möglichkeiten für das eigene Unternehmen zu sprechen, bevor hier aufwändige Maßnahmen gesetzt werden“, lautet die Einschätzung Kocijaz‘.

Fachkräfte hin, Fachkräfte her; mit Tuvalu will eine ganze Insel ins Metaverse übersiedeln. Das knapp 26 Quadratmeter große Südseeparadies versinkt aufgrund der Erderwärmung im Pazifik. Beim Klimagipfel COP27, der im vergangenen Dezember im ägyptischen Sharm El-Sheik stattfand, wandte sich Außenminister Simon Kofe an die Öffentlichkeit. Sein Land könne nur noch gerettet werden, wenn alle Staaten an einem Strang zögen. Da damit nicht zu rechnen sei, gründet sich Tuvalu als „erste digitale Nation“ neu – und beginnt, sich ins Metaverse zu verlagern. Aber eben notgedrungen...