Immobilien : Wie böse ist das Bestellerprinzip wirklich?

600 Millionen Euro Verlust für die einen und drei Milliarden Euro Einsparung für die anderen. Auf diese zwei Zahlen könnte man das Vorhaben der deutschen Justizministerin Katarina Barley, das Bestellerprinzip auf Kaufimmobilien auszuweiten, herunterbrechen.

Für Mietobjekte in Deutschland gilt das Bestellerprinzip – also die Regelung, dass der Auftraggeber des Maklers, zumeist der Vermieter, die Provision bezahlt –bereits seit 2015. Seit vergangenem Sommer flammt immer wieder die Diskussion in der Politik auf, diese Regelung auch auf Kaufobjekte auszuweiten. Derzeit trägt die Kosten der Maklergebühren zumeist der Käufer – sie liegen bei bis zu 7,14 Prozent der Kaufsumme. „Ein eigenes Zuhause wird gerade für junge Menschen und Familien immer schwerer zu finanzieren“, sagt nun Justizministerin Barley von der SPD. Und das Ministerium rechnet vor: Makler würden wohl um zehn Prozent Aufträge und damit Einnahmen von 600 Millionen Euro verlieren. Zusätzlich könnten noch die Provisionen sinken. Dem gegenüber stehen die Einsparungen für Käufer – satte drei Milliarden Euro. Soweit scheint die Rechnung eigentlich klar. Des einen Leid, des anderen Freud.

Dass besonders öfter umziehende Menschen, also speziell junge Menschen und wachsende Familien die größten Leidtragenden der zu zahlenden Maklerprovision sind, da sie diese öfter entrichten müssen, wird auch oft als Argument in Österreich angeführt. Hier wird seit Jahren über das Bestellerprinzip diskutiert. Nachdem SPÖ und Arbeiterkammer die Einführung gefordert hatten, stand es unter der letzten rot-schwarzen Regierung zumindest auf der Agenda. Passiert ist aber nichts und im aktuellen schwarz-blauen Regierungsprogramm ist es kein Thema mehr.

Dementsprechend schwer findet es die Immobilienplattform Immobilienscout24 auf Anfrage, die Zukunft des Bestellerprinzips hierzulande zu beurteilen. Doch auch für den Fall einer Einführung glaubt das Unternehmen nicht, dass Makler plötzlich nicht mehr engagiert würden. „Unstrittig ist, dass die Vermietung einer Immobilie aufwändig ist“, heißt es von der Plattform. „Bewertungen müssen vorgenommen werden, Exposés müssen erstellt werden, das Objekt beworben, Besichtigungen organisiert, eine qualitative Auswahl der Interessenten vorgenommen werden, der Verkauf abgewickelt werden. Dementsprechend werden Makler auch in Zukunft eine sehr wichtige Rolle spielen.“

Vielleicht sogar eine noch größere, wenn es um den angesprochenen Punkt der Auswahl an Interessenten geht? Schließlich will der Auftraggeber, nämlich der Vermieter oder Verkäufer als Zahlender auch eine entsprechende Leistung sehen. Die Angst vor diesem Leistungsdruck wird auch oft als Argument gegen eine Einführung des Prinzips herangeführt. Denn die für die Wohnungssuchenden sichtbaren Mühen des Maklers, wenn es sich nicht gerade um Luxusobjekte handelt, beschränken sich allzu oft auf einen schlampigen Exposétext und verschwommene Bilder im Netz, und eine Wohnungsführung, bei der zwanzig andere Interessenten mit dabei sind, die wie eine Herde durch die Wohnung gelotst wird, damit sich auch alles in zehn Minuten ausgeht, bevor die nächste Herde kommt. Wäre es also nicht eher ein Pro-Argument für das Bestellerprinzip, wenn sich Makler dadurch mehr gefordert fühlen?

Dennoch – auch wenn Makler mit verbesserten Leistungen aufwarten, der Auftraggeber wird ein Interesse daran haben, Preise zu vergleichen. Viele Makler befürchten daher ein regelrechtes Preis-Dumping, wenn Kollegen einander ausstechen müssen, um im Geschäft zu bleiben. Dazu muss es allerdings nie kommen, wenn die Provision nach oben und unten gedeckelt wird. Nach oben hin wurde in Österreich ja bereits 2010 eine Deckelung vorgenommen – seither beläuft sich die Provision bei mindestens dreijährigen Mietverhältnissen auf zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer, im Gegensatz zu zuvor drei Bruttomonatsmieten. Erlaubt ist es natürlich bereits jetzt, dass der Vermieter die Kosten übernimmt oder sie sich mit dem künftigen Mieter teilt – nur geschieht das aus freier Entscheidung und kommt so gut wie nie vor.

Das wäre allerdings eine faire Regelung, meinte zuletzt die Wirtschaftskammer. Schließlich haben beide Seiten etwas von der Arbeit des Maklers, und der größte Teil dieser Arbeit sei auch bereits geschehen, bevor es zur Wohnungsbesichtigung komme. Zum Vorschlag einer gerechten Teilung der Vermittlungshonorare wollte sich Michael Pisecky, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Wien, allerdings nicht weiter äußern. Der Vorschlag sei ihm nicht bekannt und auch nicht Teil einer öffentlichen Diskussion.

Auch bei aufgeteilten Kosten bleibt das Gegenargument, dass die Kauf- und Mietpreise steigen könnten, wenn Verkäufer und Vermieter auf diese Weise die Kosten zurückholen wollen. Auch hier könnte allerdings die Politik durch eine entsprechende Regelung Einhalt gebieten. Wohl könnte es auch sein, dass einige Vermieter vorerst den Mehraufwand den Kosten vorziehen und selbst Makler spielen, anstatt einen Profi zu beauftragen. Viele dieser „Abtrünnigen“ würden wohl aber nach den ersten paar Versuchen wieder auf die Maklerdienste zurückkommen und das Zahlen der Vermittlungsgebühren in Kauf nehmen. Auf diese Weise würde also vielleicht sogar der Maklerberuf im Ansehen gestärkt – die Vermieter auf der einen Seite wüssten die Arbeit, die sie in Auftrag geben und bezahlen, vermehrt zu schätzen; und die Interessenten auf der anderen Seite würden Makler nicht mehr verteufeln, da sie sie auch nicht mehr bezahlen müssten. Ein Zusammenbruch des gesamten Berufsstandes müsste jedenfalls kaum befürchtet werden. In Großbritannien, Frankreich, der Schweiz, den Niederlanden, Belgien und Norwegen gibt es das Bestellerprinzip schon seit Jahren. Das hat natürlich Auswirkungen. So liegen Provisionen in den Niederlanden nur mehr bei ungefähr ein bis zwei Prozent. Der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln sieht das keineswegs als ein Gegenargument. Vielmehr ist die Wahrscheinlichkeit sinkender Provisionen für ihn ein Grund, warum Verkäufer und Vermieter sich nicht dagegen wehren müssen, künftig selbst für den Auftrag zu zahlen. Anders gesagt: Lange haben die Mieter gezahlt. Jetzt sind auch mal die anderen dran.

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