Österreich : Gewerbeimmobilien brummen weiter

Erwartungsgemäß hat die Neuflächenproduktion in Wien ein Rekordtief von rund 45.000 m2 erreicht. Von diesen produzierten Flächen entfallen rund 50 % auf die Projekte INNO PLAZA (11.000 m²) im 12. Bezirk und SILO Plus im 23. Bezirk mit ebenfalls 11.000 m² Nutzfläche.

Durch die nach wie vor hohe Nachfrage nach Neubauflächen hat sich auch die Leerstandsrate in Wien von rund 5,3 % im Jahr 2018 auf ca. 4,8 % im Jahr 2019 reduziert. Die ursprünglich 2019 prognostizierte Reduktion auf deutlich unter 5 % wurde somit nur knapp erreicht.

Die Neuvermietungen selbst reduzierten sich aufgrund der geringen Neuflächenproduktion von rund 275.000 m² im Jahr 2018 auf ca. 230.000 m² im Jahr 2019.

Für das Jahr 2020 ist mit einer deutlich höheren Fertigstellungsrate von geschätzten 150.000 m² zu rechnen. Die größten Projekte dabei werden das QBC 1+2 im 10. Bezirk mit ca. 35.000 m² sowie der Office Park 4 am Vienna Airport mit ca. 25.000 m² sein. Die größte Generalsanierung, die im Jahr 2020 fertig gestellt werden soll, ist das „Haus am Schottentor“ mit ca. 14.000 m².

„Wir können für Wien nach wie vor zwei Trends ausmachen, die hinter den großen Vermietungsflächen im Jahr 2019 stehen“, erklärt Mag. Stefan Krejci, Geschäftsführer der RE/MAX Commercial Group. „Zum einen besteht ein hoher Bedarf an qualitativ hochwertigen Erstbezugs-Flächen für etablierte Unternehmen und zweitens eine gesteigerte Nachfrage durch Co-Working-Space-Anbieter.“ So hat beispielsweise der 2018 in den österreichischen Markt eingetretene CWS-Anbieter „Spaces“ eine Fläche am Schottentor mit ca. 8.700 m² angemietet, die 2020 in Betrieb gehen wird.

Wie der Flughafen Wien demonstriert hat, geht es aber auch ein Stück kleiner. So hat die AirportCitySpace auf rund 700 m² direkt am Flughafen Wien den Betrieb aufgenommen.

Auch 2019 gibt es wieder große regionale Unterschiede in Bezug auf die Leerstandsraten. Die inneren Bezirke Wiens (Central Business District) weisen mit einer Leerstandsrate von weniger als 2 % de facto Vollvermietung aus. Im Norden der Bundeshauptstadt blieb die Rate konstant bei teilweise über 10 %.

Trotz der leicht gefallenen Leerstandsraten haben sich die Durchschnittsmieten leicht von 14,30 Euro auf 14,60 Euro netto pro Quadratmeter erhöht. Die Spitzenmieten in Wien liegen nach wie vor unverändert bei rund 26 Euro pro Quadratmeter.

2019 wird von einer vergleichsweise sehr geringen Neuflächenproduktion gekennzeichnet sein, die sich auf ca. 40.000 m² belaufen wird. Die Hälfte davon wird mit ca. 22.000 m² in der Bürolage Wienerberg bei den Projekten „Inno-Plaza“ und „Silo Plus“ entstehen. Bei Vermietung von sanierten Zweitbezügen ortet Krejci „aufgrund des Druckes auf der Angebotsseite auch ein deutlich steigendes Interesse.“

Der Büromarkt in den Landeshauptstädten stellt sich naturgemäß auch 2019 sehr inhomogen dar.

Als besonders aktive Büromärkte in Bezug auf Neuprojekte sehen die RE/MAX-Experten aktuell Klagenfurt und Linz:

„In Klagenfurt sind in den letzten Jahren einige Tausend Quadratmeter an Büroflächen entstanden, vor allem in der Innenstadt, der Schleppkurve nördlich der Innenstadt. Weiters werden im „Lake Side Park“ durch Erweiterungen bis ins Jahr 2030 weitere 25.000 m² und 900 PKW-Stellplätze entstehen. Der gestiegene Bedarf – auch in der Innenstadt – wird durch Projekte, wie „The Holly“ im ehemaligen Woolworth-Gebäude am Heiligengeistplatz, das „The Lords“ oder das „Salzamt“, so zukünftig besser befriedigt werden können. Durch diese konzentrierte Stadtentwicklung entsteht ein neuer Hotspot in der Innenstadt“, weiß Daniel Lobnik, MSc., RE/MAX Commercial in Kärnten.

Darüber hinaus wurde 2019 auch das „Brain@Work-Center“ am Viktringer Ring mit mehr als 5.000 m² fertiggestellt, das nun Raum für die Generali und ein Hotel bietet.

Auch in Linz entstehen aktuell einige spannende Projekte, die nach Fertigstellung mehrere Zehntausend Quadratmeter Büroflächen bedeuten werden. So wird beispielsweise in der Tabakfabrik auf dem rund 38.000 m² großem Areal mit rund 80.000 m² Nutzfläche bis zum Jahr 2025 ein Gebäudeensemble erschaffen, das mit einem vielfältigen Mix aus Arbeits-, Wohn- und Ausbildungsstätten, Shops, Gastronomie und einem Hotel nicht nur architektonisch zu einer neuen Linzer Landmark avanciert. Erschlossen wird der Neubau außerdem durch eine Anbindung an die zukünftige unterirdische Straßenbahnstation sowie durch eine Tiefgarage. Aktuell bespielen bereits über 100 StartUps, Bildungs- und Kultureinrichtungen sowie Medienunternehmen die bereits erneuerten Flächen.

Graz:

„In Graz ist der Büromarkt eher bescheiden, es bewegt sich relativ wenig. Die Anfrage von namhaften Unternehmen nach neuen, modernen und innovativen Büroprojekten gibt es, es fehlen jedoch die Projekte dazu“, so Ing. Alois Marchel von RE/MAX Commercial in Graz.

Salzburg:

In der Stadt Salzburg hat sich in den letzten Monaten einiges an Neubauprojekten getan. So ging bereits Mitte 2018 der „Wissenspark Urstein“ mit rund 26.000 m² nach anfänglichen Schwierigkeiten in Betrieb, 2019 folgte dann die Fertigstellung des „NVZ Itzling“ sowie das Projekt Stadtwerk, das dem Markt über 20.000 m² hochwertige Bürofläche hinzugefügt hat. Dem Wunsch nach individuellen Lösungen und repräsentativen Büroflächen wird nun auch in der Mozartstadt wieder ein Stück mehr Rechnung getragen. Trotz der, für Salzburger Verhältnisse doch höheren Fertigstellungsquote, sind die Spitzenmieten 2019 deutlich angestiegen.

Innsbruck:

Durchaus dynamisch kann die Situation in Innsbruck beschrieben werden. Nach der Fertigstellung kleinerer Projekte mit weniger als 5.000 m² Fläche im Jahr 2018 gab es 2019 keine nennenswerten Großprojekte, die fertig gestellt wurden. Im Bau befindlich ist ein Teil des „TWI Innsbruck“ mit ca. 8.000 m², wo eine Fertigstellung für das Q1/2021 erwartet wird oder auch das Großprojekt „GTP Kematen“.

„Das Großprojekt GTP Kematen umfasst gesamt ca. 65.000 m² und liegt in unmittelbarer Autobahnnähe im Gemeindegebiet Kematen. Die erste Baustufe, welche im Herbst 2020 abgeschlossen sein wird, umfasst u. a. einen Bürokomplex über fünf Etagen mit ca. 3.000 m², ein Businesshotel mit einer Fläche von ca. 3.700 m², ein Restaurant, Service- und Werkstättenflächen mit gesamt ca. 1.100 m² und Logistikflächen mit ca. 1.500 m²“, erklärt Arno Wimmer von RE/MAX Commercial Tirol.

Weiters sieht Arno Wimmer die Entwicklung so: „Das wirtschaftliche Umfeld ist derzeit noch grundsätzlich positiv, wenngleich Eintrübungen zu verzeichnen sind. Unabhängig dieser Tatsache entwickeln sich die Mietpreise für Büroflächen im Neubau geringfügig nach oben.“

Seit Jahren war die Gesamtverkaufsfläche in Österreich rückläufig. Dieser Trend wurde 2017 insoweit gestoppt, als die Verkaufsfläche lt. KMU Forschung Austria mit rund 13,7 Mio. m² gleichgeblieben ist.

Die Experten vom RE/MAX Commercial gingen für das Jahr 2018 von einem Rückgang von rund -2 % aus. Diese Prognose hat sich als zu pessimistisch herausgestellt. Aktuellen Zahlen der KMU Forschung Austria folgend hat sich die Zahl der Verkaufsflächen 2018 doch leicht, nämlich auf rund 13.800.000 m² erhöht. Trotzdem hat sich die Gesamtverkaufsfläche in Österreich in den Jahren seit 2013 um rund 650.000 m² reduziert, was in etwa der vierfachen Verkaufsfläche der Mariahilferstraße in Wien entspricht.

„Wir gehen aktuell davon aus, dass sich diese Zahl 2019 nicht maßgeblich nach unten verändern wird, da gerade die Branchen Sportartikel, Lebensmittelhandel und Drogerie nach wie vor auf Expansionskurs getrimmt sind“, meint Mag. Stefan Krejci.

Davon unabhängig liegt bei der Verkaufsfläche pro Einwohner, Österreich nach wie vor auf einer Top-Platzierung. So stehen im EU-28 Durchschnitt lt. GfK Geomarketing ca. 1,18 m²/Einwohner zur Verfügung. In Österreich beträgt dieser Wert aktuell ca. 1,6 m²/Einwohner. Nur Belgien und die Niederlande liegen in diesem Ranking noch vor Österreich.

Daten und Schätzungen des Handelsverbandes zufolge erhöhte sich der Gesamtumsatz des österreichischen Einzelhandels nominal um rund +1,7 % auf rund 76,6 Mrd. Euro. Bei einer ähnlich hohen Inflation blieb somit das gesamte Absatzvolumen entsprechend konstant zum Jahr 2018.

„Die relative Stabilisierung bei den Verkaufsflächen darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich aktuell eine Strukturbereinigung im Einzelhandel breit macht. Dies trifft in erster Linie B- und C-Lagen, aber auch viele kleinere und mittlere Städte, denn der neue Flächenbedarf wird nur durch wenige Branchen, die nach wie vor expandieren, hervorgerufen,“ erklärt Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.

Bei der Nachverwertung ehemaliger Handelsimmobilien kommt es heute, mehr denn je, auf entsprechende Kreativität in Bezug auf Umnutzungen an, die dann aber, wenn diese gut gemacht sind, auch zu entsprechend neuen attraktiven Renditen führen können.

Neben klassischen Umnutzungen, zu denen aus der Sicht von RE/MAX Commercial auch der Bereich Gastronomie zählt, zählen heute die Themen Erlebnis und Entertainment ebenso wie das Angebot an zusätzlichen Service-Leistungen wie Ärzte, Fitness-Angebote, usw., die moderne Handelsstandorte – egal ob innerstädtisch oder als EKZ/FMZ – als Destinationen attraktiv gestalten.

Auch im abgelaufenen Jahr gab es rund zwei Dutzend neue Markteintritte in Österreich wie beispielsweise JD Sports oder Kapten & Son in Wien oder Colmar in Kitzbühel. Da diese Unternehmen mit wenigen Standorten ihre Expansion für Österreich auch schon wieder beendet haben und sich dabei ausschließlich auf die absoluten Top-Lagen konzentrieren, sind nicht die Neueintritte für eine Stabilisierung am Einzelhandelsmarkt verantwortlich.

„Wir sehen den Trend zu deutlich mehr Gastronomie auf der einen Seite und darüber hinaus Flächenbedarf in den Bereichen Lebensmittel, Drogerie und Sport. Dazu kommen nach wie vor expansive Konzepte aus dem klassischen Diskont-Bereich“, ergänzt Krejci weiter.

Beispiele sind Tedi Action, Müller, NKD, XXL Sports, Intersport, Spar und Rewe.

Die Spitzenmieten in Wien liegen, wie auch in den letzten Jahren, bei rund 400 Euro pro Quadratmeter und damit erneut deutlich über den Landeshauptstädten.

Die größten Sprünge im Bereich der Retail-Mieten in den österreichischen Landeshauptstädten wurden im Jahr 2019 in Innsbruck und, wie auch bereits 2018, in Klagenfurt gemessen. In Innsbruck legten die Mieten in sehr guten Lagen um rund +13 % zu, während in Klagenfurt, aufbauend auf die starke Steigerung im Jahr 2018 von rund +15 %, die Spitzenmieten noch einmal um rund +12 % nach oben geklettert sind.

„Dieser Preisanstieg ist definitiv mit der attraktiven Projektentwicklung der Lilihill-Gruppe in Verbindung zu bringen“, berichtet Daniel Lobnik, MSc. von RE/MAX Commercial Kärnten.

„Die Situation in Vorarlberg hat sich nur gering geändert. Die Nachfrage nach Flächen ist unverändert groß, die verfügbaren Flächen für KMU, aber auch für die Industrie sind zum Vorjahr wie erwartet wieder weniger geworden“, berichtet Reinhard Götze von RE/MAX Commercial Vorarlberg.

EKZ – deutlicher Fokus auf Aufenthaltsqualität und Entertainment

Der bereits bekannte Trend in Bezug auf Aufenthaltsqualität im Einkaufszentrum war auch im letzten Jahr zu beobachten. Wer vor wenigen Jahren vielleicht noch einen Abgesang auf den stationären Einzelhandel und damit auch auf dessen Immobilien gesungen hat, wird aktuell eines Besseren belehrt. Zwar steigen die Umsätze im Online-Handel nach wie vor, im Vorjahr um in Summe rund +4 % auf 7,5 Mrd. Euro, doch haben sowohl Händler als auch Immobilieninvestoren gelernt, mit dieser Situation umzugehen.

Während frühere Ankermieter aus der Textil-, Schuh- und Elektrobranche tendenziell mit kleineren oder weniger Flächen ausgekommen sind, übernehmen Gastronomie und diverse Dienstleister frei werdende Quadratmeter.

Vor wenigen Jahren noch als Lückenfüller oder Notlösung bezeichnete Angebote – bspw. im Bereich Fitness oder Büchereien etc. – gelten heute als absolut gleichwertige und notwendige Ergänzungen zum Angebot, die gleichzeitig neue Kundenschichten ansprechen und die Verweildauer erhöhen.

2019 gab es im EKZ-Bereich wie erwartet wenige neue Eröffnungen. Zu den wohl bekanntesten zählen das Hey! in Steyr, das K2 in Kittsee oder das FMZ in Oberwart.

Im Jahr 2019 hielt die Expansion im Online-Handel gleichermaßen, wie auch im Jahr davor, an. Um Zustellprozesse in den Städten zu optimieren, werden in Zukunft die dezentralen Verteilzentren und die sogenannten „City Hubs“ unverzichtbar. Ein aktuelles Beispiel dafür ist das Projekt der „GrazLog“, das Ende 2020 den Betrieb aufnehmen wird. Hier werden sich Kurier-Express-Paket-Unternehmen (KEP) einen Umschlagplatz teilen. Ein ähnliches Projekt verfolgt auch der Hafen in Wien mit der Güterumschlagstelle „Hubert“. Alleine die Post vermeldet 2019 ein Rekordjahr an Paketzustellungen von 127 Mio. Stück, das sind +18 % mehr als 2018. (Quelle: https://oevz.com/rekordjahr-2019-fuer-die-paketlogistik-der-post/ 7.Jan.2020)

Wien:

Am „Industrial Campus Vienna East“ in Enzersdorf ging es mit dem Spatenstich im Oktober in die weitere Bauphase, wo rund 40.000 m² verteilt auf sechs Hallen entstehen werden. Eines der größten Projekte ist mit Sicherheit das im Oktober neu eröffnete IKEA Logistikzentrum in Strebersdorf. Das angeblich 70 Mio. Euro teure Vorzeigegebäude umfasst auf zwei Ebenen rund 50.000 m² Lagerflächen.

Die Mietpreise bewegen sich je nach Qualität und Lage der Logistikflächen zwischen 4,60 und 6,20 Euro/m² nahezu unverändert zum Vorjahr. „Grundstücke im Süden Wiens sind nach wie vor sehr begehrt, die Quadratmeterpreise sind annähernd gleich wie im Vorjahr zwischen rund 300 Euro und 400 Euro/m². Im Norden Wiens liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 280 Euro, was ebenfalls keine Änderung zum Vorjahr bedeutet“, erklärt Anton Putz von RE/MAX Commercial in Wien.

Linz:

Aufgrund des Wettbewerbes um die besten Grundstücke sind im Großraum Linz die Grundstückspreise für Logistikflächen wie erwartet angestiegen, diese nähern sich für die Toplagen bereits dem Betrag von 140 Euro/m² an. Das entspricht einer Steigerung von +5 % zu 2018. Die Mietpreise liegen bei etwa 3,80 Euro bis 5,00 Euro/m².

Neue Logistikprojekte werden in erster Linie für Fremdnutzungen hergestellt. Die Mietpreise werden aufgrund des geringen Angebotes in Linz weiterhin ansteigen.

Beispielsweise herrscht rege Nachfrage an den Grundstücken und Hallen im Linzer Hafen. Auch nach der abgeschlossenen Teilverlandung der drei Hafenbecken, wo eine 62.000 m² große Nutzfläche geschaffen wurde, sind alle vermietbaren Grundstücke zu 100 % ausgelastet.

Durch diese verkehrsgünstige Lage und die ausgezeichnete Infrastruktur sowie die konsequente Bearbeitung von logistischen Leistungsnischen erwartet der Hafen Linz eine deutliche Steigerung seiner wirtschaftlichen Entwicklung bis 2024.

Graz:

Eine außergewöhnlich hohe Neuflächenproduktion lässt Graz zum wahrscheinlich modernsten Logistikstandort in Österreich werden. Bei einer Gesamtfläche von rund 800.000 m² fokussiert sich der steirische Logistikmarkt vorrangig auf den Süden der Metropole.

Der Standort wird auch zukünftig von den Infrastruktur Projekten Koralm- und Semmering- Basistunnel profitieren.

„Es herrscht nach wie vor große Nachfrage nach Logistikimmobilien, im speziellen auch im südlichen Graz. Logistikunternehmen, die wachsen, aber auch jene, die restrukturieren, suchen laufend nach Alternativen“, so Ing. Alois Marchel – RE/MAX Commercial Steiermark.

Die Preise pro Quadratmeter bewegen sich im Bereich von 3,50 bis 5,00 Euro/m² und es ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen. Die Grundstückspreise mit geeigneter Widmung steigen um ca. +5 % an, was Preisspitzen von bis zu 260 Euro/m² bedeutet.

2019 geht als das erfolgreichste Transaktionsjahr in die Geschichte ein. So wurden im abgelaufenen Jahr nach allgemein geteilter Auffassung Deals im Wert von rund 6 Mrd. Euro in Österreich abgewickelt.

Dies entspricht einem Plus von rund 50 % zum Jahr 2018, in dem von Transaktionen im Wert von rund 4 Mrd. Euro berichtet worden sind. Darüber hinaus wurde auch das Rekordergebnis aus dem Jahr 2017, in dem Abschlüsse im Wert von ca. 4,7 Mrd. Euro gemessen worden sind, um rund +27 % übertroffen.

Die Spitzenrenditen befinden sich auch 2019 im Sinkflug.

Ausblick:

Auch 2020 wird der Investmentmarkt durch verschiedene Faktoren weiter in Richtung Preissteigerungen getrieben werden. So ist aktuell nicht davon auszugehen, dass das niedrige Zinsumfeld in absehbarer Zeit angehoben wird. Zuletzt hat die EZB im September 2019 mit der neuerlichen Reduktion der Zinssätze für die Einlagefazilität auf -0,5 % möglichen Zinsanhebungsphantasien eine neuerliche Abfuhr erteilt.

Sowohl die sich laut WIFO deutlich abschwächende konjunkturelle Entwicklung in Österreich als auch die gleichbleibend niedrig erwarteten Wachstumsaussichten für den EURO-Raum machen Zinsanhebungen weiterhin unrealistisch.

Gepaart mit einem verknappten Angebot ist somit von einer weiteren Yield-Compression und damit einhergehenden Preissteigerungen sowie einem hohen Transaktionsvolumen auszugehen.