Digitalisierung : Die neue Liebe von Start-ups und Innovation für Immobilien und Bau

Lange galten die Immobilienbranche und das Baugewerbe als weit abgeschlagen in der Welt der Innovationen, neuen Technologien und Digitalisierung. Auch heute werden die beiden Industrien nicht gerade mit Innovation gleichgesetzt – doch das ändert sich. Auch die Immobilienwirtschaft kommt dahinter, dass sie sich von innen heraus ändern muss, um nicht von äußeren Veränderungen zertrampelt zu werden.

Ein Grund, warum auch in dieser Branche der Innovationsdruck größer wird, und gleichzeitig ein Indikator für Fortschritt, sind die entstehenden Start-ups und die Investitionen in solche. Beides kann in Europa, wie auch in den USA beobachtet werden.

In den USA wurden zwei der zehn höchsten Startup-Investitionen 2018 in den Bereichen Bautechnologie und Immobilientechnologie getätigt: Der technologiebetriebene Bauunternehmer Katerra, gegründet 2015, erhielt 865 Millionen Dollar. Das Unternehmen sitzt im kalifornischen Menlo Park, bekannt für Google und Facebook. Ebenfalls 2018 erhielt das 2013 geborene Immobilien-Startup OpenDoor mit Hauptsitz in San Francisco 725 Millionen Dollar von Investoren. Laut der Plattform Crunchbase lagen die Risikokapitalinvestitionen in Bautechnologie in den ersten drei Quartalen 2018 bei 1,27 Milliarden Dollar. Das ist eine Steigerung von 124 Prozent in nur einem Jahr. Diese Zahlen bedeuten nicht, dass ein Großteil der Branche den Anschluss hat – doch dass sich einiges tut, ist nicht zu leugnen.

Das Gesamtbild spricht noch eine andere Sprache. Von innen heraus kommt noch am wenigsten Veränderung. Das lässt sich unter anderem daran erkennen, dass Immobilien- und Bauunternehmen im Schnitt weniger als ein Prozent ihres Umsatzes in Forschung und Entwicklung stecken. Zum Vergleich – in anderen Industrien sind es zwischen drei und acht Prozent. Diese Zahlen kommen von Soren Kaplan, Professor an der University of Southern California und vom Ranking Thinkers50 als einer der weltweit wichtigsten Vordenker für Geschäftsstrategie und Innovation bezeichnet. Er zeigt sich in seiner Kolumne überzeugt, dass früher oder später jedes Produkt und jedes Geschäftsmodell in jeder Industrie durch neue Technologien verändert werden wird – wer hier nicht mithält, riskiert viel. Und gerade die Immobilienindustrie spiegele ein Ökosystem wider, so Kaplan, das sich seit langem nicht verändert habe – Gelder werden für neue Projekte ausgegeben, die Häuser werden gebaut, Maklerbüros verkaufen oder vermieten sie und eine Hausverwaltung übernimmt das weitere Management.

Gleichzeitig ziehen aber gerade diese ewig gleichen, geradlinigen Abläufe Start-ups und Umdenker an. Und der Markt ist natürlich riesig – in Deutschland etwa wird in keiner anderen Branche so viel Kapital angelegt wie in Immobilien. Hier macht die Immobilienwirtschaft 18 Prozent der Bruttowertschöpfung aus. Steigende Mieten und Wohnungsnot in Ballungsräumen tragen dazu bei. Doch das Kapital bezieht sich wenig auf Innovation, sondern auf denselben alten Prozess des Planens, Bauens, Verwertens und Verwaltens. Die Menschen leben in Wohnungen und Häusern größtenteils wie auch noch vor Jahrzehnten – und wo sich die Nutzung nicht ändert, entsteht auch kein Innovationsdruck.

https://youtu.be/T1kjQpRmJFI

Die Nutzung kann aber verändert werden, und auch die Verwertung und Verwaltung. In Deutschland gibt es mittlerweile rund 400 Proptechs, also Unternehmen, die property und technology verbinden. Die Frankfurter Beteiligungsgesellschaft Blackprintpartners – sozusagen ein „Accelerator“ von Start-ups – sagt, dass der größte Anteil der deutschen Proptechs auf die Vermittlung und Verwaltung von Immobilien fokussiert ist.

Auch hier ist ein Investitionswende bemerkbar. 2018 gab es 50 Finanzierungsrunden, die über einer Million Euro lagen, mit einem Gesamtvolumen von 182 Millionen Euro. Die wahrscheinlich größte Summe erhielt mit 50 Millionen Euro Tado, ein 2010 gegründetes Münchner Unternehmen für die digitale Steuerung von Heizungen und Klimaanlagen. Dreistellige Millionenbeträge wurden im Gegensatz zu den USA und China aber noch nicht getätigt. Das liegt laut Nikolas Samios, vom Berliner Risikokapitalgeber Proptech1 Ventures, daran, dass in den USA mehr Risikokapital im Markt ist und außerdem auch große Versicherungen und Pensionskassen investieren dürfen, in Europa aber nicht. Was aber keine Kurzlebigkeit für europäische Proptechs vorhersagen soll. „Die Proptech-Szene steht ganz am Anfang. Wir kratzen gerade an der Oberfläche. In den nächsten Jahren werden wir noch ein massives Wachstum sehen“, so Samios.

Ähnlich sieht es MJ Cootsona, Corporate Partnerships Manager für Immobilien und Bau bei Plug and Play. Das Investmentunternehmen wurde 2017 vom Silicon Valley Business Journal als der aktivste Kapitalgeber des Valleys bezeichnet, investiert in 50 Jungunternehmen aus unterschiedlichen Industrien jedes Jahr und war einer der ersten Investoren bei Google, PayPal und Dropbox. „Im vergangenen Jahr haben die größten Unternehmen in der Industrie ihren Fokus auf Innovation gesetzt“, sagt Cootsona über die Immobilien- und Baubranche. „Es ist mittlerweile klar, dass sie sich von innen heraus ändern müssen oder ihre Chance verpassen und riskieren, von neuen Mitspielern gestört zu werden, so wie auch Airbnb den Nächtigungsmarkt verändert hat.“

Zu den von Plug and Play mitfinanzierten Innovationen in der Branche zählen etwa:

Concrete Sensors – in Beton eingebaute Sensoren, die Echtzeitdaten über die Stabilität liefern

Locate.ai – eine Datenanalyse-Plattform, die Ertragspotentiale für Gewerbeimmobilien vorhersagt

AskPorter – eine Gebäudeverwaltungsplattform mit KI, die viele Aufgaben für den Menschen übernimmt und Kundenanfragen sofort beantworten kann

Und Sapient Industries – ein Jungunternehmen, das den Energieverbrauch von Gebäuden analysiert und optimiert.

Auch Soren Kaplan identifiziert als die großen Trends für Innovation in der Branche smarte Sensorik für smarte Gebäude und Datenanalyse. Daneben sieht er einen Fokus auf Vorfertigung eines Großteils von Gebäuden in Fabriken, Roboter, die etwa Baustoffe schleppen, BIM in Kombination mit KI, um Probleme früh zu erkennen und zu beheben und kreative Ideen zur Nutzung von leerstehendem Raum.

In Deutschland scheint derzeit aber eben noch die Vermittlung und Verwaltung im Mittelpunkt der Digitalisierungsideen zu stehen. Kiwi etwa wurde 2012 in Berlin gegründet und bietet ein schlüsselloses Zugangssystem zu Gebäuden. 160.000 Wohnungen wurden von dem Proptech bereits ausgestattet, was Hausverwaltungen Wege und damit Zeit ersparen soll.

Am selben Ort, im selben Jahr gestartet, findet Thermondo für seine Kunden auf digitalem Wege die richtige Heizung mit den niedrigsten Emissionen.

https://youtu.be/8obGQ1BMf9I

Eines haben aber alle Start-ups aus der Immobilienbranche gemeinsam – ob nun aus Europa oder den USA, ob nun im Bereich Smart Buildings oder in der Verwaltung. Sie erfinden nicht das Rad neu, sondern greifen in bereits bestehende Strukturen, meist sogar in bereits bestehende Gebäude ein. Umso mehr ein Grund für alteingesessene Unternehmen, auf den Zug aufzuspringen. Denn die Schienen gehen nicht an ihnen vorbei.

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