Logistik-Immobilien : Den Logistikern geht die Fläche aus

Während in Deutschland Logistikimmobilien boomen, kann der entsprechende Markt in Österreich eher als unaufgeregt bezeichnet werden. Das Neubauvolumen der deutschen Logistikimmobilien beträgt im Jahr etwa 3,5 Millionen Quadratmeter. Deswegen ist in der deutschen Branche aber noch lange nicht alles super. Wo Boom, da Schwierigkeiten. Denn die Projektentwickler können sich zwar über die Aufträge freuen – der Grundstücksmangel besteht aber weiterhin und bremst somit die Auftragsfreude.

Und wie steht es indes mit dem Nachbarland? Uwe Veres-Homm von der Nürnberger Fraunhofer-Arbeitsgruppe Supply Chain Services gab vor wenigen Jahren den treffenden Lagebericht: In Deutschland siedeln sich gerne internationale Distributionszentren an; in Österreich bleibt alles eher lokal.

Auch hier gibt es freilich Bedarf an Logistikimmobilien, doch der wächst aus sich selbst heraus. Der Flächenmangel besteht damit ebenso und ist wie in Deutschland vermehrt spürbar. Laut dem aktuellen Logistikmarktbericht von Otto Immobilien kann auch in Österreich das Angebot nach modernen Flächen bis zu 5000 Quadratmeter keinesfalls mit der Nachfrage mithalten – zumal die Standortansprüche auch hier immer näher an die Ballungsräume heranrücken.

Doch woher kommt der Boom überhaupt und warum ist in Österreich auch ein Aufschwung zu spüren, wenn sich hier doch weniger internationale Distributionszentren befinden? Mit dieser Frage beschäftigt sich die Studie „Zukunft der Logistikimmobilien und Standorte aus Nutzersicht“, die Ende 2017 erschien. Die Autoren der Studie, Alexander Nehm, Geschäftsführer der Beratungsunternehmen Logivest Concept, und Christian Kille von der deutschen Bundesvereinigung Logistik, gehen darin von Logistikimmobilien als Dreh- und Angelpunkt der Supply Chain aus.

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Eine Kernthese der Studie erklärt den steigenden Bedarf an stadtnahen Logistikimmobilien – der Flächenbedarf wird auf 30 Millionen Quadratmeter Logistikfläche bis 2025 geschätzt – mit dem rasanten Wachstum im E-Commerce, der natürlich auch vor Österreich nicht halt macht. Je mehr Unternehmen ihr Geschäftsmodell darauf ausrichten und entsprechende Lieferversprechen gegenüber ihren Kunden eingehen – beziehungsweise Lieferversprechen, die mit dem E-Commerce anderer Unternehmen mithalten können – desto größer die Anlagen. Um die steigenden Paketmengen bearbeiten zu können, werden allein in den deutschen Ballungsräumen in den nächsten Jahren etwa 100 Logistikzentren in Stadtnähe und bis zu 200 neue Umschlagzentren benötigt werden.

Automatisierungslösungen werden indes zwar Arbeitsstrukturen verändern und womöglich Personal einsparen, aber nicht Platz. Auch Roboter müssen irgendwo stehen. Nehm und Kille sprechen in ihrer Studie auch den Umstand des Flächenmangels an und wagen zwei Prognosen:

Zum einen wird sich die Branche nach Alternativen umsehen müssen. Stichwort Brownfield und Revitalisierung. Brachland für die Industrie zu nutzen, ist zwar für viele Anrainer oft nicht die gewünschte Umwandlung, doch zumindest eine Lösung, die selten für Wohnungsbau geeignetes Land in Anspruch nimmt.

Zum anderen werden bestehende Gebäude in die Höhe wachsen. In solchen Szenarien kommen durch die Mehrgeschoßigkeit einem Standort auch mehrere Funktionen zu. Büro- und Serviceflächen etwa bestehen dann über- beziehungsweise untereinander. Dazu sind natürlich auch entsprechende bauliche Maßnahmen vonnöten, wenn etwa der Lkw auf die Logistikfläche in einem oberen Stockwerk kommen können muss.