Wohnbau : Wohnungsmangel: Umbau von Büros als Lösung?

Die Umwandlung leer stehender Büroflächen könnte ein wichtiger Beitrag zur Linderung der Wohnungsnot in Deutschlands Metropolen sein. Nach Daten des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL), die der Deutschen Presse-Agentur vorliegen, bieten sie in den sieben größten deutschen Städten das Potenzial für rund 11.300 Wohnungen. "Rund ein Fünftel des aktuellen Wohnungsbedarfs in den sieben Metropolen könnte durch die Umwandlung von Büros gedeckt werden", sagte Helge Scheunemann von JLL Deutschland.

Einen besonders hohen Versorgungsgrad weisen Düsseldorf mit 57 Prozent, Stuttgart mit 51 Prozent und Frankfurt mit 34 Prozent auf. Anders als etwa in Berlin gebe es dort viele Büroflächen, die sich für einen Umbau eigneten.

Umnutzungen zu Wohnungen spielen laut JLL bislang eine vergleichsweise geringe Rolle. Eine Ausnahme sei Frankfurt: Dort habe sich die Zahl der Büroumwandlungen in den vergangenen 15 Jahren mehr als verdoppelt. In Frankfurt seien zudem in den nächsten vier Jahren 1.200 Wohnungen aus Büroumwandlungen geplant, sagt Scheunemann. "Hier gibt es viele Flächen in alten Bürotürmen, die sich für die Umwandlung in Wohnungen eignen, weil ihre quadratischen Grundrisse natürlichen Lichteinfall bieten." Aber auch andernorts gebe es ungenutzte Potenziale. "Das Thema hat Fahrt aufgenommen."

Denn mit dem Trend zum Homeoffice stehen viele Büroflächen leer, Unternehmen trennen sich von Flächen. Laut JLL summiert sich der Büroleerstand in den sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf bis Ende 2023 auf rund 5,64 Millionen Quadratmeter, davon 2,68 Millionen abseits der gefragten A-Lagen, wo eine Wiedervermietung vergleichsweise einfach ist.

Andererseits ist der Wohnungsmangel in Deutschland groß. Nach Schätzungen des Zentralen Immobilienverbandes (ZIA) fehlen in diesem Jahr 600.000 Wohnungen, 2027 könnten es 830.000 sein. Wegen gestiegener Zinsen und Baukosten steckt der Wohnungsbau in der Krise. Warum also nicht mehr leerstehende Büros in Wohnungen umwandeln?

"Bürostandorte sind nicht gleich Wohnstandorte", erklärt JLL-Experte Scheunemann. Die Anbindung an Schulen, öffentliche Verkehrsmittel, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Parks muss gegeben sein. Zudem sind Umnutzungen wegen der gestiegenen Baukosten teuer und aufwändig. Es gebe eine Reihe architektonischer Hürden wie Deckenhöhen und geeignete Grundrisse, sagte Scheunemann. Oft sei der mangelnde Lichteinfall bei großen, tiefen Räumen ein Problem oder die Frage, ob Balkone an der Fassade angebracht werden könnten.

Demgegenüber stünden einige Vorteile: So lägen die Kosten für die Umnutzung von Büro- in Wohnflächen nach früheren Angaben von JLL in den Metropolen rund 50 Prozent unter denen für einen Neubau. Zudem sei der CO2-Ausstoß bei einer Sanierung deutlich geringer - denn der Rohbau oder die Gebäudehülle stünden bereits. Und neue Flächen würden nicht benötigt.

Das Potenzial sieht auch die Bundesregierung. Mit dem Programm "Gewerbe zu Wohnen" soll der Kauf und Umbau von Gewerbeimmobilien in Wohnraum mit 120 Millionen Euro gefördert werden.

Die Architektur von Büros unterscheide sich allerdings völlig von der von Wohnungen, sagt Gebhard. "Während Büros großflächig geplant werden, sind Wohnungen kleinteilig konzipiert." Bei einem Umbau müssten jeweils separate Zugänge, Sanitäranlagen und Lüftungen geschaffen werden. Grundsätzlich gelte: Je größer und tiefer die Grundfläche, desto schwieriger sei der Lichteinfall.

Zudem fehle manchen Eigentümern der Anreiz zum Umbau: "Büromieten sind im Schnitt deutlich höher als Wohnungsmieten, zumindest in guten Lagen."