Holzbau in Salzburg : 1.000 Holzteile unter einem Zeltdach: Warum Salzburgs neues Wohnquartier zuerst seine alten Mieter aufnehmen muss

Die alte Südtiroler Siedlung steht seit dem Zweiten Weltkrieg in Salzburg-Liefering, 220 Kleinwohnungen, saniert werden kann sie nicht mehr. Was an ihre Stelle tritt, ist ein Quartier mit rund 400 Wohnungen, das Buwog als Eigentümerin und Rhomberg Bau als Generalunternehmer errichten. Nach Angaben beider Unternehmen wird es Österreichs bislang größter Holzwohnbau.

Der Weg dorthin läuft aber nicht so, wie Großbaustellen üblicherweise laufen. Es wird nicht geräumt und dann gebaut. Es wird gebaut, damit geräumt werden kann.

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Wer heute an der Siebenbürgerstraße vorbeikommt, sieht kein Haus, sondern eine Hülle. Über dem ersten Bauteil steht seit dem Frühjahr eine Stahlrohrkonstruktion von mehr als vier Stockwerken Höhe, überspannt von einer Zeltplane. 

Der Grund ist das Material. Die 62 Wohnungen des ersten Bauteils entstehen aus rund 1.000 vorgefertigten Holzbauteilen, die auf einer Bruttogeschoßfläche von etwa 3.800 Quadratmetern zusammengesetzt werden, wie Projektleiterin Marlene Asamer beschreibt. Holz verträgt Nässe während der Montage schlecht, und ein Bauteil, der erst trocknen muss, kostet Zeit. Unter dem Zelt lässt sich unabhängig vom Wetter montieren.

Massiv bleibt der Unterbau: Fundament und Erdgeschoß wurden in Beton hergestellt, erst darüber wird in Holzbauweise aufgesetzt. Ein reiner Holzbau ist das Quartier nicht, auch die Tiefgarage mit rund 15.000 Quadratmetern und die Untergeschoße entstehen konventionell.

Der ungewöhnliche Ablauf beginnt beim ersten Bestandsgebäude, das zunächst nur zu rund 60 Prozent zurückgebaut wurde. Gleichzeitig verschwand ein ganzer Straßenzug samt Kanal, Straßenbeleuchtung und Versorgungsleitungen. Auf der so frei gewordenen Fläche wächst der erste Neubaukörper.

Ist er fertig, ziehen die ersten Bestandsmieter ein. Erst danach können die verbliebenen 40 Prozent des Altbaus weichen und der Neubaukörper vervollständigt werden. Dann erhalten auch die übrigen Parteien ihre Wohnungen, und erst dann wird der Platz für die eigentliche Großbaustelle frei: der Abbruch der restlichen Häuser, Straßen und Leitungen, darunter die Tiefgarage, darüber die weiteren Gebäude. Ein Wohnblock an der Buchenländerstraße bleibt bestehen.

Das erste Haus konnte also nicht in einem Zug errichtet werden. Es wächst abschnittsweise genau auf jener Fläche, die der schrittweise Abbruch des Altbaus freigibt. Rückbau, Leitungs- und Straßenabbruch, Tiefbau, Gründung, Holzmontage, Übergabe und der nächste Rückbau laufen dabei nebeneinander. Rhomberg nennt diese parallele Ausführung eine besondere Herausforderung für Logistik, Bauzeitkoordination und Sicherheit.

Gegen Ende des Sommers sollen die ersten neuen Wohnungen übergeben werden.

Damit bekommt die Vorfertigung eine Funktion, die über die übliche Argumentation hinausgeht. Wand- und Deckenelemente werden seriell vorproduziert und auf der Baustelle weitgehend nur noch montiert. Das verkürzt die Montagezeit, senkt die Zahl der Transporte und reduziert Staub und Lärm — was zählt, wenn nebenan noch gewohnt wird.

Vor allem aber verschiebt es den Zeitpunkt, ab dem ein Bauteil bezogen werden kann. Je früher die ersten Wohnungen fertig sind, desto früher übersiedeln die Bewohner, desto früher fällt der nächste Altbau, desto früher ist die nächste Fläche frei. Die Bauzeit ist hier keine reine Kostengröße, sie taktet die gesamte Baustelle.

Systematisiert wird deshalb nicht nur der Rohbau. Die Balkone kommen über das System Smart Balkon, Teile der Elektro-, Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärtechnik über das vorgefertigte Technikmodul myblock. Statt Leitungen und Komponenten vollständig vor Ort zusammenzusetzen, treffen sie gebündelt ein. Konkrete Stückzahlen oder Zeitersparnisse für dieses Projekt haben die Beteiligten nicht veröffentlicht.

Im ersten Bauabschnitt entstehen zwei Mehrfamilienhäuser mit 68 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten auf rund 4.500 Quadratmetern Bruttogeschoßfläche. 62 der Wohnungen werden mit dem System von Gropyus errichtet, sechs mit dem Holzsystem von Rhomberg. Für Gropyus, ursprünglich in Wien gegründet, ist es das erste Bauvorhaben im Heimatmarkt.

Rhomberg kombiniert das Projekt mit BIM und Lean-Management. Ein vollständiges 3D-Modell dient als zentrale Informationsquelle, Planungsänderungen eines Gewerks werden für die anderen Fachplaner unmittelbar sichtbar, Abläufe und Ressourcen wurden im Lean-Prozess durchgetaktet.

Hier planen die Beteiligten aber nicht einen Neubau, sondern ein Areal, das gleichzeitig in mehreren Zuständen existiert: noch bewohnter Bestand, Teilabbruch, provisorische Straßen und Leitungen, fertige Neubauabschnitte, laufende Übergaben, kommender Vollabbruch, Tiefgarage, Außenanlagen. Diese Zustände hängen zeitlich voneinander ab. Fällt ein Termin, verschiebt sich nicht ein Gewerk, sondern ein Umzug — und mit ihm der nächste Abbruch.

Generalplaner ist iC, zuständig für die Koordination aller Fachdisziplinen, Bauphysik, Geotechnik, örtliche Bauaufsicht und Baustellenkoordination. Die Tragwerksplanung liegt bei Fröhlich und Locher, die Freiraumgestaltung bei outside landschaftsarchitektur.

Den EU-weiten, zweistufigen Architekturwettbewerb gewannen die POS Architekten mit dem Team um Ursula Schneider. Ihr Entwurf reagiert auf drei Probleme: die Lärmbelastung, den Grünraum und ein Areal, das bisher kaum durchquert werden konnte.

Entlang der stark befahrenen Münchner Bundesstraße stehen Punkthäuser, dazwischen liegen Glasloggien. Zur Straße hin entsteht so eine durchlässige, aber schützende Struktur, die Wohnungen orientieren sich zum ruhigeren Inneren. Querlüftung und lärmarme Nachtkühlung sollen auch im Sommer funktionieren, ohne dass sich die Bewohner zur lauten Straße öffnen müssen. Im Inneren plant POS kleinere Mikroquartiere mit geschützten Gemeinschaftsflächen; die Gemeinschaftsräume liegen nicht im Keller, sondern in den oberen Geschoßen und an Dachterrassen.

Beim Grünraum hat die Stadt einen Punkt durchgesetzt, der in Bebauungsplänen selten so klar steht: mindestens 4.000 Quadratmeter öffentlich zugängliche Fläche, die nicht unterbaut ist. Über einer Tiefgarage angelegtes Grün lässt sich intensiv gestalten, hat aber andere Bedingungen als gewachsener Boden. Dazu kommen eine öffentliche Verbindung zwischen Bessarabierstraße und Siebenbürgerstraße, teilweise erhaltene Bestandsbäume und Neupflanzungen.

Die Quartiersgarage soll nicht nur den Bewohnern dienen, sondern auch dem Stadtteil; der Bebauungsplan nennt mindestens 368 Pkw-Stellplätze, dazu kommen Mobility-Points und Ladeinfrastruktur. Neben den Wohnungen entstehen rund zehn Gewerbeeinheiten sowie Büro-, Verkaufs- und Veranstaltungsflächen, ein Café, ein Kindergarten und betreutes Wohnen.

Dass hier so und nicht anders gebaut wird, ist keine technische Entscheidung. Sie ist verhandelt worden.

Das Projekt war jahrelang umstritten. Ursprünglich sollte die Buwog die Mietverträge bis Ende 2023 auflösen; beim Bürgerdialog 2022 kamen rund 130 Personen. Viele der verbliebenen rund 60 Parteien wollten am Standort bleiben, viele hatten Verträge, die sich nicht einfach kündigen ließen. Die Obfrau des Mieterschutzverbands Salzburg, Karin Edtbrustner, benannte damals den zentralen Kritikpunkt: dass die Mieter während der Bauphase mitten auf der Baustelle wohnen müssten. Die Buwog zog daraufhin die Blöcke entlang der Siebenbürgerstraße vor.

2024 einigten sich Stadt, Buwog und Mieterschutzverband. Herausgekommen sind 170 geförderte Mietwohnungen mit dauerhafter Mietpreisbindung und Vergaberecht der Stadt, dazu besonders günstige Ersatzwohnungen für Bestandsmieter und ein Umzug innerhalb des Areals mit nur einem Wechsel. Die Fläche für den geförderten Wohnbau stieg von ursprünglich 8.888 auf mindestens 14.314 Quadratmeter, bei einer um acht Prozent erhöhten Dichte. Die Übersiedlungshilfe wurde von 1.500 auf 2.500 Euro angehoben.

Unwidersprochen ist das Projekt damit nicht. Als der Abbruch begann, hielt der ORF fest, dass mit der alten Siedlung viele günstige Wohnungen wegfallen und nur knapp die Hälfte der neuen Wohnungen gefördert wird.

Der erste Bauabschnitt soll 2026 fertig sein, das Gesamtquartier 2028. Auf dem Areal entstehen dann rund 400 Wohnungen — wobei die Zahl davon abhängt, wen man fragt: Rhomberg nennt 416 Wohnungen in 15 Gebäuden, der Bebauungsplan der Stadt spricht von 382. Dazu kommen rund 24.600 Quadratmeter Wohnfläche, Gewerbe- und Sozialflächen und das Zertifizierungsziel klimaaktiv Gold.

Bis dahin bleibt die Reihenfolge, wie sie ist. Unter dem Zelt entsteht das Haus, das die Bewohner aufnimmt, die noch nebenan wohnen. Erst wenn sie umgezogen sind, kann fallen, worin sie heute leben.