Immobilien : Rurale Wiederbelebungen gegen Leerstand auf dem Land

Während in den Städten über Wohnungsmangel und steigende Mieten diskutiert wird, zeigt sich in zahlreichen ländlichen Regionen Österreichs ein konträres Bild: Häuser stehen leer, ehemalige Pensionen verlieren ihre Funktion und landwirtschaftliche Gebäude werden nicht mehr genutzt. Die Ursachen sind mannigfaltig, wie Markus Augenhammer, Vorstand der Immobilienrendite AG erläutert (siehe Interview unten). 

Ebenso mannigfaltig sind die die Gegenmaßnahmen. So betrachten einige Bundesländer Leerstandsabgaben als probates Mittel, um ungenutzte Immobilien zu mobilisieren. Doch aus Sicht des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB) verfehlt dieses Instrument sein Ziel. ÖHGB-Präsident Martin Prunbauer kritisiert: „Es zeigte sich bereits mehrfach, dass Leerstandsabgaben kein Wohnungsproblem lösen, sondern vor allem Bürokratie und zusätzliche Belastungen und damit ein Wohnungsproblem schaffen.“

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Hinzu kommt ein strukturelles Problem. Denn es existiert keine allgemein anerkannte Definition von Leerstand. Wohnungen können aus vielen Gründen temporär ungenutzt sein; etwa wegen Sanierungen, bei längerer beruflicher Abwesenheit der Eigentümer oder während der Suche nach geeigneten Mietern. Gerade in strukturschwächeren Regionen steht eine Immobilie häufig nicht deshalb leer, weil sie bewusst zurückgehalten wird, sondern weil sich schlicht keine Nachfrage findet.

Anstatt ausschließlich auf Neubau oder steuerliche Maßnahmen zu setzen, richten sich zunehmend Initiativen auf die Aktivierung bestehender Gebäude. Ein Beispiel dafür ist das Programm Rurasmus, das à la Oed statt Oslo das Prinzip eines „Land-Semesters“ für Studierende propagiert. Roland Gruber, Vorsitzender des Rurasmus Forschungsinstituts, erklärt: „Studierende entdecken den ländlichen Raum als Zukunftsort der Möglichkeiten. Und Gemeinden erleben, wie der frische Blick junger Menschen wichtige Impulse für ein gutes Leben liefert.“ Die Studentinnen und Studenten arbeiten mehrere Monate in Gemeinden an konkreten Fragestellungen der Ortsentwicklung, beispielsweise an der Umnutzung leerstehender Gebäude oder an neuen Wohnformen im ländlichen Raum.

Ein Beispiel dafür stammt aus dem oberösterreichischen St. Konrad im Salzkammergut. Dort beschäftigte sich ein Architekturstudent im Rahmen seiner Masterarbeit mit einem leerstehenden Vierkanthof. Sein Ansatz setzte auf eine Kombination unterschiedlicher Wohnformen: Junge Menschen, Familien und ältere Bewohner sollten unter einem Dach zusammenleben. Damit würde in Form gegenseitiger Unterstützung im Alltag auch ein sozialer Mehrwert entstehen. Gleichzeitig veranschaulicht das Beispiel, wie bestehende Gebäude im Ortskern eine Alternative zur weiteren Zersiedelung durch neue Einfamilienhäuser sein können.

Nächste Station ist Bad Mitterndorf in der Steiermark. Die Region ist stark vom Tourismus geprägt, doch viele kleinere Pensionen kämpfen seit Jahren mit rückläufigen Gästezahlen oder fehlenden Nachfolgern. Zurück bleiben Gebäude mit Zimmern, die einen Großteil des Jahres leer stehen. Ein Rurasmus-Projekt untersuchte, welche neuen Nutzungen für diese Räume möglich wären. Diskutiert wurden unter anderem Wohnformen für Beschäftigte im Tourismus, temporäre Unterkünfte für Studierende oder andere flexible Nutzungskonzepte. Gerade in touristischen Regionen, in denen Arbeitskräfte oft schwer Wohnraum finden, lösen derartige Umnutzungen mehrere Probleme in einem Aufwischen.

Die Beispiele veranschaulichen, dass leerstehende Gebäude im ländlichen Raum meistens weniger ein Problem der Spekulation als vielmehr eines strukturellen Wandels darstellen. Entsprechend vielfältig müssen die Gegenmaßnahmen ausfallen. Für ländliche Gemeinden bedeutet dies, dass sie auf maßgeschneiderte Lösungen setzen müssen. Leerstand lässt sich nicht allein durch steuerliche Maßnahmen beseitigen. Erfolgsversprechender sind Projekte, die den lokalen Kontext berücksichtigen, etwa neue Wohnformen in bestehenden Objekten, Kooperationen mit Studierenden oder kreative Umnutzungen touristischer Infrastruktur. Der Gebäudebestand im ländlichen Österreich birgt dafür ein großes Potenzial. 

Vom Upcycling brachliegender, ländlicher Immobilien berichtet Markus Augenhammer, Vorstand der Immobilienredite AG, anhand zweier konkreter Beispiele.

SOLID: Was sind die Gründe für den Leerstand in den ländlichen Regionen Österreichs?
Markus Augenhammer: Es tun sich zwei Gründe auf. Einerseits gibt es Gegenden, von denen Menschen wegziehen, etwa das nördliche Waldviertel. Auch in der Südsteiermark befindet sich ein Cluster ohne Haupt- oder Nebenwohnsitzmeldungen. Es handelt sich um Landflucht aus Regionen, in denen Arbeit rarer wird, in Richtung der Städte, in denen es viele Studier- und Arbeitsmöglichkeiten gibt. Der zweite Grund spiegelt sich in Wohnungen oder Chalets wider, die sich die Besitzer leisten, um für den Ski- oder Wanderurlaub eine eigene Immobilie zu haben. In der Zeit der Abwesenheit werden sie meist an Touristen vermietet. Das betrifft eher klassisch gut bevölkerte Gebiete.

Welche immobilienspezifischen und gesamtgesellschaftlichen Folgen hat die Landflucht?
Wegen des Wegzugs junger Menschen überaltert die ländliche Bevölkerung. Die Miet- und Eigentumspreise in den Städten und ihren Speckgürteln steigen, während auf dem Land die Immobilien an Wert verlieren, weil in einigen Gegenden das Angebot bei weitem die Nachfrage übertrifft. Die Politik verschärft das Problem. Schließlich liegt ihr Augenmerk weniger auf der Förderung günstiger Neubauten, als auf der Regulierung von ohnehin kaum vorhandenem Leerstand. Oder aber die Politik glaubt, über Steuergelder den Wohnungsbau selbst in Hand nehmen zu müssen.

Bitte beschreiben Sie das Projekt, das die Immobilienrendite AG im Ennscenter am Römerfeld umsetzte.
Nachdem es jahrzehntelang üblich war, neben einem bestehenden und in die Jahre gekommenen Fachmarktzentrum ein neues zu errichten, werden solche Widmungen nun immer mehr eingeschränkt, um Bodenversiegelungen zu vermeiden. Daher wird es wieder interessant, alte Fachmarktzentren für neue Marktteilnehmer im Einzelhandel upzucyceln. In Enns übernahmen wir das beinahe leere FMZ am Römerfeld, sanierten es und bauten es um, um es für neue Marken zu attraktivieren. 

Und welche Maßnahmen ergriffen Sie in einer leeren Industriebrache in Weikersdorf?
Wir gaben dort einem Industriebetrieb ein Dach über dem Kopf. Aufgrund der Geruchsbelästigung im Produktionsprozess siedelte dieser aus Wien ab. Das Material, das der Erfinder in Weikersdorf erzeugt, kann ausgeronnenes Öl praktisch bestandsfrei aufsaugen. Es reinigt Klärschlamm von sogenannten ewigen Chemikalien. Man stellt damit unter anderem Protektoren für Reiter und Motorradfahrer her. 

Hat die Immobilienrendite AG weitere Projekte zur Bekämpfung von Leerstand auf dem Land in der Pipeline?
Wir sind immer auf der Suche nach alten FMZs oder Industrieanlagen, die wir bewerten und an neue Mieter anpassen können. Wir freuen uns über jeden Tipp.