Bürobau in der Wiener Seestadt : 80 Zentimeter Ziegel statt Heizung: Wie drei Wiener Bürohäuser zwischen 22 und 26 Grad bleiben

Das Ensemble ROBIN Seestadt wurde 2022 begonnen und 2024 fertiggestellt. Baumschlager Eberle Architekten und die 2226 GmbH haben die drei Häuser nach dem 2226-Prinzip geplant, Projektentwicklerin ist SORAVIA, Gesamtinvestition rund 44 Millionen Euro, vermietbare Fläche rund 10.100 Quadratmeter. Im Juni 2026 veröffentlichte das internationale Architekturportal ArchDaily das Projekt neu und rückte damit ein Konzept ins Rampenlicht, das inzwischen zwei Sommer und einen kompletten Winter im Betrieb hinter sich hat.

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Das auffälligste bauliche Element sind die rund 80 Zentimeter starken Außenwände, aus massivem Ziegelmauerwerk. Wienerberger nennt für das Projekt den hochwärmedämmenden Ziegel Porotherm H.i 38 Plan. Die Fenster sind dreifach verglast und in Holzrahmen gefasst.

Die massive Wand übernimmt gleich mehrere Aufgaben. Sie dämmt gegen den Wärmeabfluss nach außen, speichert Wärme in ihrer eigenen Masse, verzögert Temperaturspitzen zeitlich um Stunden und puffert Luftfeuchte. Das Konzept verzichtet damit auf die übliche Trennung zwischen einer relativ dünnen Tragstruktur und einer hoch technisierten Fassadenhülle. Die Architektur selbst soll einen großen Teil dessen leisten, was sonst Gebäudetechnik übernimmt.

Ob die 80 Zentimeter aus einem einzelnen durchgehenden Ziegel oder aus einem mehrschichtigen Aufbau bestehen, ist in den öffentlich verfügbaren Angaben nicht vollständig erläutert. Belastbar ist, dass die gesamte massive Außenwand ungefähr diese Stärke erreicht.

Im Winter sollen Menschen, Computer, Beleuchtung und andere elektrische Geräte genug Wärme abgeben, um die Räume auf einem komfortablen Niveau zu halten. Baumschlager Eberle rechnet mit rund 80 Watt Wärmeabgabe pro Person, hinzu kommen Rechner, Monitore, Beleuchtung und andere Bürogeräte. Die massive Gebäudehülle speichert diese Wärme und gibt sie zeitverzögert wieder ab.

Das Konzept funktioniert deshalb besonders gut in Gebäuden mit regelmäßiger Belegung und einer gewissen internen Wärmelast. Genau darin liegt aber auch eine mögliche Schwäche: Ist ein Gebäude während kalter Perioden nur schwach belegt oder stehen viele Flächen leer, sinkt die interne Wärmeproduktion. Öffentlich ist nicht dokumentiert, wie ROBIN auf länger andauernde geringe Belegung reagiert oder ob für solche Fälle technische Reserven vorgesehen sind.

Bemerkenswert dabei: Der Energieausweis weist für die drei Gebäude einen normativ berechneten Heizwärmebedarf von rund 17,6 bis 20,0 kWh pro Quadratmeter und Jahr aus. Der Seestadt-Monitor für Haus B nennt nach einer anderen Berechnungsmethode 27,2 kWh/m² BGF. Der Heizwärmebedarf ist eine rechnerisch ermittelte Gebäudeeigenschaft, nicht der gemessene Energiebezug einer Heizungsanlage. Ohne installierte konventionelle Heizung ist die eigentlich entscheidende Größe der gemessene Betriebsstromverbrauch, öffentliche Angaben dazu liegen bislang nicht vor.

ROBIN besitzt keine gewöhnliche zentrale mechanische Lüftungsanlage für die Büroräume. Sensoren messen laufend Raumtemperatur, relative Luftfeuchtigkeit und CO2-Konzentration. Das 2226 Operating System entscheidet anhand dieser Werte sowie der Außenbedingungen, wann spezielle Lüftungsflügel in der Fassade öffnen oder schließen. Über diese Flügel gelangen Frischluft und bei geeigneten Außentemperaturen kühlere Nachtluft ins Gebäude.

Das System benötigt weiterhin Sensoren, Stellmotoren, Verkabelung, Steuerungstechnik und Software. Die Technik verlagert sich damit von großen Luftkanälen und Lüftungsgeräten hin zu einer digital gesteuerten Fassade. Der Seestadt-Monitor für Haus B führt darüber hinaus eine „Frischluftanlage" auf, ob diese nur einzelne Sonderbereiche wie Sanitärzonen oder größere Teile des Gebäudes betrifft, wird dort nicht erklärt.

Im Grundkonzept soll die hohe Gebäudemasse sommerliche Temperaturspitzen abfangen. Nachts öffnen sich die Lüftungselemente, sofern die Außenluft kühler ist, und laden die Masse thermisch wieder ab. Für besonders heiße Phasen wurde ROBIN zusätzlich abgesichert: Projektentwickler, Bauphysiker und Seestadt-Unterlagen nennen eine Deckenkühlung beziehungsweise Betonkernaktivierung. Sie wird über eine Wärmepumpe versorgt, der benötigte Strom soll bilanziell durch die Photovoltaikanlage auf dem Dach erzeugt werden.

„Bilanziell" ist dabei die entscheidende Einschränkung. Eine Photovoltaikanlage erzeugt ihre Energie nicht zwingend genau in dem Moment, in dem die Kühlung läuft. Ohne öffentlich verfügbare Angaben zu PV-Leistung, Wärmepumpe, Speichern und Lastprofil lässt sich nur sagen, dass die für die Spitzenkühlung benötigte Energie rechnerisch aus der eigenen PV-Erzeugung stammen soll. Im Marketing wird ROBIN teils als Gebäude „ohne Heizung, Kühlung und Lüftung" beschrieben. Genauer ist: ohne klassische Heizungsanlage und ohne konventionelle Klimaanlage, mit überwiegend automatisierter natürlicher Lüftung und einer Bauteilkühlung für Spitzenzeiten.

Der Name 2226 steht für den angestrebten Komfortbereich von 22 bis 26 Grad Celsius. Projektentwickler, 2226 GmbH, Wienerberger und ÖGNB schreiben, dass dieser Bereich ganzjährig gehalten werde. Für eine unabhängige redaktionelle Bewertung ist zu unterscheiden: Das Konzept wurde auf diesen Temperaturbereich geplant, die Gebäudesteuerung versucht ihn einzuhalten, erste Monitoringdaten existieren.

Vollständige öffentlich zugängliche Messreihen aus dem realen Betrieb fehlen jedoch. Die ÖGNB widmete ROBIN im März 2026 ein Fachformat über Monitoring und erste Temperaturmessungen, öffentliche Angaben darüber, wie häufig die 22 beziehungsweise 26 Grad über- oder unterschritten wurden, wie oft die Betonkernaktivierung lief und wie sich unterschiedliche Belegungszustände auswirkten, konnte ich in den zugänglichen Quellen aber nicht finden.

Das erste fertiggestellte Gebäude ist Haus C, das als Hochschulstandort genutzt wird. Es wurde nach Angaben von SORAVIA nach rund 16 Monaten Bauzeit Anfang Juni 2024 übergeben. Auf ungefähr 2.500 Quadratmetern können dort bis zu 750 Studierende, Lehrende und Forschende arbeiten. Nutzer sind unter anderem die Privatuniversität Schloss Seeburg, die Hochschule für angewandtes Management und die Deutsche Hochschule für Gesundheit und Sport.

Die beiden anderen Häuser wurden ebenfalls 2024 fertiggestellt und enthalten flexibel teilbare Büroflächen sowie gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss. Die Obergeschosse können in bis zu drei Büroeinheiten pro Ebene gegliedert werden. Haus A hat sechs Geschosse und rund 5.660 Quadratmeter Bruttogrundfläche, Haus B sechs Geschosse und rund 4.570 Quadratmeter, Haus C fünf Geschosse und rund 3.220 Quadratmeter. Zusammen ergeben sich rund 13.450 Quadratmeter Bruttogrundfläche.

Die wesentlichen Lasten werden über die Außenwände und die Erschließungskerne abgetragen. Dazwischen entstehen weitgehend frei einteilbare Flächen. Die Raumhöhe beträgt nach SORAVIA rund 3,3 Meter. Sie vergrößert das Luftvolumen pro Person, wodurch Temperatur- und CO2-Spitzen langsamer entstehen, und erlaubt Tageslicht, tiefer in die Räume einzudringen.

Viele moderne Bürohäuser setzen auf raumhohe Glasfassaden. ROBIN geht bewusst den umgekehrten Weg. Große Glasflächen bringen im Winter zwar solare Gewinne, können im Sommer aber erhebliche Kühllasten verursachen. Das 2226-Prinzip verwendet ein kontrolliertes Verhältnis von Wand- zu Fensterfläche. Die Öffnungen sind so dimensioniert, dass genügend Tageslicht vorhanden ist, aber der solare Wärmeeintrag begrenzt bleibt.

Die tiefen Fensterlaibungen der 80 Zentimeter starken Wände verschatten das Glas zusätzlich. Dadurch entsteht die charakteristische massive Lochfassade. Der architektonische Preis ist, dass Nutzer weniger großflächige Aussicht und weniger Glas erhalten als in einem klassischen Büro mit Curtain Wall.

SORAVIA rechnet gegenüber konventionellen Vergleichsgebäuden mit rund 40 Prozent weniger betrieblichen CO2-Emissionen und deutlich niedrigeren Betriebskosten. Je nach Veröffentlichungszeitpunkt nennt das Unternehmen ungefähr zwei bis drei Euro pro Quadratmeter statt etwa vier Euro bei herkömmlichen Büros. Diese Angaben stammen vom Projektentwickler und sind nicht durch öffentlich zugängliche Betriebskostenabrechnungen belegt.

Auch die Aussage „null CO2 beim Heizen und Kühlen" ist nur in einem bilanziellen Sinn gemeint. Herstellung, Baustoffe, Netzstrom und technische Komponenten sind davon nicht erfasst. Alle drei Häuser wurden von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen mit ÖGNB Gold ausgezeichnet, die konkreten Punktzahlen unterscheiden sich zwischen einzelnen Veröffentlichungen. BauXund betreute die ÖGNB-Audits, die EU-Taxonomie-Nachweise sowie das Produkt- und Chemikalienmanagement.

Der Vorteil des Konzepts liegt in der Reduktion großer technischer Anlagen. Weniger Lüftungskanäle, weniger abgehängte Technikdecken, keine Heizkörper, keine konventionellen Kältemaschinen, keine großen Technikzentralen. Das schafft mehr vermietbare Fläche und kann Investitions-, Wartungs- und Ersatzkosten senken.

Gleichzeitig bleibt das Gebäude abhängig von Software und elektromechanischen Komponenten. Sensoren müssen kalibriert, Fensterantriebe gewartet und Steuerungssysteme langfristig betreut werden. Fällt die Gebäudeautomation aus, funktioniert zumindest ein wichtiger Teil der Klimaregulierung nicht mehr wie geplant. „Software statt Hardware" ist deshalb ein griffiger Projektslogan, technisch aber nur bedingt richtig. Tatsächlich ersetzt kleinere, dezentrale Hardware plus Software einen Teil der klassischen Großtechnik.

ROBIN Seestadt ist seit 2024 in Betrieb. Damit liegen inzwischen zwei Sommer und mindestens ein vollständiger Winter im realen Betrieb hinter dem Ensemble. Für ein Prinzip, das eine der grundlegenden Fragen im Gebäudebereich stellt, wie viel Technik ein modernes Büro tatsächlich braucht, wären belastbare Betriebsdaten aus zwei Jahren die entscheidende Grundlage. Sie liegen bislang nicht in einer öffentlich einsehbaren Form vor.

Die massive Ziegelhülle, die automatisch gesteuerte natürliche Lüftung und die auf Spitzenzeiten begrenzte Bauteilkühlung sind planerisch nachvollziehbar. Ob und wie oft die 22 und 26 Grad tatsächlich unter- oder überschritten wurden, wie sich verschiedene Belegungszustände auswirkten, welchen Anteil die Photovoltaikanlage am tatsächlichen Verbrauch im Kühlbetrieb hatte, all das wird sich erst mit veröffentlichten Messdaten seriös beantworten lassen. Bis dahin bleibt ROBIN ein Konzept, dessen Grundidee gut belegt ist und dessen Alltagsbilanz noch aussteht.