Bauwirtschaft Oberösterreich : „Wir brauchen wieder mehr Hausverstand beim Bauen": Bau-Innungsmeister Holzhaider über die Bauwirtschaft in Oberösterreich

SOLID: Herr Holzhaider, wie würden Sie die Stimmung in der oberösterreichischen Bauwirtschaft aktuell beschreiben?

Wolfgang Holzhaider: Die Stimmung ist noch immer eher bescheiden. Im Frühjahr war kurz so etwas wie ein zartes Pflänzchen des Wachstums sichtbar, aber durch die internationalen Unsicherheiten und die wieder steigenden Energiepreise sind auch die Materialpreise erneut unter Druck gekommen. Das schadet uns natürlich genau in einer Phase, in der viele Betriebe ohnehin mit niedrigen Margen und einer schwachen Auslastung kämpfen. Lustig ist das nicht – aber wir müssen uns dem stellen.

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Was hören Sie derzeit von den Mitgliedsbetrieben am häufigsten: Geht es primär um Kosten, um Nachfrage oder um Bürokratie?
Bürokratie ist ein Dauerthema. Das begleitet uns immer. Aktuell ist aber das Kostenthema wieder sehr stark in den Vordergrund gerückt. Die Betriebe kalkulieren ohnehin knapp, weil zu wenig Bauvolumen am Markt ist. Wenn dann wieder Energie- und Materialpreissteigerungen dazukommen, wird es richtig schwierig.

Bei der Bürokratie beschäftigt uns derzeit stark das Thema Sachbezug bei Pritschenwägen und Firmenbussen. Da gibt es Prüfungen, rechtliche Unklarheiten und Auslegungsthemen. Viele Betriebe wissen nicht genau, wie sie dokumentieren müssen, damit sie später keine Probleme bekommen. Das ist mühsam, weil es nicht nur um den Aufwand geht, sondern vor allem Unsicherheit.

Das heißt, die Kostenfrage ist derzeit das akutere Problem?
Ja, momentan schon. Wir haben durch den Rückgang der Wohnbautätigkeit im frei finanzierten Bereich ein niedriges Preisniveau. Viele Betriebe müssen sehr knapp anbieten, um überhaupt Aufträge zu bekommen. Wenn dann zusätzlich Material- und Energiepreise steigen, geht das direkt auf die Marge. Und diese Margen sind ohnehin schon sehr dünn – teilweise geht es in den negativen Bereich.

Können die Unternehmen diese Preissteigerungen nicht weitergeben?
Das ist eher schwierig. In einem Markt, in dem zu wenig Volumen vorhanden ist und viele Anbieter um die wenigen Projekte kämpfen, ist es schwer, Preissteigerungen weiterzugeben. Das ist eines der großen Probleme. Man hofft, dass es besser wird, kalkuliert entsprechend knapp – und bekommt dann noch einmal eine über die Rübe, wenn die Energiepreise wieder steigen.

Gibt es innerhalb der Bauwirtschaft Bereiche, die sich in Oberösterreich vergleichsweise stabil entwickeln?
Der soziale Wohnbau ist bei uns relativ konstant geblieben. Dort haben wir keinen massiven Einbruch beim Volumen gesehen. Das ist wichtig, weil es ein gewisses Grundvolumen schafft. Aber auch dort gilt: Preislich ist es schwierig. Wenn die Kosten steigen und die Kalkulationen nicht entsprechend angepasst werden können, stehen die Unternehmen auch in diesem Segment unter Druck.

Stabil ist außerdem der Infrastrukturbereich. Dort wird weiter gebaut – bei Straßen, Schienen, Tunneln und ähnlichen Projekten. Allerdings ist dieser Bereich großteils von den großen Baukonzernen besetzt. Für viele kleinere und mittlere Hochbaubetriebe ist das nur begrenzt ein Ausgleich.

Wie unterschiedlich ist die Lage regional? Spürt man Unterschiede zwischen dem Zentralraum und ländlicheren Regionen?
Bei den Energie- und Materialpreisen spüren wir die Belastung überall. Beim Bauvolumen kann es regional schon Unterschiede geben. Es hängt stark davon ab, ob in einer Region Gewerbebetriebe investieren, ob öffentliche Projekte laufen oder ob es größere Wohnbauvorhaben gibt. In einer Region mit aktiven Industriebetrieben oder kommunalen Investitionen sieht die Lage anders aus als dort, wo wenig passiert.

Oberösterreich gilt traditionell als starkes Bau- und Wirtschaftsland. Hilft diese Struktur in der Krise?
Den großen Megatrends kann man sich nicht entziehen. Wenn der frei finanzierte Wohnbau österreichweit einbricht, spüren wir das natürlich auch in Oberösterreich. Aber Oberösterreich ist ein traditionell starkes Wirtschaftsland, wir haben eine gut funktionierende Landespolitik, die auch in schwierigen Zeiten investiert – etwa in Schulen, Kindergärten und andere öffentliche Infrastruktur.

Das schafft ein gewisses Grundrauschen an Bauvolumen. Außerdem sind die Budgetzahlen in Oberösterreich offenbar besser als in manchen anderen Bundesländern. Das kann ein Vorteil sein. Aber klar ist auch: Wenn private Wohnbauprojekte fehlen, kann man das nicht vollständig kompensieren.

Der frei finanzierte Wohnbau ist eines der größten Sorgenkinder. Was müsste passieren, damit dieser Bereich wieder in Bewegung kommt?
Ein wichtiger Punkt sind die KIM-Kriterien. Aus meiner Sicht müssen sie endgültig und ersatzlos aus der Praxis verschwinden. Die Banken sollten wieder wie früher ihr Geschäft machen können. Man sieht ja, dass es im privaten Wohnbaubereich kaum Kreditausfälle gibt. Diese Regelung war aus meiner Sicht eine Fehlentscheidung – und sie kam noch dazu zum falschen Zeitpunkt.

Auch wenn die Banken nicht mehr so streng sanktioniert werden, bleibt das Thema in den Köpfen. Es gibt Empfehlungen, an die sie sich halten sollen. Das bremst nach wie vor private Kunden, die Eigentum schaffen wollen – sei es eine Wohnung, ein Haus oder der Kauf und Umbau eines bestehenden Gebäudes.

Sie sehen also die Kreditvergabe weiterhin als Hemmnis?
Ja, eindeutig. Und dazu kommt ein weiteres Thema: der Systemrisikopuffer. Wenn Banken bei Finanzierungen für frei finanzierte Bauträger zusätzliches Eigenkapital hinterlegen müssen, verteuert das die Kredite und damit den Wohnbau. Aus meiner Sicht widerspricht das jeder kaufmännischen Logik. Die Banken sitzen ohnehin teilweise auf Grundstücken oder Projekten, die sie finanziert haben. Wenn man die Finanzierung jetzt noch teurer macht, bleiben diese Projekte noch länger liegen.

Wie stark ist der Wohnbau tatsächlich zurückgegangen?
Wir sind im Wohnbau österreichweit von einem sehr hohen Niveau ungefähr auf die Hälfte zurückgefallen. Das fehlt natürlich in der Auslastung. Für die Betriebe ist das ein Problem, weil der Wohnbau für viele ein zentraler Bereich ist.

Kann Sanierung diesen Rückgang zumindest teilweise auffangen?
Teilweise, aber man muss unterscheiden. Sanierung ist nicht gleich Sanierung. Es gibt die thermische Sanierung, es gibt Generalsanierungen, Nachverdichtungen, Umbauten und Ersatzneubauten. Gerade in Städten sehe ich großes Potenzial, bestehende Gebäude zu attraktivieren und Flächen besser zu nutzen.

In Oberösterreich nehmen wir auch wahr, dass Bauherrenmodelle wieder etwas anziehen, speziell im Linzer Raum. Das ist positiv. Es gibt Investoren, die wieder Interesse haben, in solche Modelle zu investieren. Gleichzeitig muss man aber sehr genau hinschauen, was technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Was meinen Sie damit konkret?
Nicht jedes bestehende Gebäude ist sinnvoll generalsanierbar. Manche Gebäude haben eine Substanz, bei der eine Generalsanierung teurer ist als ein Abbruch mit Ersatzneubau. Dann muss man auch den Mut haben, das auszusprechen. Wenn man jedes Gebäude erhalten will, nur weil es Teil eines Ensembles ist, kann das am Ende sehr teuer werden – und die Wohnungen, die daraus entstehen, sind dann vielleicht nicht mehr leistbar.

Ein Ersatzneubau kann mehr Fläche bringen, zusätzliche Stellplätze ermöglichen und technisch bessere Qualität schaffen. Natürlich muss man sensibel mit dem Bestand umgehen. Aber Nachhaltigkeit heißt nicht automatisch, alles um jeden Preis zu erhalten. Auch ein Gebäude hat irgendwann ein Lebensende.

Das widerspricht ein Stück weit dem aktuellen Zeitgeist, der stark auf Bestandserhalt und Ressourcenschonung setzt.
Ja, aber genau deshalb braucht es Hausverstand. Man muss die Dinge gesamthaft betrachten. Wenn eine Sanierung am Ende deutlich teurer ist als ein Neubau und die Mieten dadurch steigen, ist niemandem geholfen. Dann produzieren wir vielleicht ökologisch gut gemeinte, aber wirtschaftlich nicht leistbare Wohnungen.

Ich bin sehr für Nachhaltigkeit. Aber Nachhaltigkeit muss umsetzbar sein. Sie muss mit der Realität auf der Baustelle, mit Kosten und mit den Bedürfnissen der Menschen zusammenpassen.

Ein weiteres Dauerthema sind Bewilligungsverfahren. Hat sich hier in den vergangenen Jahren etwas verbessert?
Gefühlt eher nicht. Vielleicht ist es sogar komplexer geworden. Die Anforderungen steigen, die Verfahren werden umfangreicher, und Nachbarrechte werden sehr stark in Anspruch genommen. Dadurch verzögern sich Bauvorhaben teilweise erheblich.

Seit Corona hat man außerdem manchmal den Eindruck, dass sich Abläufe in manchen Amtsbereichen verändert haben. Homeoffice ist grundsätzlich nichts Schlechtes, aber bei den Verfahren zählt am Ende die Produktivität. Wenn etwas länger liegen bleibt, ist das für Bauwerber und Betriebe ein Problem.

Liegt die Verantwortung vor allem bei den Behörden?
Nicht nur. Das muss man fairerweise sagen. Oft liegt es auch an den Planenden oder an uns selbst, wenn Unterlagen fehlen oder Dinge nicht klar dargestellt sind. Die Komplexität ist aber inzwischen so hoch, dass Fehler leichter passieren. Je komplexer ein Bauvorhaben und je umfangreicher die Vorgaben, desto eher fehlt irgendwo eine Darstellung oder ein Nachweis.

Gibt es in Oberösterreich konkrete Initiativen, um Verfahren zu beschleunigen?
Ja, in Linz gibt es jetzt einen runden Tisch mit dem Magistrat, Architekten, Planenden und anderen Betroffenen. Dort geht es darum, Bauverfahren generell zu verbessern und zu beschleunigen. Gerade in Städten sind die Verfahren oft besonders komplex, weil die Bebauung dichter ist und Nachbarschaftsthemen stärker ins Gewicht fallen.

Der erste Termin war sehr positiv. Das Ganze steht noch am Anfang, aber es gibt offene Türen beim Magistrat. Das wollen wir nutzen. Im Herbst soll es weitergehen. Wichtig ist, dass man auf Augenhöhe miteinander spricht und gemeinsam Lösungen sucht.

Was wäre aus Ihrer Sicht der größte Hebel zur Beschleunigung?
Ein großer Hebel wäre, dass Einreichungen von befugten Personen – also etwa Baumeistern oder Ziviltechnikern – von der Behörde stärker auf Plausibilität geprüft werden, statt alles noch einmal im Detail zu prüfen. Wer einreicht, muss wissen, was den Bauvorschriften entspricht, und haftet dafür. Wenn man hier klar definiert, was Plausibilität bedeutet, könnte das viele Prüfzeiten verkürzen.

Das wäre eine enorme Erleichterung. Wir brauchen Vertrauen in die fachliche Verantwortung jener, die planen und einreichen.

Sie haben auch die Nachbarrechte angesprochen. Was müsste sich hier ändern?
Nachbarrechte sind wichtig, aber sie dürfen nicht missbraucht werden, um Projekte jahrelang zu blockieren. Wenn ein Einspruch eingebracht wird und dieser am Ende nach Jahren abgewiesen wird, hat der Bauwerber in der Zwischenzeit einen Schaden. Grundstückskosten, Zinsen, Baukostensteigerungen – das alles läuft weiter.

Aus meiner Sicht sollte derjenige, der unbegründet verzögert, ein gewisses Risiko tragen. Das ist rechtlich sicher nicht einfach, aber es braucht ein Bewusstsein: Wenn ich ein Projekt blockiere und mein Einspruch nicht berechtigt ist, verursache ich jemandem einen Schaden.

Ist das vor allem ein Thema in Städten?
Ja, dort stärker. In ländlichen Gemeinden haben wir oft nicht dieselben Zeitprobleme. Schwieriger wird es dort eher bei Gewerbeverfahren oder wenn Wasserrecht ins Spiel kommt. Wasserrechtliche Fragen können Verfahren ebenfalls stark verzögern, weil sie sehr komplex sind.

Wie steht es um den Fachkräftemangel in Oberösterreich? Ist er weiterhin so akut?
Das ist regional sehr unterschiedlich. Dort, wo die Industrie stark vertreten ist und gut zahlt, ist es für Bauunternehmen schwieriger, Fachkräfte und Lehrlinge zu bekommen. In manchen Regionen spürt man das deutlich. In anderen Regionen, etwa im Mühlviertel, funktioniert es besser. Dort haben wir derzeit genug Lehrlinge und keinen akuten Facharbeitermangel.

Oberösterreich ist traditionell stark bei der Lehrlingsausbildung. Das hilft uns. Aber man muss genau hinschauen: In industriestarken Regionen ist der Wettbewerb um junge Menschen und Fachkräfte intensiver.

Sie sind selbst Unternehmer und zugleich Landesinnungsmeister. Hilft Ihnen diese Doppelrolle?
Ich glaube, das ist ganz wesentlich. Wer selbst Unternehmer ist, weiß, was draußen passiert. Man hat den praktischen Bezug.

Ich erlebe immer wieder Veranstaltungen, bei denen viele akademische Konzepte präsentiert werden. Da sitzen sehr gescheite Menschen, aber der Bezug zur Baustelle, zur Wirtschaftlichkeit und zur Umsetzbarkeit fehlt manchmal. Deshalb ist es wichtig, dass auch Menschen aus der Wirtschaft in solchen Funktionen sitzen und die Realität der Betriebe einbringen.

Wo sehen Sie den größten Unterschied zwischen Theorie und Praxis?
Bei Nachhaltigkeitsthemen sehr stark. Es wird viel gerechnet, reguliert und diskutiert. Aber entscheidend ist, was in der Praxis wirklich wirkt. Ein Beispiel ist die thermische Sanierung. Natürlich ist Energieeffizienz wichtig. Aber man muss auch das Nutzerverhalten berücksichtigen. Wenn Gebäude theoretisch hoch effizient sind, aber in der Nutzung anders funktionieren, dann bringen manche Maßnahmen weniger, als man erwartet.

Wir müssen bei diesen Themen genauer hinschauen. Nicht jede rechnerische Verbesserung bringt in der Praxis denselben Effekt. Und nicht jede Regelung, die gut klingt, ist auch administrierbar.

Das heißt, Sie wünschen sich mehr Realitätscheck bei Klimavorgaben?
Ja. Wir brauchen Klimaschutz mit Hausverstand. Wenn Vorgaben aus Europa oder aus der Nationalen Gesetzgebung kommen, müssen sie so umgesetzt werden, dass sie in der Praxis funktionieren. Nicht administrierbare Gesetze helfen niemandem. Sie erzeugen Aufwand, Unsicherheit und Kosten – aber nicht automatisch bessere Ergebnisse.

Welche Rolle spielt dieses Thema in Ihrer aktuellen Funktionsperiode?
Mir ist Bewusstseinsbildung wichtig – vor allem bei Behörden und in der Politik. Wir müssen erklären, was technisch möglich ist, was wirtschaftlich vertretbar ist und wo Regelungen an der Realität vorbeigehen. Gerade bei Klima-, Energie- und Gebäuderichtlinien ist es entscheidend, dass die ausführenden Betriebe gehört werden. Wir wissen, was auf der Baustelle umsetzbar ist.

Auch Flächenversiegelung ist ein stark diskutiertes Thema. Wie sehen Sie diese Debatte?
Das Thema ist wichtig, aber es wurde lange mit Zahlen gearbeitet, die aus meiner Sicht nicht ausreichend differenziert waren. Wir haben uns mit der „Allianz mit Hausverstand“ bemüht, hier mehr Klarheit hineinzubringen. Es geht nicht darum, das Thema kleinzureden. Aber man muss sauber unterscheiden, worüber man spricht: Bodenverbrauch, Versiegelung, Widmung, tatsächliche Nutzung – das wird oft vermischt.

Mich hat überrascht, wie leichtfertig teilweise mit Zahlen argumentiert wird. Wenn die Grundlage nicht stimmt, kommt man auch zu falschen politischen Schlussfolgerungen.

Wie schwierig ist es, solche Differenzierungen öffentlich zu vermitteln?
Sehr schwierig. In den Medien und in der öffentlichen Debatte gibt es oft bereits eine vorgefasste Meinung. Dann ist es schwer, mit Differenzierung durchzudringen. Aber genau deshalb ist es wichtig, dranzubleiben. Die Bauwirtschaft schafft Arbeitsplätze, Wohnraum, Infrastruktur und Steueraufkommen. Wir bauen nicht aus Selbstzweck. Wir bauen das, was gebraucht und beauftragt wird.

Gleichzeitig steht die Branche gesellschaftlich oft unter Druck. Wie erleben Sie das?
Manchmal wird sehr schnell mit Schlagworten gearbeitet. Bau wird dann mit Versiegelung oder Klimaproblem gleichgesetzt. Aber so einfach ist es nicht. Wir brauchen Wohnraum, Schulen, Kindergärten, Pflegeeinrichtungen, Betriebsgebäude und Infrastruktur. Wenn wir nichts mehr bauen, lösen wir keine gesellschaftlichen Probleme.

Natürlich müssen wir verantwortungsvoll bauen. Aber Bauen ist Teil der Lösung – nicht Teil des Problems.

Hat sich das Unternehmertum in der Baubranche in den vergangenen Jahren verändert?
Ja, und ich glaube, es wird sich weiter verändern. Die Strukturen werden tendenziell größer. Kleinere Betriebe werden häufiger von größeren übernommen oder geben auf, wenn die Nachfolge nicht gesichert ist. Gerade Betriebe mit 20 bis 70 Mitarbeitern sind oft stark vom Eigentümer geprägt. Wenn es keine Nachfolgegeneration gibt, wird es schwierig.

Die Krisen der vergangenen Jahre beschleunigen diesen Trend. Unsicherheit, Preisdruck und schwankende Auslastung machen es schwierig, einen Betrieb weiterzuführen.

Ist das eine Marktbereinigung?
Das Wort ist mir etwas zu hart. Was man schon wahrnimmt: Personal findet oft bei anderen Betrieben wieder Beschäftigung. Es gibt dann vielleicht weniger Unternehmen, die um Aufträge kämpfen. Aber solange zu wenig Kuchenstücke vorhanden sind, reichen auch zwei oder drei Marktbegleiter, um den Preis stark zu drücken. Weniger Anbieter bedeuten nicht automatisch bessere Preise, wenn das Volumen fehlt.

Welche Folgen hat dieser Preisdruck für die Betriebe?
Er zehrt an der Substanz. Wenn man über längere Zeit knapp oder unter Kostendeckung arbeitet, kann das nicht gesund sein. Viele Betriebe hoffen, dass es bald besser wird, und halten Personal, weil sie wissen, dass sie die Leute später wieder brauchen. Aber diese Phase kann nicht ewig dauern.

Sie haben den Mietpreisdeckel kritisch angesprochen. Warum?
Ich war ehrlich gesagt überrascht, wie leicht in Österreich in privatrechtliche Verträge eingegriffen wird. Aus meiner Sicht ist ein Mietpreisdeckel mit der Gießkanne problematisch. Er hilft nicht nur jenen, die Hilfe brauchen, sondern auch Menschen, die sich höhere Mieten leisten könnten. Gleichzeitig kann so ein Eingriff Investitionen verhindern.

In Oberösterreich gibt es Wohnbauförderung und Wohnbeihilfe. Das sind Instrumente, mit denen man treffsicherer helfen kann. Ich halte es für besser, jene zu unterstützen, die Unterstützung brauchen, statt pauschal in den Markt einzugreifen.

Sehen Sie konkrete Auswirkungen solcher Eingriffe?
Ja. Ich kenne Fälle, in denen Investoren Projekte zurückgestellt haben, weil sich die Rahmenbedingungen verändert haben. Wenn ein Projekt durch einen Eingriff nicht mehr kalkulierbar ist, wird es nicht umgesetzt. Dann entsteht kein Wohnraum. Am Ende bleibt vielleicht eine grüne Wiese – aber keine neue Wohnung.

Was müsste passieren, damit 2026 besser wird als 2025?
Ein Teil hängt von globalen Rahmenbedingungen ab, die wir nicht steuern können: Kriege, Energiepreise, internationale Unsicherheiten. Aber grundsätzlich brauchen wir wieder mehr Zuversicht. Wir müssen akzeptieren, dass Unsicherheiten bleiben werden, und trotzdem ins Tun kommen.

Wichtig ist auch, dass Leistung wieder stärker als etwas Positives gesehen wird. Wir brauchen die Wirtschaft, damit unser Sozialstaat finanzierbar bleibt. Ich sage immer: Es heißt Wirtschaft, weil „wir schaffen“. Dieses Bewusstsein muss wieder stärker werden.

Glauben Sie, dass es der oberösterreichischen Bauwirtschaft in einem Jahr besser geht als heute?
Ich bin grundsätzlich zuversichtlich. In den vergangenen Jahren wurde weniger gebaut. Wenn Wohnraumbedarf vorhanden ist, wird irgendwann wieder nachgeholt werden müssen. Vielleicht braucht es noch etwas Anpassung im Markt. Aber die Bauwirtschaft wird es immer geben.

Es gibt genug zu tun: Neubau, Umbau, Sanierung, Nachverdichtung, Erhaltung. Die Frage ist, unter welchen Rahmenbedingungen wir arbeiten. Wenn diese wieder verlässlicher und praxisnäher werden, kann es auch wieder aufwärtsgehen.

Was ist Ihr persönlicher Anspruch bis 2030 in Ihrer Funktion als Landesinnungsmeister?
Ich möchte Bewusstsein schaffen – bei Behörden, Politik und Öffentlichkeit. Wir brauchen Regeln, die funktionieren. Wir brauchen Klimaschutz, aber mit Hausverstand. Wir brauchen schnellere Verfahren, mehr Vertrauen in die Kompetenz der Planenden und Ausführenden und eine stärkere Orientierung an der Praxis.

Wenn es gelingt, nicht umsetzbare Regelungen frühzeitig zu verhindern oder zu verbessern, wäre viel gewonnen. Die Bauwirtschaft ist bereit, ihren Beitrag zu leisten. Aber sie braucht Rahmenbedingungen, unter denen Arbeiten, Investieren und Bauen auch möglich bleiben.

Herr Holzhaider, danke für das offene Gespräch.
Sehr gerne, ich danke Ihnen.