Wohnbau : Sozialbau AG baut so viele Wohnungen wie noch nie
Die zum VIG-Konzern gehörende Sozialbau AG, mit über 48.000 verwalteten Wohnungen größter privater Hausherr in Österreich, baut derzeit auf Rekord-Niveau: Weil sie bei der Seestadt Aspern in Wien mitmacht, waren im Vorjahr 1.886 Einheiten in Bau, doppelt so viele wie 2012. Vorgemerkt sind 71.000 Interessenten, rund 40 pro zu vergebender Wohnung, sagte Generaldirektor Herbert Ludl am Donnerstag. Von den 71.000 Interessenten - deutlich mehr als die 45.000 von vorigem Jahr - sind allein 10.000 für Wohnungen in Aspern angemeldet, so Ludl im Bilanzpressegespräch, allerdings sei dort bereits mehr als die Hälfte der Sozialbau-Wohnungen weg, bis Jahresende voraussichtlich alle. Im Herbst seien die ersten Einheiten in der Seestadt bezugsfertig.
Zwei Drittel der Neubauten sind frei finanziert Vom gesamten Bauvolumen von 1.886 entfielen 1.119 Einheiten, also fast zwei Drittel, auf frei finanzierte Neubauten - ein Novum bei dem gemeinnützigen Bauträger, der früher fast nur geförderte Häuser errichtete. Von den 1.119 frei finanzierten Wohnungen war für 727 im Juni vorigen Jahres in Aspern der Startschuss, weitere 392 folgten in anderen Gebieten. Die insgesamt 1.886 sind eine Verdoppelung gegenüber dem Jahr davor (914) und eine Verdreifachung gegenüber dem 10-Jahres-Schnitt der Sozialbau. Von der Gesamtzahl wurden 515 fertig, 1.371 Wohnungen standen zum Jahreswechsel noch in Bau.
Der freifinanzierte Wohnbau, auf den momentan auch die Sozialbau ausweicht, werde künftig vermehrt die Lücke am Wohnungsmarkt zwischen Angebot und Nachfrage füllen müssen, meinte Ludl. Ursache seien nicht nur die begrenzten Wohnbauförder-Mittel, sondern auch die immer höheren Grundstückskosten. Als gemeinnütziges Unternehmen dürfe die Sozialbau für ein Grundstück maximal 250 Euro pro m2 Wohnnutzfläche zahlen, zumeist lägen die Preise aber schon bei 250 bis 300 Euro.
"Wenn wir in einigen Jahren noch etwas zu 400 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche bekommen, werden wir froh sein", prophezeit der Sozialbau-Chef. Der letzte ihm bekannte Preis seien 1.000 Euro gewesen - für ein baureifes Kasernengrundstück im 14. Bezirk. "Da ist man nicht mehr weit weg von einer Blase", so Ludl. Dort könne man natürlich nur freifinanzierte Wohnungen bauen.
Nur begrenzte Kundschaft für frei finanzierte Wohnungen Allerdings lägen die Netto-Monatsmieten in neuen freifinanzierten Bauten in der Regel bei 14 bis 15 Euro pro m2. Die Kundschaft für dieses Preissegment sei "überschaubar", weil für viele nicht mehr leistbar. Zum Vergleich: Der Wiener Mieten-Richtwert liegt bei 5,39 Euro/m2, und in Wohnungen der Sozialbau lag die Miete im Schnitt voriges Jahr bei 3,81 Euro, nach 3,72 Euro/m2 im Jahr 2012. Bei fast der Hälfte aller Kunden der Sozialbau - in Summe leben dort 120.000 Bewohner - seien es unter 3 Euro. Durch die niedrigen Kosten spare man den Bewohnern gegenüber dem Richtwert 42 Mio. Euro pro Jahr. Die Neubautätigkeit im Wohnbau hinke dem Bedarf hinterher, beklagte Ludl: "Ich sehe für Wohnungssuchende nach wie vor eine schwierige Situation." In Wien etwa werde die von Bürgermeister Michael Häupl (SPÖ) genannte Zielgröße von 8.000 neuen geförderten Einheiten pro Jahr nur zu etwas mehr als der Hälfte erreicht, für den Neubau insgesamt - inklusive Freifinanzierungen - sprach Häupl von 10.000 Stück.
Aktuell verwaltet die Sozialbau AG knapp 50.000 Wohnungen Der aktuelle Verwaltungsbestand der Sozialbau von 3,5 Mio. m2 bzw. 48.285 Wohnungen unterteilt sich in 40.600 Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie 7.685 Eigentumswohnungen. Hinzu kommen 27.907 Garagen- und Abstellplätze für Pkw sowie 522 Geschäftslokale mit 130.000 m2 Geschäftsfläche. Auch heuer gibt es mit der August-Abrechnung für einen Großteil der Bewohner wieder eine Refundierung von Betriebskosten-Akontierungen, die diesmal für 29.578 Kunden (69 Prozent) im Schnitt 116 Euro ausmacht, in Summe 3,4 Mio. Euro. Der Mieterwechsel sei mit 4,3 Prozent jährlich gering, die Leerstandsrate mit 0,4 Prozent niedrig, und die Zahlungsmoral der Mieter habe sich verbessert, so Ludl: Insgesamt verzeichnete man nur acht Delogierungen. Der Neubauumsatz der Sozialbau wuchs 2013 von 68 auf 72 Mio. Euro, der Sanierungsumsatz von 25 auf 29 Mio. Euro. Aus dem Bestand wurden 3.375 Wohnungen generalsaniert, das entspreche einer Sanierungsquote von hohen acht Prozent. Seit 1990 bringe man schrittweise alle alten Häuser auch innenseitig auf Neubaustandard, jetzt seien bereits 91 Prozent des Bestands innen und außen auf Vordermann gebracht.
Ambivalente Meinung zur Wiener Bauordnungsreform Zur Garagen-Vorschrift sieht Ludl die jüngste Wiener Bauordnungs-Reform zwiespältig. Es sei positiv, dass man von der zwei Jahrzehnte lang gehandhabten Praxis, dass pro neuer Wohnung auch eine Garage errichtet werden müsse, abgerückt sei. Er kritisierte aber, dass die wiederbelebte Zwei-Drittel-Regelung durch lange Übergangsfristen die schon in Bau befindlichen Häuser nicht mit einschließt. Deshalb gebe es Strafzahlungen für viele Bauträger, die im Vertrauen auf die Novelle bereits weniger Garagen eingeplant hätten. In Neubauten ließen sich erfahrungsgemäß aber nie 100 Prozent der Abstellplätze vermieten, wenn man im Verhältnis 1:1 baue - ein Viertel bis ein Drittel stehe dann leer. Wenig gefruchtet hat die Online-Initiative mehrerer Gemeinnütziger für eine flottere Vermietung leer stehender Garagenplätze. Vom Gesamtziel von 1.000 seien vielleicht hundert bis zweihundert erreicht worden, so Ludl, davon 20 oder 30 bei der Sozialbau. Die Bilanzsumme der Sozialbau AG lag bei 553 Mio. Euro, im Sozialbau Verbund (samt den drei Wohnbaugenossenschaften Familie, Volksbau und Wohnbau) bei 2,549 Mrd. Euro. Der Bilanzgewinn der Sozialbau AG verringerte sich infolge eines außerordentlichen Einmaleffekts durch die Neuberechnung von Abfertigungs- und Pensionsrückstellungen von 6,2 auf 4,6 Mio. Euro, das EGT betrug 8,9 (11,6) Mio. Euro. Seit 2012 ist bei der Sozialbau AG - nach Änderungen im Aktionärskreis - die Vienna Insurance Group (VIG) offiziell der Mehrheitseigentümer und nicht wie davor nur indirekt über Serviceverträge. (apa/pm)