Schadet das Sparpaket? : Immobilien im Brennpunkt

Schadet das Sparpaket der Branche? S Immo-Vorstand Holger Schmidmayr sieht für „sein" Business nur Positives: „Durch den Fall der Spekulationsfrist und die Steuerpflicht auf Veräußerungsgewinne sinkt die Attraktivität von direkten Immobilien-Investments wie z. B. Vorsorgewohnungen für den privaten Investor." Damit gibt es - neben der Risikostreuung, dem nicht vorhandenen Verwaltungsaufwand und dem einfachen An- und Verkauf - ein weiteres Argument für Immobilienaktien. Logische Folge: „Gerade bei den derzeitigen Kursabschlägen bietet sich für neue Investoren ein historisch günstiges Einstiegsszenario."

Während der Vorsitzende des conwert-Verwaltungsrats Johannes Meran eher vorsichtig argumentiert („Es ist noch zu früh, dazu konkrete Zahlen für die gesamte Branche zu nennen - für uns gehen wir gegenwärtig von keinen Zusatzkosten aus"), wird Wienwert-Vorstand Wolfgang Sedelmayer im Exklusivinterview ganz deutlich: „Das Sparpaket lässt die Immobilien-Anleger völlig kalt. Für 90 % der Anleger steht die langfristige Absicherung von Vermögen oder die eigene Pension im Mittelpunkt, steuerliche Aspekte spielen da keine Rolle. Daher ist die Nachfrage nach Wohnungen und Beteiligungen an ganzen Zinshäusern ungebrochen groß."

Auch der geschäftsführende Gesellschafter von EHL, Michael Ehlmaier, sieht das Sparpaket für die Branche weitgehend folgenlos: „Im Wohnungsbereich (Vorsorgewohnungen + Zinshäuser) wird der Wegfall der steuerfreien Veräußerungsmöglichkeit nach Ablauf der Spekulationsfrist kaum Auswirkungen auf den Markt haben, zumal die Nachfrage deutlich höher als das Angebot ist."

Insgesamt sind die Top-Player von der Kernaussage her einer Meinung mit Lars Fuhrmann, dem Vertriebsvorstand der Immo Kapitalanlage AG: „Der Trend nach sicheren Veranlagungsformen hält nach wie vor an, gefragt sind vor allem Substanzwerte wie eben Immobilieninvestments." Fuhrmann konzentriert sich weiterhin auf das aktive Management des immofonds1, der ausschließlich in gewerbliche Immobilien in Österreich und Deutschland investiert - diese entwickeln sich stabil und lassen für die Zukunft einen stabilen Ertrag erwarten.

Bei Wienwert ist man stolz auf das breite Portfolio in Wiener Immobilien. „Die klassische Vorsorgewohnung ist nach wie vor ein gutes Investment, um Vermögen aufzubauen oder gegen Inflation zu schützen - denn wer nicht verkaufen will, den betreffen die steuerlichen Änderungen nicht", widerspricht Sedelmayer dem „logischen" Aktienverfechter Schmidmayr. „Beteiligungen an kompletten Zinshäusern, wie Wienwert sie u. a. im 1. und im 13. Bezirk anbietet, sind ein Investment mit Renditen von 6 bis 8 %. Wer sein Geld nur kurzfristig binden möchte, für den sind unsere Anleihen attraktiv, die je nach Laufzeit zwischen 5,25 und 6,75 % Zinsen bringen. Das Geld aus diesen Anleihen wird ausschließlich für den Ankauf und die Entwicklung von Immobilien verwendet."

Ehlmaier empfiehlt konservativen Anlegern ebenfalls nach wie vor Vorsorgewohnungen bzw. Zinshäuser, „sofern sie hinsichtlich Lage und Nachhaltigkeit ordentlich geprüft werden". Trotz gestiegener Preise gibt es noch etwas Luft nach oben und eines der Hauptkriterien für Anleger - den Inflationsschutz - gewähren jährlich indexierte Mietverträge.

Schmidmayr hält generell nichts davon, Anlagen zu empfehlen - jeder müsse für sich selbst nach persönlichen Vorlieben, Risikobereitschaft und zeitlichem Anlagehorizont entscheiden. Er selbst ist jedoch stark overweight in die S Immo Aktie investiert und hält die aktuelle Marktsituation für einzigartig, „weil wir unsere Immobilien deutlich über Schätzwert veräußern können, unsere Aktie gleichzeitig aber beinahe 50 % unter ihrem inneren Wert notiert". Daraus ergibt sich für Schmidmayr eine klare Vorgehensweise: „Wir nützen lukrative Verkaufsgelegenheiten - aktuell vor allem in Deutschland - und kaufen gleichzeitig unsere Aktie bzw. unseren Genussschein zurück. Dies ermöglicht uns u. a. auch, 2012 erstmals in unserer 25-jährigen Unternehmensgeschichte eine Dividende auszuzahlen. Langfristig konzentrieren wir uns auf die Entwicklung im Quartier Belvedere Central am zukünftigen Wiener Hauptbahnhof."

Die beiden Mitbewerber an der Wiener Börse hatten sich zum Zeitpunkt der Recherche gerade Geld am Bond-Markt geholt. Die Immofinanz hat das Volumen ihrer Anleihe mit 100 Mio. Euro fixiert und den Zinssatz auf 5,25 % festgesetzt. Die Anleihe hat eine Laufzeit von fünf Jahren und ist mit einer Stückelung von 1000 Euro insbesondere für Privatanleger attraktiv. Der Emissionserlös soll im Wesentlichen für die Refinanzierung der Wandelanleihe 2007-17 und für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet werden. „Unsere Anleihe bietet neben unseren Aktien eine alternative Anlageform, die es ermöglicht, sich an unserem Unternehmenserfolg zu beteiligen - zu attraktiven Konditionen", sagt CEO Eduard Zehetner. Trotz volatiler Rahmenbedingungen sei die Immofinanz nach wie vor in der Lage, Finanzierungen für ihr Bestandsportfolio, ihre Akquisitionen und ihre Entwicklungsprojekte zu angemessenen Konditionen abzuschliessen. Die conwert bezahlt sogar noch etwas mehr Zinsen - 5,75 % p. a., Laufzeit ebenfalls bis 2017. Merans Unternehmen hat seinen Bond im Gesamtvolumen von 65 Mio. ebenfalls bereits erfolgreich platziert, die Zeichnungsfrist der Anleihe wurde aufgrund der hohen Nachfrage vorzeitig geschlossen.

Dass wie Immofinanz, conwert und S Immo auch die UBM an der Wiener Börse notiert, ist nicht allen geläufig. Der Vorstandsvorsitzende Karl Bier will deshalb die Aktie ein wenig pushen. In der Bilanz 2011 wird der UBM-Gewinn erneut mit 3,3 Mio. Euro ausgewiesen, die Dividende wird bei 1,1 Euro auf dem Vorjahreswert belassen. "Auf Basis des gegenwärtigen Kurses von 27 Euro errechnet sich ein KGV von 8,2 und eine Dividendenrendite von 4,1 %", sagt Bier. Der Substanzwert der Aktie liege bei 48,3 Euro - da der kontinuierliche Wertzuwachs im Kurs keinen Niederschlag gefunden hat, sollen nun die Aktionäre direkt profitieren. Das Grundkapital von 5,4 Mio. wird durch die nicht gebundene Kapitalrücklage von etwas mehr als einer halben Million und durch die Gewinnrücklage von 12 Mio. Euro ohne Ausgabe neuer Aktien auf 18 Millionen erhöht. Und um nicht „nur" das Kapital, sondern auch die Anzahl der Anteile an der UBM zu erhöhen, wird anschliessend ein Aktiensplitt im Verhältnis 1:2 durchgeführt - die Kapitalerhöhung findet somit ausschliesslich aus Gesellschaftsmitteln statt.

In Zukunft will sich der Immobilienentwickler vermehrt in Westeuropa engagieren. In Deutschland laufen zahlreiche Wohnungsprojekte, wegen des guten Erfolgs des angelo Hotels in München wurde bereits mit dem Bau eines zweiten Hauses begonnen. In Amsterdam befindet sich ein weiteres Fünfsterne-Hotel in Planung, mit einem Standort, der laut Bier "noch deutlich besser" ist als jener des Crowne Plaza. Weiters soll in einem Vorort von Paris ein anspruchsvoller Hotel- und Bürokomplex realisiert werden.

Eine ganze Menge vor hat heuer auch René Benko mit seiner Signa Holding, die sich mit einem Investitionsvolumen von mehr als 4,5 Milliarden Euro von einem Zwei-Mann-Betrieb zu einem anerkannten europäischen Marktteilnehmer mit rund 100 Tochtergesellschaften, einem eindrucksvollen Track Record und einem soliden finanziellen Hintergrund entwickelt hat. Benko: „Wir streben an, jedem Projekt, das wir in Angriff nehmen, eine vollkommen eigene Prägung und damit Attraktivität über viele Jahre zu verleihen."