Energie & Technik : Gründerzeithäuser - ein Sanierungsfall

Der Neubau ist in den vergangenen Jahren ins Stocken geraten, also heißt das Motto nun „Hurra, wir sanieren“. Laut der 2002 von Bundesregierung und Landeshauptleutekonferenz beschlossenen Klimastrategie müsste die thermisch-energetische Sanierungsrate für mindestens zehn Jahre von ein auf zwei Prozent erhöht werden.

2007 erfolgte dann die Anpassung der Klimastrategie. Von 2008 bis 2012 sollte die Sanierungsrate auf jährlich drei Prozent gesteigert werden, „mittelfristig“ sogar auf fünf Prozent. Kurz: die Ziele werden alle paar Jahre höher, bloß die tatsächliche Sanierungsrate will nicht über ein Prozent klettern.

„Das sind Luftblasen“, ärgert sich Austrotherm-Geschäftsführer Peter Schmid. „Es gibt ein klares Regierungsziel zur Erhöhung der Sanierungsrate, das aber nicht einmal zu einem Drittel erfüllt wird. Man müsste die Förderungen bloß umsetzen. Aber die Mittel wurden ja nie abgeholt, weil das System viel zu kompliziert ist.“

Lediglich die gemeinnützigen Wohnbauträger sanieren jährlich rund drei Prozent ihres Gebäudebestandes. Hier gibt es Erfahrung und Know-How. Im Schnitt wird nach der Sanierung ein Heizenergiebedarf von unter 50 kWh/m2a erreicht, bei 40 Prozent der Objekte sogar weniger als 40 kWh/m2a. Ausgehend von Vorarlberg üben sich auch immer mehr Gemeinnützige in der Sanierung mit Passivhauskomponenten.

Ganz anders sieht die Situation jedoch am freien Wohnungsmarkt aus. Am geringsten ist die Sanierungsrate ausgerechnet bei einem Gebäudetyp, der in Österreichs Städten weit verbreitet ist: den Gründerzeithäusern. Allein in Wien prägen 35.000 Gebäude mit Baujahr vor 1914 das Straßenbild. Sie stellen rund ein Drittel des Wohngebäudebestands dar und beherbergen mehr als ein Viertel aller Wiener Wohnungen. Aber nur 0,3 Prozent dieser Gebäude werden thermisch saniert.

Woran liegt das? Zunächst einmal wird diese Gebäudegruppe gerne vergessen, selbst von Klimaexperten wie Stefan Schleicher. Er erstellte für den wahlkämpfenden Wirtschaftskammerpräsidenten Christoph Leitl ein Papier mit dem Titel „Thermische Gebäudesanierung nutzt Umwelt und Wirtschaft“. Darin beschreibt er den Nachkriegsgebäudebestand als besonders sanierungswürdig, die älteren Gebäude lässt er außen vor.

Im Schnitt liegt die Energiekennzahl in einem Jahrhundertwende-Gebäude bei rund 150 kWh/m2a und erreicht im Energieausweis also bestenfalls die Energieeffizienzklasse D. Während bei den gemeinnützigen Bauträgern heute vielfach schon Gebäude thermisch saniert werden deren Energiekennzahl unter 100 kWh/m2a - Energieeffizienzklasse C - liegt, werden Gründerzeithäuser bis heute kaum als Energieschleudern wahrgenommen.

„Dass ein Gründerzeithaus mit seinen dicken Ziegelwänden ohnedies gut dämmt, ist ein Märchen, das sich unwahrscheinlich lang hält“, meint dagegen Helmut Schöberl, Geschäftsführer der Schöberl & Pöll GmbH.

„Bei den Nachkriegshäusern ist die Sanierungszahl gestiegen. Bei den Gründerzeithäusern geht sie dramatisch zurück“, konstatiert Bauträger Hans Jörg Ulreich, der bereits mehrfach für Gründerzeithaus-Sanierungen ausgezeichnet wurde. „Hier kommen noch andere Faktoren dazu: Soziale Probleme, Migration, Verslumung.“

Einen wesentlichen Grund für die niedrige Sanierungsrate orten sowohl Schöberl als auch Ulreich in der Eigentümerstruktur. „Meistens handelt es sich um sehr kleine, private Eigentümer, die weder den Organisierungsgrad, noch das Know-How haben wie eine technische Abteilung eines größeren Bauträgers“, so Bauingenieur Schöberl.

Oft handelt es sich bei den Zinshausbesitzern um ältere Leute, noch öfter stehen die Häuser im Besitz von mehreren Wohnungseigentümern. Hier bedarf es dann vor einer Sanierung eines Mehrheitsbeschlusses. Schöberl: „Vor allem wenn es Eigentümer gibt, die nicht im betreffenden Objekt wohnen, wird es besonders schwierig.“

Ulreich bestätigt das und kritisiert die geltende Preisregelung für Gründerzeithäuser: „Der Vermieter hat derzeit keine Vorteile davon, wenn er thermisch saniert.“ Denn auch nachher darf er in der Regel nicht mehr Miete verlangen. Und so manche Wohnung ist bis heute zum „Friedenszins“ vermietet.

Aber nicht nur mehrere Eigentümer haben bei Sanierungsbeschlüssen mitzureden, sondern oft auch die Nachbarn. Steht beispielsweise eine Feuermauer direkt an der Grundstücksgrenze, muss der Nachbar zwar zulassen, dass ein Gerüst aufgestellt wird, kann aber die Zustimmung für eine Wärmedämmung auf seinem Grundstück versagen. „Einige sind da einsichtig, andere halten die Hand auf“, spricht Ulreich aus Erfahrung.

Derzeit ist dem österreichischen Staat das individuelle Eigentumsrecht wertvoller, als die Wärmedämmung und der Klimaschutz. In Hessen wurde dagegen kürzlich eine so genannte Duldungspflicht eingeführt.

Der Nachbar muss dort nun eine grenzüberschreitende Wärmedämmung zulassen, sofern diese nicht über die Anforderungen der deutschen Energieeinsparverordnung hinausgeht, auf andere Weise nicht mit vertretbarem Aufwand hergestellt werden kann und das betroffene Grundstück nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt. Um das Eigentumsrecht des Nachbarn nicht gänzlich außer Acht zu lassen, ist ein „angemessener Ausgleich“ vorgesehen.

Hermann Wedenig, Leiter der Magistratsabteilung 25 – Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser, zeigt sich bei solchen Konzepten allerdings skeptisch: „Es geht ja nicht, dass man, um Energie oder CO2 zu sparen, den Nachbargrund in Beschlag nimmt. Das würde an den Grundsätzen unseres Eigentumsschutzes rütteln, das wäre ja fast wie eine kalte Enteignung.“

Umgekehrt kann kein Hauseigentümer gezwungen werden, sein Gebäude zeitgemäß zu sanieren. „Grundsätzlich gilt im Baurecht der Bestandsschutz. Das heißt, wenn ein Gebäude einmal baubewilligt wurde, darf man es so belassen“, erklärt der Senatsrat.

Allerdings sieht das aktuelle Klimaschutzprogramm der Stadt Wien – KliP II – in seiner im Dezember beschlossenen Fortschreibung vor, diesen Bestandsschutz zu diskutieren. Es soll eine Arbeitsgruppe geschaffen werden, die „im Laufe des Jahres 2010 alle rechtlichen, technischen, organisatorisch/administrativen, sozialen und ökonomischen Möglichkeiten und Voraussetzungen prüft, die dem Ziel der schrittweisen Einführung einer verpflichtenden thermischen Sanierung des Wiener Althausbestandes, soweit er besonders schlechte Energiekennwerte aufweist, dient.“

Ähnliche Probleme am Weg zum thermisch sanierten Gründerzeithaus ortet Ulreich im Mietrecht und sieht sich dabei im Clinch mit der Arbeiterkammer, die den Mieterschutz hochhält. „Wenn Sie heute in Wien ein Haus an die Fernwärme anschließen wollen, und jemand möchte sich nicht von seiner Gasheizung trennen, kann man sie ihm auch nicht gegen Ablöse wegnehmen. Da müssen Sie dann gegebenenfalls für einen einzigen Mieter die Gasleitungen bis in den dritten Stock verlegen.“

Sind erst einmal alle diese Hürden überwunden, stehen den Hauseigentümern durchaus großzügige öffentliche Mittel zur Verfügung. Die Wiener THEWOSAN-Förderung wurde zwar für Nachkriegsbauten konzipiert, kann aber auch für ältere Gebäude in Anspruch genommen werden. „Die THEWOSAN-Förderung ist fast uneingeschränkt positiv zu sehen“, meint Ulreich.

Allerdings enthält sie die scheinbar harmlose Bestimmung, die besagt, wonach das Haus mit dem Flächenwidmungsplan vereinbar sein muss. „Zwei Drittel aller Gründerzeithäuser sind das allerdings nicht“, so Ulreich. Denn mit der Stadtflucht in den Wirtschaftswunderjahren der 60er- bis 80er-Jahre wurde die Bebauungsdichte in den Flächenwidmungsplänen reduziert. So kann es passieren, dass man gleichzeitig mit der Förderzusage die Auflage bekommt, einen Teil des Hoftrakts abzureißen. Was wohl kaum praktikabel ist.

Last but not least stehen die oft reich gegliederten Fassaden von Gründerzeithäusern einem Vollwärmeschutz im Wege. Doch dieser neoklassizistische Zierrat befindet sich meist nur an der Straßenfront. Und so ist es möglich – unter Ausschöpfung aller anderen Möglichkeiten der Effizienzsteigerung – trotzdem Niedrigenergiestandard zu erreichen: Dämmung von Dach(-boden) und Kellerdecke sowie aller glatten Außenwände, Fenstertausch möglichst mit Passivhausfenstern und sofern möglich, Erneuerung der Haustechnik.

Ob ein nachträglicher Einbau einer Lüftungsanlage Sinn macht, darüber scheiden sich die Geister. Schöberl: „Unbedingt!“ Ulreich: „Bringt im Vergleich zum Aufwand zu wenig.“

Möglich, aber heikel ist auch das Anbringen einer Innendämmung. „In vielen Fällen ist eine Prüfung durch den Bauphysiker unbedingt anzuraten, gegebenenfalls ist eine Feuchtesimulation durchzuführen“, rät Thomas Zelger vom Österreichischen Institut für Baubiologie und -ökologie (IBO). Denn die Entstehung von Kondensat an der kalten Seite der Innendämmung ist unbedingt zu verhindern. Ebenso ist sicherzustellen, dass in der nun kälteren Außenwand Wasserleitungen einfrieren.

„Eine besonders interessante Lösung stellen kapillaraktive Dämmstoffe dar, da diese auf erhöhten Feuchteanfall durch verstärkten Wassertransport in geringer belastete Zonen reagieren. Bei guter Planung kann damit neben der Reduzierung der Wärmeverluste die bauphysikalische Sicherheit der Konstruktion erhöht werden“, meint Zelger.

Häufig werden für die Innendämmung Calziumsilikat-Platten eingesetzt. Diese sind aufgrund ihres hohen pH-Werts besonders resistent gegen Schimmelpilzbefall. Leider eignen sich diese aufgrund ihrer Sprödheit nicht, um daran einen Heizkörper oder Bücherregale zu montieren.

Dass selbst in denkmalschützerisch sensiblen Lagen einiges an Einsparungen möglich ist, demonstrierten Schöberl & Pöll gemeinsam mit limit architects bei einer BIPA-Filiale in der Wiener Kärntnerstraße. Nach der Sanierung mit Passivhauskomponenten sank die benötigte Heizenergie um 74 Prozent. Die Energieeffizienzklasse stieg von D auf A+. Schöberl: „Wir haben auch die gesamte Beleuchtung optimiert und konnten dabei ein Drittel einsparen. Das bringt natürlich gleichzeitig auch Einsparungen bei der Kühlung.“