SOLID 12/2019 : Gleissner: „Glücklich macht uns das natürlich nicht“

SOLID: Spricht man über das Thema BIG, so ist immer die Rede von großen Projekten und dem damit verbundenen oberschwelligen Vergaberecht. Wie ist die Verteilung bei den Projekt- und Auftragsgrößen wirklich und was bedeutet das?

Wolfgang Gleissner: Wir haben das vor einiger Zeit einmal genau erhoben und waren verblüfft über die starke Ausprägung zugunsten von Kleinaufträgen. So waren zum Beispiel im Jahr 2016 von den über 26.000 Einzelaufträgen, die wir als BIG vergeben haben, fast 90 Prozent unter 5.000 Euro. Bei nur knapp 1 Prozent der Aufträge liegt die Auftragssumme über einer Million Euro. Vom vergebenen Volumen in Euro waren dann aber die Großaufträge wieder dominant.

Wie wirkt sich das auf ihr Auftreten am Markt aus?

Gleissner: Wir unterliegen als öffentlicher Auftraggeber dem Vergaberecht und wir leben dieses insbesondere mit dem Bestbieterprinzip. Bei Aufträgen unter 5.000 Euro liegt allerdings schon aus Gründen der Praktikabilität der Schwerpunkt auf der Zuverlässigkeit und dem Preis. Anders bei den größeren Aufträgen. Dazu haben wir einen Katalog an Eignungs- und Zuschlagskriterien entwickelt, die vom jeweiligen Projektverantwortlichen auf den konkreten Auftrag abzustimmen sind. In der erwähnten Vergabestatistik spiegelt sich auch die Struktur der österreichischen Bauwirtschaft mit ihren über 250.000 Mitarbeitern – da gibt es ein paar sehr Große und einige Mittlere Unternehmen, die prozessgesteuert agieren und so perfekt für die größeren Aufträge aufgestellt sind, und sehr viele kleine Unternehmen. Diese agieren regional und lokal und wir schätzen die kleinen Unternehmen gerade im Bereich der Instandhaltungsarbeiten wegen ihrer Flexibilität. So laden wir als einer der größten Hausverwalter bei Instandhaltungsmaßnahmen gerne Unternehmen aus der Region ein und achten auf eine sinnvolle Streuung.

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In letzter Zeit beginnt sich das Thema der Rationalisierung von Bauprozessen und der damit einhergehenden Produktivitätserhöhung in den Vordergrund zu schieben – verbunden mit möglichst früher gemeinsamer Planung aller Beteiligten. Wie sehen Sie das?

Gleissner: Bei Bauvorhaben, die eine umfassendere Planung erfordern, halten wir uns weitgehend an die Trennung von Planungs- und Bauleistung. Dabei setzen wir bei der Planung in der Regel auf Generalplanungsleistungen und die uns so wichtige ganzheitliche Sicht. Soweit dies möglich ist, binden wir jene Institutionen ein, die die Gebäude später nutzen. Denn im Gegensatz zu vielen anderen Bauherren ist ein großer Teil unserer Gebäude auf spezielle Zwecke wie Schulen, Universitäten oder Sicherheitsimmobilien der öffentlichen Hand ausgerichtet und wir halten die meisten Immobilien langfristig im Bestand. Wir denken also den gesamten Lebenszyklus des Objektes: Von der Idee über die Planung, den Bau und die – hoffentlich möglichst lange – Betriebsphase. Das fordern wir auch von unseren Planern und Auftragnehmern ein. Der angesprochenen Rationalisierung von Bauprozessen stehen wir offen und mit großer Erwartung gegenüber – sowohl hinsichtlich der in Aussicht gestellten Qualitätssicherung, als auch in Bezug auf Preisvorteile für den Bauherren. Derzeit sehen wir uns jedoch auf Grund der aktuellen Konjunktur mit anderen Herausforderungen konfrontiert, nämlich der Anzahl und dem Preisniveau von Angeboten. So erhalten wir auch bei sehr interessanten Aufträgen oft nur ein oder zwei Angebote, die von unseren Schätzungen teils erheblich nach oben abweichen.

Was machen Sie in so einem Fall?

Gleissner: Die Ausschreibung aufheben, umplanen, gegebenenfalls in mehrere Gewerke aufgliedern und neu ausschreiben oder – wenn das möglich ist – zeitlich verschieben. Aber glücklich macht uns das natürlich nicht!

Was hören Sie so von den Baufirmen, warum das so ist?

Gleissner: Die Firmen sind offensichtlich voll ausgelastet. Darüber hinaus berichten Sie, dass es schwierig ist, Fachpersonal am Arbeitsmarkt zu bekommen und auch, dass sie ihrerseits von Subunternehmern abhängig sind. Das merken wir im Übrigen auch bei unserem eigenen Bedarf an qualifizierten Mitarbeitern. Verändert haben sich in den vergangenen Jahren aber auch die Anforderungen der Mitarbeiter - das Schlagwort Work-Life-Balance hat deutlich mehr Gewicht bekommen.

Wie geht es Ihnen mit dem Bauboom, der derzeit herrscht?

Gleissner: Immobilien sind bei der aktuellen Zinslage ein sehr attraktives Investment. Und so wie es aussieht, bleibt das auf absehbare Zeit erstmal so. Für Bauherren sind die stark gestiegenen Baupreise in Verbindung mit Vollauslastung der Unternehmen natürlich problematisch. Parallel dazu haben sich die Ansprüche an unsere Häuser verändert – es wird mehr Komfort, Individualität und Qualität gefordert.

Das kostet dann aber entsprechend mehr Geld, oder?

Gleissner: Bei guter, intelligenter Planung nicht unbedingt. Ziel muss es sein, ohne deutlich spürbare Mehrkosten zusätzlich Werte zu schaffen. Damit meine ich eine möglichst langfristige Nutzung des Gebäudes ohne große Adaptierungen durch robuste Gebäudestrukturen, die auch geänderte Anforderungen in gewissem Rahmen zulassen, sowie einen problemlosen Betrieb und Ressourcenschonung im Interesse der Umwelt. Es geht um überlegte, hochqualitative Gestaltung unserer bebauten Umwelt –das führt uns direkt zum Thema Nachhaltigkeit durch eine ausgewogene, ganzheitliche Betrachtung bei Planung, Bau und Betrieb. Dieser Gedanke hat einen hohen Stellenwert für die BIG.

Wie wirkt sich das genau aus?

Gleissner: Wir haben diese Parameter als Prämissen bereits in den Wettbewerbsausschreibungen verankert. Schon vor Jahren haben wir mit dem Holistic Building Program ein Instrument geschaffen, das als Beratungsinstrument unseren Kunden, Auftragnehmern und uns selbst als Orientierung dient. Ziel ist es, in einer Lebenszyklusbetrachtung das beste Produkt für uns alle aus dem Einsatz an Geld und Ressourcen zu erreichen

Welche Rolle spielt die immer rasanter voranschreitende Gebäudetechnik?

Gleissner: Die Gebäudetechnik ist zu einem sehr bedeutenden Faktor geworden. Wobei das Ausmaß natürlich vom Gebäudetypus abhängt. Der steigende Einsatz von Gebäudetechnik hat massive Auswirkungen auf Kosten und Anforderungen im Betrieb. Das betrifft die Einregulierung der Anlagen, die immer komplexer werdende Wartung bis hin zu den Auswirkung auf die Lebensdauer dieser kostenintensiven Elemente. Damit erweist sich unser Geschäftsfeld des Facility- und Objektmanagements, das mit der Führung der gebäudetechnischen Anlagen betraut ist, als wertvolles Element einer zeitgemäßen Gebäudebewirtschaftung. Unsere Kunden profitieren von der fachgerechten Betriebsführung indem wir die Einsatzbereitschaft der Anlagen hochhalten. Außerdem nehmen wir ihnen Arbeit ab und sie können sich auf ihre Kerngeschäfte konzentrieren. Eigentümer profitieren natürlich von einer verlängerten Lebenszeit der Gebäudetechnik. Aktuell beschäftigen wir uns intensiv mit einem ganz speziellen Aspekt der Gebäudetechnik, nämlich dem Einsatz von Photovoltaikanlagen auf den Dächern unserer Häuser. Eine Herausforderung dabei ist, dass beispielsweise Schulen im Sommer weitestgehend ungenutzt sind und daher keinen Strom benötigen, gerade in dieser Zeit aber mit Photovoltaik viel Strom erzeugt werden kann.

Und wie bringen Sie das in Einklang?

Gleissner: Momentan noch nicht wirklich. Die Nutzung dieses Überschusstromes ist durch rechtliche Rahmenbedingungen eingeschränkt. Gleichzeitig sind die Einspeisetarife ins Netz niedrig und zum Teil ist die volle Ausnutzung der am Dach installierbaren Photovoltaikkapazitäten nicht wirtschaftlich darstellbar.

Welche Themen- und Problemfelder gibt es noch in der Haustechnik?

Gleissner: Generell sehe ich da ein Defizit in der Ausbildung. Ich bin überzeugt, dass der Bereich der Gebäudetechnik in den Technischen Schulen, den FHs und den Universitäten mehr Gewicht im Lehr- und Studienplan bekommen muss.

Das Thema Gebäudetechnik ist eines, das uns direkt zur Frage der rechtzeitigen und frühzeitigen Planung führt. Wie sehen sie da die immer mehr diskutierten Modelle des Early Contractor Involvements?

Gleissner: Wie ich schon ausgeführt habe gehen wir derzeit in der Regel den Weg einer klaren Trennung von Planung und Ausführung, wobei wir die Planung zumeist in Form von Generalplanungsleistungen vergeben. Bei 80 bis 90 Prozent der Projekte hat dabei die Architektur den Lead. Zum Teil gibt es aber auch Projekte, bei denen die Erneuerung der Technik im Vordergrund steht. Verblüffender Weise melden sich bei Auslobungen solcher Projekte wieder in erster Linie Architekten als Organisatoren bzw. Koordinatoren der Planungsleistungen. Bundeskunden werden zumindest zum Vorentwurf und Entwurf beigezogen. Sind die speziellen Erfordernisse abgebildet wird der Entwurf durch den Kunden freigegeben.

Der Bau wird erst nach alldem ausgeschrieben?

Gleissner: Ja.

Große Baufirmen drängen immer mehr in die Richtung, mit ihrer Expertise und Kompetenz möglichst frühzeitig auch schon in die Planung einbezogen zu werden. Was sagen sie dazu?

Gleissner: In manchen Fällen kann das durchaus sinnvoll sein. Wir freuen uns aber, die Vielfalt der gestalterischen und technischen Lösungen mit unseren Prozessen nutzen zu können und die gesamte Architekten- und Ziviltechnikerlandschaft in Österreich anzusprechen. Und die ist wirklich gut!

Das nächste große Stichwort drängt sich da unaufhaltsam auf: wie halten Sie es mit dem Thema BIM?

Gleissner: Eine tatsächlich durchgängige digitale Planung und Bauumsetzung, die nahtlos bis in den Betrieb reicht, hätte sicher viele Vorteile. So richtig rund läuft das alles aber noch nicht. Es gibt zahlreiche Fragen zu lösen, insbesondere an den Schnittstellen und im Interesse eines, den breiten Wettbewerb der Unternehmen sichernden, Open BIM.

Wir haben bereits zahlreiche Grundlagen für BIM wie eine Prozesslandkarte, Auftraggeber-Informationsanforderungen und darauf aufbauend den Abwicklungsplan, Vorgaben zur Vermessung, Leistungsbilder für alle Beteiligten zum Thema BIM erarbeitet. All das testen wir nun anhand eines aktuellen Projektes. Dieses Pilotprojekt ist die Sanierung und Erweiterung der Schule in Wien, Ettenreichgasse, denn es repräsentiert gut unsere tägliche Herausforderung, nämlich Neubau verknüpft mit Sanierung einer Bestandsimmobilie. Aktuell befassen wir uns mit dem Thema des Übergangs von einer digitalen Planung zur Bauunternehmung und damit den Fragestellungen: Wie gut sind allenfalls Softwareübersetzungen? Und: Braucht es den zentralen Merkmalserver? Da ist noch viel zu tun – und das gilt auch für große internationale Büros, wie mir vor Kurzem bei Gesprächen mit einem bekannten Londoner Architekturbüro bestätigt wurde.

Ein Thema, das die Ausführenden immer wieder einmahnen, ist die zu kurze Zeit, die sie zwischen Planungsende und Baubeginn haben. Dadurch entstehen Stress und Fehler und man kann Potenziale zur Verbesserung gar nicht identifizieren, geschweige denn heben, sagen sie. Wie gehen Sie mit diesem Thema um?

Gleissner: Es wird dann problematisch und teuer, wenn unrealistisch kurze Planungs- und Durchführungszeiten vom Endkunden vorgegeben werden oder sich Rahmenbedingungen im Lauf des Prozesses ändern. Das passiert leider regelmäßig bei Sanierungen von Bestandsimmobilien, und hier wieder besonders bei historischen Objekten. Trotz intensiver Voruntersuchungen ist man bei solchen Häusern nie vor Überraschungen gefeit und häufig klaffen Bestandspläne und die dann beim Bau anzutreffende Realität auseinander. Hier hilft nur rasches Reagieren vor Ort. Eine durchgängig digitale Planung mag in solchen Fällen auch geeignet sein, rascher reagieren zu können und so den Bauablauf weniger zu stören.

Das Verhältnis zwischen Bauwirtschaft und dem Thema Nachhaltigkeit ist sehr komplex. Was tun Sie als BIG für die Nachhaltigkeit und wohin geht die Reise?

Gleissner: Wir haben uns das Thema Nachhaltigkeit mit Großbuchstaben in unser Leitbild geschrieben. Nachhaltigkeit hat ja nicht nur eine ökologische, sondern auch eine ökonomische und eine soziale Komponente. Letztere fällt sehr oft durch den Rost. Letztlich bauen wir aber Häuser für Menschen, die dort leben, lernen, arbeiten und sich wohl fühlen sollen. Für mich ist ganz klar, dass die gebaute Umwelt auf das Leben der Menschen massive Auswirkungen hat.

Wir veröffentlichen bereits seit geraumer Zeit Nachhaltigkeitsberichte und haben damit lange vor der gesetzlichen Verpflichtung begonnen. Während das Thema Energieeffizienz im Betrieb breit angekommen ist, sieht es bei den Baumaterialien noch anders aus. Gebundene, graue Energie in Gebäuden ist noch wenig im Bewusstsein, wie auch das Thema Recycling und Reduktion der Deponierung von Restmassen. Da geht es auch um Weiterverwendung alter Gebäudesubstanz, den Einsatz natürlicher Materialien – und selbstredend um den Verbrauch von Land. Gerade in letzterem Punkt sind wir in Österreich leider negative Spitzenreiter in Europa. Mit sinnvoller Verdichtung, Adaptierung von bestehenden Gebäuden und Ausgleichsmaßnahmen wie begrünten Dächern können wir hier sinnvoll gegensteuern.

Bei den Baustoffen bezeichnet sich ja jeder Baustoff selbst als der ökologischste und sieht die Probleme der anderen. Gibt es das, den ökologischsten Baustoff?

Gleissner: Jedes Material hat seine spezifischen Eigenschaften und soll dort eingesetzt werden, wo diese passen. Bei Tragstrukturen ist eine sehr langfristige Auslegung sicher von Vorteil - da spricht gar nichts gegen Stahlbeton oder eine Ziegelwand. Holz als nachwachsender Rohstoff hat wiederum enorme Vorteile, weil es CO2 bindet, in Österreich ausreichend vorhanden ist und wir technologisch sehr weit sind.

Worauf man auf jeden Fall achten sollte ist eine einfache Trennung der Materialien bei einem späteren Abbruch. Je einfacher, desto besser. Verklebung ist da beispielsweise nicht so ideal. Die Kunst guter Planung liegt auf jeden Fall auch darin, sich für die Zukunft zu öffnen.

Wie sehen Sie da das Thema Leichtbau?

Gleissner: Das finde ich sehr spannend. Aber auch hier gilt: es muss passen. Bei Erweiterungen und Aufstockungen ist Leichtbau aus statischen Gründen sowieso ein großes Thema. Dafür haben wir dann wieder keine großen Speichermassen für Bauteilaktivierung. Man muss einfach ganzheitlich denken und die Vielfalt der Erfordernisse berücksichtigen.

Aber Sie mit Ihrem Volumen können natürlich schon ein bisschen eine Richtung vorgeben.

Gleissner: Ja, natürlich. Aus diesem Grund setzen wir Akzente – zum Beispiel mit Projekten wie dem ehemaligen Chemiehochhaus am Getreidemarkt in Wien, aus dem ein Energieüberschüsse produzierendes Bürohaus geworden ist. Nachhaltigkeit steht auch keineswegs im Widerspruch zu Denkmalschutz. Das Landesgericht in Salzburg ist ein Beispiel dafür, ein anderes ist das Bundesgymnasium Wien West in einer ehemaligen Kaserne.

Wir haben uns insgesamt für heuer vorgenommen, ein Mindeststandardprogramm für Nachhaltigkeit fertig zu entwickeln, dass über die gesetzlichen Vorschriften hinausgeht und bei allen zukünftigen Projekten angewendet wird – in der Planung, in der Bauumsetzung und im Betrieb. Es geht hier auch um Bewusstseinsbildung - und für unser Zukunft tragen wir alle gemeinsam die Verantwortung!

Geboren: 23.11.1958, verheiratet mit Jutta Gleissner, Sohn Nicolas geb. am 1.3.1999

1984 – 1985 TU-Wien / Institut für Straßenbau und Verkehrswesen, Studienassistent

1986-1988 TU-Wien / Institut für Straßenbau und Verkehrswesen, Universitätsassistent

1988 - 1996 BMWA / Bundesstraßenbau, Referent, später stv. Leiter der Grundlagenabteilung

1996 – 2000 Büro des Wirtschaftsministers, Bereiche Hochbau, Straßenbau und Maut

2000 – 2001 BMWA / Bundeshochbau, Leiter der Abteilung Universitäten, Bundesschulen, Kulturbauten

2001 – 2002 Immobilienmanagementgesellschaft des Bundes mbH, Leiter der Stabstelle Baumanagement

2003 – 2006 Immobilienmanagementgesellschaft des Bundes mbH, Geschäftsführer

Seit 2006 Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H., Geschäftsführer (gemeinsam mit Hans-Peter Weiss)