Neustart : Ägyptischer Immobilienmarkt hat wieder Perspektiven
Der Markt der Hauptstadt Kairo als bedeutendstes Segment zeigt wieder wachsendes Interesse von internationalen Konsumgüterherstellern und Petrochemiefirmen an Büroraum. Die aktive Nachfrage liegt dabei zwischen 5.000 und 15.000 m2. Nach einem Bericht von Jones Lang LaSalle eröffnet der Einzelhandel neue Verkaufspunkte, und weitere Projekte zum Ausbau von Einzelhandelsflächen befinden sich in der Pipeline.
Im Großraum Kairo beläuft sich der Bestand an Bürofläche der Klasse A auf 711.000 m2. Der Großteil befindet sich in den neu entwickelten Stadtgebieten wie New Cairo im Osten und 6th of October City im Westen. Nur ein Gebäudekomplex, der Nile City Tower mit 108.000 m2, bietet erstklassigen Büroraum in Zentralkairo. Aufgrund politischer und wirtschaftlicher Instabilität und nachfolgender Bauverzögerungen wurde keine neue Bürofläche der Klasse A im Jahr 2011 geschaffen. Frühere Niveaus geplanter Bereitstellung erscheinen um mindestens ein Viertel reduziert. Dennoch verbleiben etwa 120.000 m2 zusätzlicher Bürofläche, die bis Ende 2012 theoretisch auf den Markt gebracht werden könnte. Die tatsächliche Zuführung wird gemäß JLL deutlich niedriger und bei rund 60.000 m2 liegen, da eine Vielzahl geplanter Vorhaben mit weiteren Verzögerungen zu kämpfen haben wird.
Eine Reihe größerer Büroprojekte soll bis etwa Jahresmitte 2012 zum Abschluss gelangen, so Cairo Festival City mit etwa 20.000 m2 Bürofläche (Bruttomietfläche - Gross Leasable Area, GLA) der Klasse A, ferner das in New Cairo gelegene Mischnutzungsprojekt "Mivida" der Emaar Misr und das zentral gelegene Citadel Plaza der Alkan Holding, dessen Infrastruktur weitgehend fertig ist und dessen Phasen I (II) zur Jahresmitte 2012 (2015) beginnen sollen. Jüngste Fertigstellung von Bürofläche der Klasse B und anstehendes Angebot von Klasse A bieten Mietern verbesserte Standards und eine größere Bandbreite von Optionen. Insgesamt führt dies zu günstigeren Marktkonditionen für die Mieter von Büroraum.
Eine Prognose des Angebots über 2012 hinaus bleibt laut JLL schwierig. Das Potenzial für den gegenwärtigen Markt liegt bei etwa 1,3 Mio. m2 bis Ende 2015. Jedoch dürfte ein Großteil des Büroraums nur dann gebaut werden, wenn Zusagen der potenziellen Mieter erzielt werden. Dies scheint derzeit schwierig, da viele Nutzer noch eine abwartende Haltung einnehmen und ihre Expansionspläne auf Eis gelegt haben.
Die Leerstandsrate für Bürofläche der Klasse A ist angesichts jüngster Fertigstellung von Büroraum der Klassen B und C in New Cairo und anderswo auf 35 % gestiegen. Sie dürfte laut JLL 2012 aufgrund weiterer Angebotsausweitung noch zunehmen. Die effektive Durchschnittsmiete für Büroraum der Klasse A, die auf dem Höhepunkt 2010 bei 55 US$ je m2 lag, hat sich in 2011 um rund 20 % verringert und betrug zum Jahresende 45 US$. Hauptgrund war neue Bürofläche der Klasse B bei begrenzter Nachfrage durch neue Mieter.
Die Mieten für erstklassigen Büroraum dürften entsprechend der Angebotsausweitung auch im laufenden Jahr weiter zurückgehen. Für Bürofläche der Klasse B im Zentrum der Metropole wird derzeit zwischen 20 US$ und 36 US$ je m2 im Monat gefordert. Dies entspricht etwa dem Niveau von Klasse A in New Cairo. Dort liegt der Mietpreis mit 24 US$ etwas höher als in West-Kairo (6th of October City) mit 21 US$. Anreize wie mietfreie Zeiten und zusätzliche Parkplätze werden sich in allen Qualitäten erhöhen.