Immobilien : Leistbarer Wohnraum - wenn der Preis heiß ist

„Hoher Eigentumswunsch trifft auf strukturelle Leistbarkeitsgrenzen“ lautete die Überschrift, unter der BDO Austria kürzlich ihren Immo-Investment-Barometer präsentierte. Demgemäß würden sich 79 Prozent der Befragten bei freier Wahl für eine Wohnimmobilien im Eigentum entscheiden. Tatsächlich leben aktuell jedoch nur 45Prozent in selbiger.  

Denn dem hohen Stellenwert von Eigentum steht eine zunehmend herausfordernde Marktrealität gegenüber. 78 Prozent der Befragten meinen, dass Immobilien heute kaum noch leistbar sind. Als zentrale Hemmnisse beim Erwerb von Eigentum werden das hohe Preisniveau, restriktive Finanzierungsvoraussetzungen sowie wirtschaftlicheUnsicherheiten genannt. Zusätzlich belasten Gebühren die Investitionsentscheidung. Bernd Winter, Head of Real Estate bei BDO Austria, bringt die Barometer-Werte auf den Punkt: „Die Diskrepanz zwischen Eigentumswunsch und tatsächlicher Umsetzbarkeit nimmt zu.“ 

Wie stuft ein gewerblicher Wohnbauträger die Situation ein? Michael Neubauer, Geschäftsführer der NÖ Immobilien Development GmbH (NID, siehe Interview), antwortet: „Wir sehen aktuell, dass die Nachfrage nach freifinanzierten Eigentumswohnungen in Österreich weiterhin vorhanden ist, sich aber deutlich stärker auf qualitativ hochwertige Projekte in guten Lagen konzentriert. Kaufinteressenten nehmen sich heute mehr Zeit, beobachten Projekte oft über einen längeren Zeitraum und treffen ihre Entscheidungen deutlich bewusster und informierter als noch vor einigen Jahren.“ 

Auf der Angebotsseite ging das Neubauvolumen zuletzt spürbar zurück, unter anderem aufgrund hoher Baukosten und strenger Rahmenbedingungen. Dadurch entstehe gemäß Neubauer in vielen Regionen wieder ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere bei zeitgemäßem und gut geplantem Wohnraum.  

Ab 1. Juli 2026 greift ein Faktor, der der Leistbarkeit dezidiert einen (weiteren) Dämpfer versetzt. Zwei vom Nationalrat im Rahmen des „Wohn- und Baupakets“ im März 2024 beschlossene Gebührenbefreiungen enden. Nämlich die gerichtliche Eintragungsgebühr beim Wohnungswert und die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht der finanzierenden Bank. Die Befreiung galt bis zu einer Obergrenze von 500.000 Euro. Für höherpreisige Immobilien wurde die Gebühr lediglich von dem Betrag bemessen, der diese Schwelle überstieg. Ab zwei Millionen Euro entfiel die Befreiung komplett. 

Zahlen dazu gefällig? Bei einem Wohnimmobilienkauf um 400.000 Euro mit einem Pfandrecht von ebenfalls 400.000 Euro ergab sich folgende Ersparnis: 4.400 Euro bei der Eigentumseintragung (1,1 Prozent) plus 4.800 Euro Pfandrechtseintragung (1,2 Prozent) machten unterm Strich 9.200 Euro, die bald wieder zu stemmen sein werden– selbstverständlich zusätzlich zum Kaufpreis. Apropos: Gemäß einer Analyse von Re/Max kostete im ersten Halbjahr des Vorjahres eine durchschnittliche Wohnung in Österreich 263.639 Euro, nach 256.335 Euro im Jahr und 253.730 Euro anno 2023. Bei diesen Beträgen ist der Traum vom Einfamilienhaus noch nicht geträumt. Für dieses waren laut Re/Max im ersten Halbjahr 2025 hierzulande im Schnitt 337.052 Euro hinzublättern. 

Einen Ansatz, um Wohnraum – wieder – leistbarer zu machen, bildet zweifelsohne die Senkung der Baukosten. So fordern etliche Branchenvertreter, überschießende Normen, Richtlinien sowie Bauvorschriften auf den Prüfstand zu stellen. 
Darüber hinaus gelte es, die Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Denn gestrafftePlanungs- und Bauzeiten würden sich ebenfalls in reduzierten Kosten niederschlagen. Möge der Konjunktiv bald aus diesen Sätzen verschwinden. 

Gemäß Michael Neubauer, Geschäftsführer der NID ist Leistbarkeit eine stimmige Kombination aus Kaufpreis, Qualität und langfristigen Wohnwert. 

SOLID: Die NID will leistbare Eigentumswohnungen errichten. Wie definieren Sie diese „Leistbarkeit“? 
Michael Neubauer: Leistbarkeit bedeutet für uns nicht das billigste Produkt, sondern ein stimmiges Verhältnis von Kaufpreis, Qualität und langfristigem Wohnwert. Wir planen Wohnungen mit effizienten, gut nutzbaren Grundrissen, vermeiden unnötige Flächen und setzen auf langlebige Materialien sowie zeitgemäße technische Standards, um sowohl die Errichtungs- als auch die laufenden Kosten im Blick zu behalten. 

Kürzlich stellte die NID das Projekt Faerber² in Bad Vöslau fertig. Was zeichnet es aus? 
Vor allem durch eine gelungene Verbindung aus zeitgemäßer Architektur, durchdachten Grundrissen und hoher Wohnqualität aus. Die rund vierzig freifinanzierten Eigentumswohnungen bieten unterschiedliche Größen und -typen und sprechen damit sowohl Eigennutzer als auch Anleger an. Ein besonderes Augenmerk wurde auf funktionale, gut nutzbare Grundrisse, helle Räume und private Freiflächen gelegt. Hochwertige Materialien und eine moderne Ausstattung sorgen für ein angenehmes Wohnambiente und langfristige Wertbeständigkeit. Darüber hinaus überzeugt das Projekt durch seine attraktive Lage in Bad Vöslau: Zentrumsnah, gut angebunden und gleichzeitig in einer Umgebung, die durch Grünräume und hohe Lebensqualität geprägt ist.  

Bitte nennen Sie den Kaufpreis einer beispielhaften Wohnung im Faerber². Mit knapp über 5.000 Euro liegt der Quadratmeterpreis im Projekt Faerber² unter den durchschnittlichen Neubaupreisen Wiens, die vielfach im Bereich von 6.000 bis7.000 Euro pro Quadratmeter oder teils darüber liegen – je nach Bezirk und Lage. Damit bietet unser Projekt eine preislich attraktive Alternative im Wiener Umland, ohne dass auf Qualität, Lagevorteile oder Wohnkomfort verzichtet werden muss.  

Wie läuft bzw. lief der Verkauf? Wer sind die Käufer? 
Mit dem bisherigen Verkaufsverlauf sind wir sehr zufrieden. Wir verzeichnen laufend Anfragen und blicken insgesamt positiv in die Zukunft. Das Interesse kommt aus unterschiedlichen Käufergruppen: Ein großer Teil stammt aus der näheren Umgebung und kennt das Projekt oft bereits seit längerer Zeit. Gleichzeitig sehen wir Nachfrage aus Wien – von Menschen, die bewusst einen ruhigeren