Immobilieninvestment : Ende der Flaute bei Immobilien voraus

Der österreichische Immobilienmarkt gewinnt wieder an Dynamik. Das Interesse der Anleger gilt primär Wohnliegenschaften. „Nach einer Phase der Unsicherheit zeigt die europäische Immobilienwirtschaft wieder sichtbare Anzeichen der Stabilisierung. Hohe Zinsen, wirtschaftliche Herausforderungen und strukturelle Veränderungen prägen den Markt, während zugleich die Bereitschaft wächst, Chancen zu nutzen und Zukunftsthemen aktiv zu gestalten“, postulierten die Veranstalter der ExpoReal.

Schön und gut. Doch wie verhalten sich potenzielle Investoren von Liegenschaften in Österreich aktuell? Schöpfen auch sie wieder Vertrauen und schreiten daher zur Anlegetat? Gemäß CBRE Austria zeigte sich der heimische Immobilieninvestmentmarkt nach einem starken zweiten Quartal in den vergangenen Wochen deutlich zurückhaltender. Zahlreiche Indikatoren weisen jedoch auf ein Ende dieser Flaute hin. „Wir sehen rege Marktaktivität. Viele Transaktionen befinden sich in allen Assetklassen in fortgeschrittenen Verhandlungen. Zwar ist naturgemäß nicht sicher, ob es alle bis Ende 2025 über die Ziellinie schaffen. Dennoch erwarten wir ein Jahresendergebnis entsprechend den Vorjahren im Bereich von 2,5 bis drei Milliarden Euro“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties von CBRE Austria.  

Der gefragteste Teilmarkt bleibt, allein schon aufgrund der Größe, Wien. Mit rund 1,6 Milliarden Euro Transaktionsvolumen nimmt die Bundeshauptstadt laut CBRE Austriavon 77 Prozent von Gesamtkuchen ein. Tendenz leicht steigend.  

 Zu den Assetklassen: Wohnimmobilien wurden hierzulande auch heuer mit 44 Prozent beziehungsweise etwa 890 Millionen Euro am intensivsten gehandelt.Beispielsweise gab die deutsche Quantum Immobilien KGV am 30. September 2025 bekannt, eine Anlage mit 77 Wohnungen im Wien-Margareten erworben zu haben. 
Nach Wohn- folgen Einzelhandelsimmobilien mit rund 330 Millionen Euro respektive 16 Prozent Marktanteil auf Platz zwei. Neben dem Kaufhaus Tyrol kamen vereinzelt High Street-Objekte in der Bundeshauptstadt sowie mehrere Fachmarktzentren unter den Hammer. 

Hotels landen mit circa 310 Millionen Euro auf Platz drei. Bei dieser Assetklasse bleibt die Großtransaktion des Vienna Marriott aus dem zweiten Quartal marktprägend. Darüber hinaus wurden einige kleine bis mittelgroße Objekte an private Eigentümer verkauft. Vera Woschnagg, Geschäftsführerin der Austria Real Estate GmbH, ortetinsgesamt einen Abschwung von Hotelinvestments in Österreich, jedoch mit positiven Signalen aus Salzburg und Tirol (siehe Interview). Das Transaktionsvolumen von Büroimmobilien beziffert CBRE derweil mit knapp 300 Millionen Euro. Derzeit laufen Verhandlungen zur Veräußerung diverser Office-Gebäude. Allerdings bleiben diepotenziellen Käufer abwartend. So gelten bis dato der Verkauf des QBC 3 am Wiener Hauptbahnhof sowie der des Verfassungsgerichtshofs aus dem ersten Halbjahrhierzulande als die größten Bürotransaktionen 2025. 

Freilich lebt quer durch alle Assetklassen die Hoffnung auf eine Jahresendrally. Es wäre nicht das erste Mal, dass Immobilieninvestitionsmarkt im November und Dezember nochmals Fahrt aufnimmt. 

Lediglich aus Salzburg und Tirol kommen gemäß Vera Woschnagg, Geschäftsführerin der Austria Real GmbH, positive Signale. 

SOLID: Was sind die Gründe für den starken Abschwung des österreichischen Hotelinvestmentmarkts? 
Vera Woschnagg: Zunächst sorgte die Corona-Pandemie 2020 für große Verunsicherung unter Hotelinvestoren. Kaum hatte sich der Markt etwas stabilisiert, folgte ab Mitte 2022 die Zinswende. Kredite wurden plötzlich doppelt so teuer. Finanzierungen, die zuvor noch wirtschaftlich tragfähig waren, verloren dadurch ihre Rentabilität. Die gestiegenen Zinsen führten zu einer deutlichen Investitionszurückhaltung.  
Zwar bleibt das Interesse an Hotelimmobilien grundsätzlich bestehen, doch die hohen Finanzierungskosten dämpfen das Transaktionsvolumen spürbar. Anfang 2022 lagen die Kreditkosten für Gewerbeimmobilien noch unter 3 Prozent, bis Anfang 2024 stiegen sie auf rund 5 Prozent – ein Plus von etwa 65 bis 70 Prozent. Gleichzeitig legten die durchschnittlichen Zimmerpreise in Österreich im selben Zeitraum lediglich um rund 20 Prozent zu. Das bedeutet: Kapital ist heute um bis zu 70 Prozent teurer, während die Umsätze nur moderat gestiegen sind. Damit hat sich die Wirtschaftlichkeit vieler Hotelinvestments deutlich verschlechtert – und der Markt ist für Investoren weniger attraktiv geworden.Formularende 

In welchen Bundesländern war der Rückgang am stärksten? 
Woschnagg: In Burgenland, Niederösterreich, Oberösterreich und Vorarlberg gab es überhaupt keine Hoteltransaktionen, die als Asset Deals im Grundbuch aufscheinen. Besonders deutlich war der Einbruch in Kärnten mit minus 68 Prozent und in der Steiermark mit minus 93 Prozent. Ein Grund dafür könnte der Rückgang der Nächtigungszahlen sein – am stärksten betroffen war Oberösterreich mit minus 1,2 Prozent, gefolgt von Kärnten, Vorarlberg und der Steiermark. 

Warum zeigen Tirol und Salzburg dagegen positive Signale? 
Woschnagg: Tirol und Salzburg bleiben die touristischen Zugpferde Österreichs. Mehr als die Hälfte aller Nächtigungen in Österreich entfallen auf diese beiden Bundesländer. 2024 waren es zusammen rund 79 Millionen. Tirol verzeichnete im ersten Halbjahr 2025 ein leichtes Plus von 0,3 Prozent, Salzburg liegt zwar leicht im Minus, zeigt aber insgesamt eine stabile Entwicklung. Das sorgt natürlich auch für Vertrauen bei Investoren. 

Welche Hotels sind derzeit also gefragt? 
Woschnagg: Am Markt gefragt sind vor allem moderne 4-Sterne-Hotels in etablierten Feriendestinationen mit stabiler Auslastung.  

Können Sie aktuelle Transaktionen nennen? 
Woschnagg: Ja, etwa den Verkauf des Hotel Alpenhof (4-Sterne-Superior) in Flachau, Salzburg mit 49 Zimmer. Der Kaufpreis betrug rund 12 Millionen Euro, was etwa 245.500 Euro pro Zimmer entspricht. In Tirol wechselte das Hotel Alpenleben mit 32 Zimmern für rund 8,6 Millionen Euro den Eigentümer. Preis pro Zimmer 268.000 Euro. Ebenfalls in Tirol wurde das Hotel Crystal in St. Johann/Kitzbühel verkauft – 40 Zimmer, Kaufpreis 4,5 Millionen Euro.