Retail-Immobilien : Eine Assetklasse in der Zwickmühle

Kürzlich wagte ein Einzelhändler den Eintritt in den österreichischen Markt. Konkret sperrte, vermittelt von Colliers, die H&M-Tochter Arket auf der Mariahilfer Straße 70 eine Filiale auf. Diese erstreckt sich mit einer Gesamtfläche von 829 m² über zwei Ebenen, wobei ein Teil des Gebäudes unter Denkmalschutz steht. Neben Bekleidung für Damen, Herren und Kinder werden Wohnaccessoires sowie Beauty-Produkte feilgeboten und sogar ein eigenes Café gibt es.

Etwas länger zurück liegt der Wiedereintritt von Woolworth in den rot-weiß-roten Einzelhandelsmarkt. Im November 2023 öffnete der Nonfood-Diskonter ein 1.130 Quadratmeter großes Geschäft am Hauptplatz in Hollabrunn. Seither treibt das Unternehmen seine Expansion in Österreich rasch voran.

Nach der Einschätzung von Anja Mutschler, Teamleiterin Retail bei Otto Immobilien, steht Woolworth eine rosigere Zukunft als Arket ins Haus. „Der stationäre Handel steht auch hierzulande unter Druck. Bekannte Marken wie Palmers, Depot, Esprit oder Jones mussten in den letzten Jahren Filialen schließen oder Insolvenz anmelden. Besonders schwierig ist die Lage für Anbieter im mittleren Preissegment“, sagt sie (siehe Interview). Diskonter haben im Gegensatz dazu Oberwasser.

Den Druck, unter dem die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien steht, spiegelt auch die Tatsache wider, dass anno 2024 hierzulande weder ein neues Shoppingcenter noch neues Fachmarktzentrum an den Start ging. Das verlautbarte kürzlich Standort+Markt. Seit 1988 beobachtet die Beratungsgesellschaft den Einzelhandelsmarkt und – abgesehen vom Corona-Jahr 2020 – sei eine derartige Flaute bis dato noch nie der Fall gewesen.

Zumindest, möchte man sagen, bekommen bestehende Einkaufs- und Fachmarktzentren Makeovers verpasst. So der Sillpark in Innsbruck, für den mit dem Erhalt des Baubescheids Anfang Mai des heurigen Jahres der Weg frei für eine groß angelegte Modernisierung bei laufendem Betrieb ist. Zusätzlich erhält die innerstädtische Mall, die 1990 eröffnete, einen Gesundheitspark. Mit dem Investment in der Höhe von 30 Millionen Euro will Spar European Shopping Centers (SES) den Sillpark als modernsten Einkaufstreffpunkt Tirols etablieren. SES-CEO Christoph Andexlinger erläutert: „Das Motto der Neugestaltung lautet ‚frisch, hell und sympathisch‘. Wir werden damit auch in Zukunft unseren Besucherinnen und Besuchern ein inspirierendes und angenehmes Shoppingerlebnis bieten. Gleichzeitig stärken wir die Position der Innsbrucker Innenstadt.“

Während sich also stationäre Retail-Flächen hierzulande verhalten präsentieren, darf sich der Onlinehandel über ein kräftiges Wachstum freuen. Denn gemäß der kürzlich vom Handelsverband gemeinsam mit Kreutzer Fischer & Partner vorgestellten Studie „Austria Goes Shopping“ legten die E-Commerce-Ausgaben der österreichischen Privathaushalte im Vorjahr nominell um 2,9 Prozent auf 9,6 Milliarden Euro zu. Die Onlinequote, also der Anteil des E-Commerce an den gesamten Ausgaben im Einzelhandel, erreichte damit ein neues All-Time-High von 12,3 Prozent. 

Somit alles im grünen Bereich im Onlinehandel? Nein. Schließlich tut sich eine Diskrepanz zwischen den Geldern, die österreichische Privathaushalte zunehmend in den E-Commerce fließen lassen, und den gesunkenen Umsätzen zahlreicher heimischer Online-Retailer auf. Die Erklärung liegt auf der Hand: Die Nutznießer sind Fernost-Plattformen, allen voran Temu und Shein. Beide konnten sich laut der Studie 2024 erstmals einen Platz unter den Top 10 der umsatzstärksten Onlinehändler in Österreich sichern. Jeder Zweite unter 27-Jährige bestellte hierzulande bereits bei den chinesischen Diskontern. 

Summa summarum kann man beim Blick auf das Marktumfeld für stationäre Einkaufsflächen in der Alpenrepublik dazu neigen, das Glas als halbleer zu betrachten. Die wirtschaftliche Gesamtentwicklung, die steigende Arbeitslosigkeit, der nur langsam abnehmende Inflationsdruck und die Änderungen der Konsumgewohnheiten fordern ihren Tribut. Doch Handel ist bekanntlich Wandel. Auf dass sich das Glas bald wieder in ein halbvolles oder sogar ganz volles wandelt.

Laut Anja Mutschler, Teamleiterin Retail, Otto Immobilien, ist die Situation für Einzelhändler im mittleren Preissegment besonders schwierig.

SOLID: Otto Immobilien begleitete Bipa auf dem Weg zum Ankermieter im Village Works. Was zeichnet diese Filiale aus?
Anja Mutschler: Die neue Bipa-Filiale wird mit einem modernen Grundriss und einer gut sichtbaren Fassadenfront überzeugen – direkt an der zentralen Ladenstraße des Stadtentwicklungsgebiets Village im Dritten. Die Lage im Erdgeschoß eines gemischt genutzten Quartiers mit Wohnungen, Büros, Bildungs- und Betreuungseinrichtungen macht den Standort besonders attraktiv. Für die Nahversorgung im Drogeriebereich übernimmt Bipa damit eine Schlüsselrolle in diesem wachsenden Stadtteil in unmittelbarer Nähe zum Wiener Hauptbahnhof.

Bei Village Works handelt es sich um ein Bürogebäude im Stadtentwicklungsgebiet Village im Dritten. Was spricht für diese Mikrolage?
Mutschler: Village Works vereint moderne Arbeitswelten mit nachhaltiger Infrastruktur: flexible Grundrisse, digitale Gebäudeausstattung, ökologische Energieversorgung und ein DGNB-Gold-Vorzertifikat stehen für eine zukunftsgerichtete Bauweise. Die integrierten Geschäftsflächen in der Sockelzone und die direkte Lage an einem zwei Hektar großen Park machen das Quartier zusätzlich lebenswert. Das autofreie Innengebiet und die Nähe zum Zentrum sowie zum öffentlichen Verkehr zählen ebenfalls zu den Pluspunkten.

Bipa ist hierzulande ein etablierter Filialist. Gibt es ausländische Retailer, die den Markteintritt in Österreich planen?
Mutschler: Ja, es gibt aktuell mehrere internationale Handelsunternehmen, die sich in Österreich engagieren; vor allem in den Bereichen Mode, Haushalt, Drogerie und Lifestyle. Einige sind bereits erfolgreich gestartet und bereiten weitere Eröffnungen vor. Wir begleiten diese Expansionen aktiv und unterstützen bei der Suche nach passenden Standorten.

Welche Einzelhändler zogen sich in der jüngeren Vergangenheit aus Österreich zurück – und warum? 
Mutschler: Der stationäre Handel steht auch hierzulande unter Druck. Bekannte Marken wie Palmers, Depot, Esprit oder Jones mussten in den letzten Jahren Filialen schließen oder Insolvenz anmelden. Besonders schwierig ist die Lage für Anbieter im mittleren Preissegment. Viele prüfen ihre Filialnetzwerke und suchen kleinere, effizientere Flächen. Die Nachfrage nach kompakten Shops bis 200 Quadratmeter nimmt zu. Im Gegensatz dazu wachsen Discounter weiter und benötigen größere Verkaufsflächen ab etwa 750 Quadratmetern. Der Premiumhandel zeigt sich stabil: In den besten Innenstadtlagen sind Leerstände nach wie vor selten, die Mieten hoch. In B- und C-Lagen hingegen steigt der Druck. Dort braucht es flexible Nachnutzungskonzepte, etwa durch Dienstleistungen, Gesundheitseinrichtungen oder Büros.

Was sind die Prämissen von Otto Immobilien bei der Vermietung von Einzelhandelsflächen?
Mutschler: Wir konzentrieren uns auf zentrale Einkaufsstraßen in ganz Österreich – sowohl auf Vermieterseite als auch in der Betreuung von Mietinteressenten. Unser Ansatz basiert auf fundierten Markt-/Standortanalysen, klaren Trendprognosen und durchdachten Vermarktungskonzepten. Unser Ziel sind ganz klar langfristig tragfähige Mietverhältnisse, die zur Belebung und Qualität der Innenstädte beitragen.