Investment : Wie geht das erste Immobilien - Investment?

Fremdfinanzierungen mittels Bankkredit sind auch beim ersten Investment in Immobilien nicht ungewöhnlich – sogar bis zu 80 Prozent Fremdkapital können es sein. Je größer der Einsatz von Fremdmitteln, desto mehr muss die Möglichkeit steigender Zinsen miteinberechnet werden – nicht selten kommt es aufgrund zu hoher Nachschüsse zu Notverkäufen.

Eben hohe Einsätze von Fremdmitteln stellen für viele bei herkömmlichen aktiven Immobilieninvestments eine erschreckende Hürde dar. Alternative Anlageformen wie Crowdinvesting haben diese Hürden nicht, da man nur so viel investiert, wie man sich leisten möchte, ohne Kredit. Für Crowdinvesting in der Immobilienbranche gibt es auch in Österreich schon mehrere Seiten, wo man sogar mit nur dreistelligen Beträgen in ein Projekt investieren kann. Über die Seite Rendity beispielsweise das Projekt No10 in der Wiener Renngasse finanziert – bestehend aus 73 Apartments und 3 Geschäftslokalen.

Bei einer Anlage in eine Immobilie muss sich, nachdem man sich sicher ist, sich die Anlage leisten zu können und wollen, die Frage gestellt werden, wie lange das Investment stehen soll – ab wann muss also unbedingt ein Gewinn herausschauen. Ein häufiger Fehler bei Immobilieninvestments ist die allzu schnelle Reaktion auf kurzfristige Marktveränderungen – der geplante Investitionszeitrahmen sollte eher eingehalten werden. Wenn man von etwa zehn Prozent Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie ausgeht, ist es unwahrscheinlich, dass nach nur wenigen Monaten und ohne große Renovierungen mit einem Verkauf bereits ein echter Gewinn erzielt werden kann – auch wenn der Markt kurzfristig sehr günstig aussieht. Wer die Möglichkeit kürzerer Laufzeiten nicht ausschließen will, ist mit offenen Immobilienfonds oder Crowdinvesting besser beraten, sagt beispielsweise der Vermögensberater Alexander Oberenzer.

Neben dem Zeitrahmen, den man für die Rendite setzt, gibt es noch die Frage, wie viel Zeit man selbst in seine Investition stecken will. Bei aktiven Investments muss eher viel Zeit investiert werden, also etwa, wenn ein Grundstück verwaltet oder eine Wohnung vermietet wird. Immobilienaktien und -fonds sind gerade aus diesem Grund eine willkommene Alternative für viele Investoren – solche passiven Investments sind zeiteffizienter, dafür gibt man auch einiges an Kontrolle aus der Hand.

Man sollte sich vor einem Investment nicht einfach nur fragen, mit wie viel Gewinn man wann rechnet, sondern auch, ab wann eine Rendite wirklich zufriedenstellend ist. Natürlich möchte jeder so viel wie möglich, doch bei der Frage um die zufriedenstellende Rendite geht es in allererster Linie darum, ob das investierte Kapital einfach nur vor der Inflation geschützt werden oder sich tatsächlich vermehren soll. Etwa 60 Prozent der Österreicher besitzen Immobilien, davon befinden sich neun Prozent im Besitz mehrerer Immobilien. 41 Prozent der Immobilienbesitzer geben an, ihr Geld damit zumindest absichern zu wollen, 24 Prozent wollen durch Miete oder Verpachtung regelmäßig Geld hereinbekommen. Doch wer vermieten möchte, muss auch etwaige Mietpreisveränderungen und Mietausfälle miteinberechnen. Außerdem dürfen nie die Nebenkosten unterschätzt werden, also etwa für Reparaturen, die Instandhaltung und Verwaltung.

Diese Kalkulationen, die natürlich immer nur Schätzungen sein können, gibt es bei passiven Immobilien-Investments nicht. Hier besteht dafür das Totalausfallrisiko. Plumpst die Aktie beispielsweise ins Bodenlose, ist auch der ganze Einsatz weg.

Neben all diesen Schätzungen und Berechnungen, wie viel man mit wie viel Risiko wofür investieren soll und kann, darf das Investitionsobjekt selbst nicht übersehen werden. Die Lage einer Immobilie wird nicht umsonst als der wichtigste Faktor ihres Wertes bezeichnet – sie ist zumindest einer der wichtigsten Faktoren. Liegt eine Immobilie in der Stadt, kann etwa mit weniger Mietausfällen gerechnet werden; ist die Lage besonders gut, können höhere Mieten verlangt werden, dafür kann es aber auch länger dauern, Mieter zu finden.

Das Objekt selbst sollte mit einem Bausachverständigen genauestens unter die Lupe genommen werden – vorschnelle Entscheidungen können hier alles ruinieren. Kalkulieren Sie anhand des Objektzustandes, mit was für Sanierungs- und Instandhaltungskosten zu rechnen ist.

Schlussendlich geben nicht nur aktuelle Miet- und Kaufpreise Aufschluss über die Lage. Schließlich kann sich die Umgebung auch schon in einem graduellen Verfall oder Aufschwung befinden. Informieren Sie sich genauestens über die Sicherheitslage in der Umgebung, die Lebensqualität, Infrastrukturausbau und die Meinungen der Anrainer.

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