Immobilien-Deals : 6B47 lockt mit 12 Prozent Vorsteuer-Rendite jährlich
Lukrative Investment-Möglichkeiten im Immobilienbereich mit Eigenkapitalrenditen von zirka 12 Prozent jährlich vor Steuern offeriert die "6B47"-Gruppe rund um den früheren ÖBB-Chef Martin Huber und den Bauexperten Erwin Krause. Angeboten werden Investoren ab einem Mindestbetrag von 250.000 Euro Anteile an Wohnimmobilien, aber auch an Büros. Mittlerweile verfügt die Gruppe über 500 Mio. Euro Kapital, mit dem man Projekte entwickelt hat, sagt CEO Peter Ulm. Im Visier hat man kurz- und mittelfristig orientierte vermögende Geldgeber, der Veranlagungshorizont ist auf höchstens 24 bis 48 Monate ausgerichtet, "dann muss das Geld spätestens zurück sein", sagt Ulm. Der rund um die Gruppe formierte Investment Club zählt ungefähr 150 Mitglieder. Der durchschnittliche Anleger ist mit zirka 400.000 Euro investiert.
"Kaufen, Wertsteigerung erzielen, verkaufen - je schneller desto besser", umreißt Ulm das Ziel. Meist suche man sich ein Bestandsobjekt mit Aufwärtspotenzial, gelegentlich baue man auch selbst neu auf der "grünen Wiese". Entweder werden in Althäusern Wohnungen parifiziert und diese dann verkauft, teils wird auch neuer Wohnraum in ehemaligen Bürobauten geschaffen, oder man erhöht die Vermietungsquoten an Bürostandorten und erzielt damit Wertsteigerungen.
Die Objekte befinden sich in Österreich, aber auch in Deutschland und Polen. In Deutschland konzentriert sich 6B47 (sixbeforeseven) sehr stark auf den großvolumigen Wohnbau mit 100 bis 200 Einheiten pro Objekt - etwa in München oder Düsseldorf. Nach Fertigstellung und Vermietung erfolgt ein Verkauf an institutionelle Investoren, die Vermarktung wird an Makler außer Haus vergeben. Zu den Projekten zählen etwa der alpha Tower in Graz, Open Space und Beatrix Spa in Wien und die Schrannenhalle in München. Preislich bewegt man sich laut Ulm bei den Wohnungsverkäufen meist "im sogenannten leistbaren Bereich", also bei 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Dabei ziele man auf bestimmte absolute Preise ab, sodass dann manche Wohnung nur 70 statt 80 m2 groß werde, "denn die private Geldbörse hat eine Grenze nach oben".
Je nach Vorhaben und Risiko beträgt der Eigenkapitalanteil zirka 30 bis 35 Prozent, mit zwei Dritteln Fremdkapitalanteil sei man "relativ konservativ". Allerdings werde der Eigenmittelanteil künftig "sicher steigen" in Richtung 50:50, sagt Ulm, ohne dafür direkt den Banken die Schuld zu geben. Allerdings werde "der Trichter der Banken immer enger - und ein Immobilienprojekt muss immer besser sein, damit es da durchkommt". Beteiligt sind die Investoren an den einzelnen Projektgesellschaften, in der Regel eine GmbH & Co KG. Mit jeweils 25 Prozent ist aber auch die 6B47 dabei - deren Gewinne sind, anders als bei den investierten Einzelpersonen, nicht gedeckelt.
Die 6B47 Beteiligungs AG hat laut Ulm 9 Gesellschafter: Die größten sind Huber und Krause, er selbst hält den drittgrößten Anteil, und dann sind noch 6 weitere mit an Bord. Diese sechs sind erst seit Mitte 2012 beteiligt: Damals wurden per 30. 6. von den "Altaktionären" 30 Prozent für 15 Mio. Euro an die neu hinzugetretenen Privatinvestoren abgegeben. Samt dieser Kapitalerhöhung verfügt 6B47 über rund 500 Mio. Euro investiertes Kapital, Eigen- und Fremdmittel zusammengerechnet. "Das kann aber natürlich stark schwanken", sagt Ulm, "da wir 'drehorientiert' sind." Der Name 6B47 (sixbeforeseven) bedeutet für Zahlensymboliker "Die Entscheidung kommt vor der Tat."
Aussagen zum Immobilienmarkt über eine Spanne von zwei Jahren hinaus möchte Ulm nicht treffen. Für diesen Zeitraum sei er bezüglich Büros "optimistisch, dass die Talsohle durchschritten" ist und man "Überhänge abbauen" könne. Für Wohnungen gebe es generell eine höhere Nachfrage, denn praktisch keine der Großstädte in Mitteleuropa schaffe es, die Wohnungsnachfrage zu befriedigen.
Ulm, 1966 in Graz geboren und zweifacher Magister (Rechts- sowie Sozial- und Wirtschaftswissenschaften), ist seit 1993 in der Immo-Branche tätig. In den 90er Jahren war er bis 2000 Großkundenbetreuer bei der Erste-Tochter Immorent, danach bis 2003 Alleinvorstand der Zwerenz & Krause AG. Nach mehr als vier Jahren bei der Akron Group startete er 2008 seine eigene PUI Peter Ulm Invest GmbH, ehe er im Juni 2011 Vorstand der 6B47 Beteiligungs AG und CEO der sixb4seven immo gmbh wurde. (APA/red)