Immobilien : Makeln mit Mäkeln

„Darf’s ein bisserl mehr sein?“ Diese Frage stellen Luxusimmobilienmakler in Österreich ihrer Klientel standardmäßig. Ein Badezimmer mehr, eine zusätzliche Terrasse oder einen zweiten Weinkeller gefällig? Doch dieses Mehr ist im Vermarktungsprozess meistens nicht ausschlaggebend. Denn bei der Vermittlung einzigartiger High-End-Liegenschaften geht es um ein besonderes Maß an Erfahrung, Kompetenz und nicht zuletzt um Fingerspitzengefühl, um qualitätsbewusste Kunden angemessen beraten und ansprechende Objekte für sie ausfindig machen zu können.

Dazu merkt Peter Marschall, geschäftsführender Gesellschafter von Marschall Real Estate in Wien, an: „Trotz der im Luxusimmobilienbereich sehr wichtigen, persönlichen Betreuung wird die Vermarktung über Social-Media-Kanäle und Internet immer bedeutender.“ Hochwertigste Darstellungen – Renderings, Videos, 3-D-Rundgänge, Virtual-Reality-Präsentationen etc. – sind längst Usus. Betuchte Interessenten wollen etwa eine herrschaftliche Villa in Grünruhelage in Wien-Döbling mit einer gefinkelten Gartenlandschaft und einem nicht einsehbaren Outdoor-Pool sowie einer weitläufigen Sonnenterrasse vorab virtuell besichtigen. Sie wollen das Gebäude in dieser „Parallelwelt“ erkunden und zuerst im Erdgeschoß den Salon mit offenem Kamin, die Bibliothek, das Esszimmer und die Wohnküche betreten. Im ersten Untergeschoß wollen sie die geräumige Gästewohnung inspizieren, das voll ausgestattete Heimkino, den Wellness-Bereich und den klimatisierten Weinkeller. Dort befinden sich auch die Technik- und Wirtschaftsräume. Nun wollen die potenziellen Käufer in das erste Obergeschoß, das unter anderem das Hauptschlafzimmer mitsamt en-suite Bad und Ankleidezimmer beherbergt – alles via Virtual Reality.


Nicht unbeeinflusst von Covid-19

Was sind umgekehrt No-Gos bei der Veräußerung im gehobenen Segment? Hier führt der Marschall unprofessionelle Aufbereitung der Objekte mit fehlerhaften und mangelnden Detailangaben, schleißige Kundenbetreuung, schlechte Erreichbarkeit, Unflexibilität sowie Indiskretion ins Feld.

Laut Marschall beträgt die Vermarktungsdauer von Luxuswohnimmobilien in Österreich durchschnittlich zwischen sechs und zwölf Monaten. Aktuell verzeichnet er ein reges Interesse in dem Segment. So stieg seit Beginn der Corona-Pandemie die Inlandsnachfrage – primär nach Domizilen mit besonders großzügigen Außenflächen. Andererseits ging aufgrund der diversen Lockdowns und Reisebeschränkungen die Veräußerung an internationale Kunden zurück.


Und ewig lockt Kitzbühel

Neben hochwertiger Ausstattung und Alleinstellungsmerkmalen wie etwa eine spezielle Architektur gilt im Maklergeschäft eine erstklassige Lage als schlagendes Verkaufsargument. Darauf setzt auch die 777 Capital Partners AG, die kürzlich den österreichischen Markt betrat. Und zwar entwickelt die Immobilien-Investmentboutique mit Firmenhauptsitz in Baar in der Schweiz bis Ende nächsten Jahres in Reith bei Kitzbühel sechs freistehende Luxus-Chalets. Dafür nimmt sie rund 70 Millionen Euro in die Hand. Markus Dickopf, Geschäftsführer des Tochterunternehmens 777 Capital Advisors GmbH in Frankfurt (siehe Interview), erläutert: „Wie in diesem Segment üblich, wird die breite Vermarktung nach Fertigstellung der Chalets beginnen. Wir behalten uns jedoch vor, selektiv in eine Vorvermarktung zu gehen.“

Derweil launchte Otto Immobilien im vergangenen April mit „Luxury Residences“ eine eigene Website für Luxusimmobilien in Wien und auf der ganzen Welt – und will damit seine Rolle im Makeln in diesem Segment ausbauen. Auf www.luxury.otto.at sollen nationale und internationale First-Class-Immobilien eine repräsentative Bühne erhalten: mit neuester, intuitiver Technik und einem emotionalen, aber nicht überladenen Design. Das sei die Erwartung der weltweiten Kunden. „Luxury Residences“ startete mit mehr als 170 Wohnungen, Häuser und Villen im High-End-Segment – vom prachtvollen Wiener Innenstadt-Palais über herrschaftliche Anwesen in Hietzing oder Sievering bis zur exklusiven Golf-Villa in Santa Ponsa. Einen Schwerpunkt legt die Plattform auch auf die optimale Präsentation luxuriöser Bauträger-Projekte in der österreichischen Bundeshauptstadt. Sie werden mit etlichen Features optisch gekonnt in Szene gesetzt.


Selbstverständlich mehrsprachig

Früher am Start war FindMyHome.at, das die Website „Premium Living“ bereits 2018 launchte. Die Plattform präsentiert schwerpunktmäßig Villen, Penthouses sowie Beletagen in Wien und Umgebung sowie in Salzburg, Kitzbühel und im Salzkammergut. Rund 40.000 Immobiliensuchende – darunter 62 Prozent internationale User – steuern die digitale Adresse monatlich an. Dementsprechend wird jedes Domizil mehrsprachig angepriesen.

Im Luxusimmobiliensegment führen also viele Wege nach Rom, sprich zum Verkauf oder zur Vermietung. Man darf gespannt sein, wie sich der Markt und seine Player 2022 schlagen.

Markus Dickopf, Geschäftsführer der 777 Capita Advisors GmbH, spricht über die Vermarktung von sechs Luxus-Chalets beim noblen Kitzbühel. Die Fertigstellung soll Ende 2023 erfolgen.


SOLID: Wie schätzen Sie den österreichischen Markt für Luxuswohnimmobilien ein?

MARKUS DICKOPF: Im Allgemeinen übersteigt die Nachfrage das Angebot an Luxusimmobilien. Dies gilt insbesondere für gefragte Lagen wie Kitzbühel und Umgebung. Als Ursachen sehen wir insbesondere die hohe Marktfragmentierung und den Mangel an Bauland in stark nachgefragten Lagen.


SOLID: Was zeichnet die sechs Luxus-Chalets, die Sie in Reith bei Kitzbühel entwickeln, aus?

DICKOPF: Unser Projekt überzeugt mit einer exzellenten nach Südwesten ausgerichteten Hanglage nahe der Kitzbüheler Stadtgrenze. Hier entwickeln wir zeitgemäße Chalets im respektvollen Umgang mit der traditionsreichen alpinen Baukultur. Mit dem Einsatz hochwertiger Materialien und modernster Technologien entstehen nachhaltige Premium-Immobilien.


SOLID: Die Veräußerung soll über lokale Partner an Privatkunden erfolgen. Wann werden Sie mit diesem Prozess starten?

DICKOPF: Wie in diesem Segment üblich, wird die breite Vermarktung nach Fertigstellung der Chalets beginnen. Wir behalten uns jedoch vor, selektiv in eine Vorvermarktung zu gehen.


SOLID: Worauf werden Sie bei der Auswahl dieser lokalen Veräußerungspartner achten?

DICKOPF: Unsere Partner müssen in der Lage sein, die Emotionen, die wir mit unseren Chalets vermitteln wollen, nach außen zu transportieren. Um dies umzusetzen, ist eine starke lokale Präsenz unerlässlich.


SOLID: Wie gestalten sich derartige Veräußerungen im noblen Kitzbühel?

DICKOPF: Neben der Lage und der hohen Qualität sind die Architektur sowie Nachhaltigkeit die zentralen Themen, um am Immobilienmarkt rund um Kitzbühel erfolgreich zu sein. Die Immobilen müssen sowohl nach innen und außen nicht nur authentisch wirken, sondern dies auch sein. Eine detaillierte und individuelle Herangehensweise sowohl in der Planung als auch in der Ausführung legen die Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung. Deshalb ist es entscheidend, die passenden Partner zu finden.