Immobilien : Noch mehr Miete bei Lagerflächen

Gerade bei Immobilien liegt in Österreich das Hauptaugenmerk meist auf Wien. So verlautbarte CBRE vor Kurzem, dass mit rund 270.000 m² der Flächenumsatz bei Logistikliegenschaften in und um die Bundeshauptstadt im Vorjahr um 42 Prozent gegenüber 2022 stieg. Ein Rekordergebnis. Doch wie ist die Relation zu den Bundesländern? „Wien und Umgebung ist mit 2,9 Millionen m² der größte Teilmarkt, gefolgt von Linz mit 1,8 Millionen m² sowie Graz mit 1,0 Millionen m². Die Nachfrage nach modernen Logistikflächen ist in Linz relativ groß, wobei dieser Bedarf auf ein limitiertes Angebot trifft. Heuer werden wohl einige Projekte fertiggestellt, die zumindest Teile decken werden“, antwortet Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE. Er betont des Weiteren, dass sich Nutzer sowie Entwickler hierzulande für Lagen entlang den Hauptverkehrsrouten A1, A2, aber auch A4 in der Nähe von Ballungsräumen interessieren.

Zurück zum Wiener Logistikimmobilienmarkt, wo der Leerstand im Vorjahr bei 0,8 Prozent lag. Das entspricht einem Plus gegenüber 2022. Es handelt sich aber noch immer um einen ausgesprochen niedrigen Wert, der auf wenig Ausweichmöglichkeiten schließen lässt. Die Spitzenmieten kletterten derweil um sieben Prozent auf 6,95 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bis dato war die Eigennutzerquote in der Bundeshauptstadt im Vergleich zu anderen europäischen Märkten hoch. 2023 jedoch beliefen sich die Vermietungen auf etwa 200.000 Quadratmeter und somit auf mehr als achtzig Prozent des Flächenumsatzes. Dazu erläutert Schild in Bezug auf die Alpenrepublik insgesamt: „Wegen des großen Appetits von Entwicklern auf Grundstücke ist die Verfügbarkeit für Eigennutzer stark eingeschränkt worden. Ferner sind klassische Logistiker bei Logistikanfragen deutlich reaktionsschneller, wenn sie Flächen mieten statt besitzen.“ Freilich müssen sich die Flächen punkto Verfügbarkeit, Größe, Laufzeit und Nutzungsart anpassen lassen.

Ein Beispiel für eine Eigennutzung bildet das im November 2023 in Betrieb gegangene Logistikzentrum der Österreichischen Post in Wien-Inzersdorf. 22.000 m² zählt es. Da müssen – wie generell in der Immobilienbranche-Nachhaltigkeitsaspekte thematisiert werden. Die Post begrünte das Dach des Gebäudes und bestückte es mit einer Photovoltaikanlage, die eine Leistung von beinahe zwei Megawatt peak aufbringt. Weiters wurden Nistkästen angebracht und Wildbienen angesiedelt.

Auch beim von der DLH Real Estate Austria Gmbh entwickelten und von Goldbeck Rhomberg ausgeführten LCE Logistikcampus Ebergassing in Bruck an der Leitha schreibt man Nachhaltigkeit groß. Auf dem rund 140.000 m² großen Areal entstehen in zwei Bauabschnitten 13 Hallen mit einer Gesamtfläche von circa 82.000 m², inklusive Mezzanin-, Büro- und Sozialflächen. Die Fertigstellung des ersten Abschnitts ist für das erste Quartal 2024, jene des zweiten für heurigen Sommer geplant. Maßnahmen, die zur Klimaeffizienz und Biodiversität beitragen sollen, bilden unter anderem eine Photovoltaikanlage, E-Ladestationen, die Gestaltung von Freiflächen sowie Fassaden- und Dachbegrünung.

Der City Park Vienna setzt ebenfalls auf Nachhaltigkeit. Eine geothermale Heizung und Kühlung benutzt die im Gebäude gespeicherte Wärmeenergie, um es zu beheizen und überschüssige Wärme abzuführen.„Zu den über hundert Erdwärmesonden, gepaart mit Wärmepumpen schließt der Kreislauf Photovoltaikflächen in der Größe von einem Fußballfeld ein und kann so ein nahezu autarkes Energieversorgungssystem gewährleisten“, berichtet Roman Löbsch, Geschäftsführer der Nuveen Management Austria GmbH (siehe Interview).

Wie geht es heuer für den heimischen Logistikimmobilienmarkt voraussichtlich weiter? Laut CBRE nicht mehr ganz so rosig. Während in einigen europäischen Ländern bereits seit Anfang des Vorjahres die Vermietungszahlen rückläufig sind, wird dieser Trend in Österreich erst für 2024 erwartet. Ein erster Indikator dafür war bereits, dass das zweite Halbjahr 2023 schwächer als das erste ausfiel. Dazu Schild: „Der Flächenumsatz 2024 wird heuer voraussichtlich zurückgehen. Außerdem gehen wir davon aus, dass nicht alle Neuprojekte wie in den letzten Jahren üblich bereits vor Fertigstellung vollvermietet sein werden.“ Denn Kriterien, die bei Office- oder Retailprojekten bereits Usus sind, gewinnen auch bei Logistikimmobilien an Relevanz: Lage und Standort – und nicht nur die Verfügbarkeit –, ebenso wirtschaftliche Aspekte. „Aufgrund der herausfordernden wirtschaftlichen Situation sind Nutzer weniger risikofreudig und dadurch deutlich selektiver. Zudem dauern Entscheidungsprozesse länger“, so Schild abschließend.