Immobilienwirtschaft

Dynamiken, Fertigstellungen, Nachfrage – So wird der österreichische Immo-Markt 2020

Werden Miet- oder Eigentumswohnungen gefragter sein? Wie wird sich der Bürobestand entwickeln? Und wo werden die meisten Transaktionen stattfinden? All das und mehr lesen Sie in dieser ausführlichen Prognose.

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Der Immo-Markt in Österreich bleibt 2020 durch die Niedrigzinsen begünstigt - die Renditen für Anleger sind noch hoch und lassen Raum für künftige Preisanstiege. Die Wohnungsnachfrage wird weiter vom Bevölkerungswachstum angetrieben, daran ändert auch die hohe Zahl an Fertigstellungen wenig. Und bei Büros kämen heuer viermal soviel neue Flächen auf den Markt wie 2019, sagt der Immo-Consulter EHL.

Das Angebot an Mietwohnungen steige, doch gebe es einen Nachfrageüberhang bei Eigentumswohnungen, weil 60 Prozent der neuen Wohnungen vermietet würden, hieß es am Mittwoch vor Journalisten. Vor drei bis fünf Jahren seien es noch unter 40 Prozent gewesen. Die langfristig niedrigen Zinsen würden Objektkäufe durch institutionelle und private Investoren fördern, zugleich sinke damit das Angebot für private Wohnungskäufer. "Wirklich gute Eigentumswohnungsprojekte sind schwer zu finden", sagte die EHL-Wohnungsexpertin Sandra Bauernfeind. Gerade angesichts der Berliner Mietendeckel-Debatte rücke aber Wien nach wie vor in das Interesse internationaler Investoren.

Die Mietenentwicklung sei in Österreich nicht so dynamisch wie im Ausland - auch deshalb, weil ein großer Teil der Hauptmietwohnungen von gemeinnützigen Bauträgern oder öffentlich-rechtlichen Gesellschaften getragen würde, etwa von Gemeinden. Bei 3,95 Millionen Hauptwohnsitzen in ganz Österreich (davon 920.500 in Wien) gebe es 1,66 Millionen Hauptmieter (davon 702.300 in Wien). Von diesen Hauptwohnsitzen würden bundesweit 631.400 auf Gemeinnützige entfallen, 193.300 davon auf Wien - weitere 315.700 (davon 211.700 in Wien) auf öffentlich-rechtliche Träger und lediglich 710.300 (303.800 in Wien) auf private und juristische Personen.

Die neue Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau" in Wien habe zu weniger Grundstückstransaktionen geführt, so Bauernfeind. Daher würden die Wohnungspreise und Mieten kurz- und mittelfristig weiter steigen, glaubt die Expertin: "Der angestrebte preisdämpfende Effekt erscheint erst langfristig realistisch." Im Jahr 2019 habe der Mietenanstieg wohl circa 1,5 Prozent betragen, 2020/21 sei Ähnliches zu erwarten. Die heuer in Wien zu erwartenden 19.000 bis 20.000 Wohnungsfertigstellungen - ein lange nicht gesehener hoher Wert - würden natürlich dämpfend wirken. Jedenfalls seien die Mieten in den letzten Jahren weit weniger angestiegen als die Eigentumswohnungspreise. Umgekehrt erhöhe sich bei Eigentumswohnungen das Angebot interessanter und hochqualitativer Projekte nicht so wie bei Mietwohnungen. In guten bzw. sehr guten Lagen sieht Bauernfeind 2020 einen Anstieg der Wohnungskaufpreise um 3,75 bis 4,25 Prozent, in durchschnittlichen Lagen um 2 bis 2,75 Prozent.

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Am Büromarkt in Österreich wird die Neuflächenproduktion heuer nach Ansicht von EHL wieder deutlich anziehen und mit voraussichtlich 177.000 Quadratmetern etwa das vierfache Volumen von 2019 erreichen, als ein Rekordtief verzeichnet wurde. Der gesamte Wiener Büromarkt umfasst 11,3 Mio. Quadratmeter, doch ist davon nur gut die Hälfte (6 Mio. Quadratmeter) als moderner Bestand anzusehen. Da 2019 zu wenig gebaut wurde, gebe es bei Büros einen Nachfrageüberhang, und die Fertigstellungen seien bereits hochgradig vorvermietet, so EHL-Büromarktexperte Stefan Wernhart. 2019 wurde die Vermietungsleistung übrigens je zu einem Viertel vom öffentlichen Sektor sowie von Banken/Versicherungen getragen. Die Wiener Bürospitzenmieten lägen bei 25,5 Euro pro Quadratmeter, könnten punktuell aber auch noch höher sein. Die Leerstandsrate sei mit 4,7 Prozent auf einem Rekordtief und international niedrig. Das zeige, dass das Potenzial für Entwicklung weiter gut sei. 2020 werde sich die Neuflächenproduktion beim langjährigen Schnitt einpendeln, präsumtive Neumieter für Flächen über 3.000 Quadratmeter sollten 12 bis 18 Monate Vorlaufzeit einplanen.

Bei professionellen Immo-Investments sei in Österreich 2019 trotz einer Produktenge mit knapp 6 Mrd. Euro Transaktionsvolumen ein neues Allzeithoch markiert worden, begünstigt durch eine Reihe größerer Deals, sagte der dafür zuständige EHL-Experte Franz Pöltl. 2017 und 2018 wurde demnach ein Volumen von lediglich 4,7 bzw. 4,0 Mrd. Euro erreicht. Die Hälfte des Volumens tätigten heimische Investoren, zu einem weiteren Viertel waren es deutsche. Dominierende Nutzungsarten waren Büros (wenn auch in geringerem Maße), Wohnungen (deutlich mehr als davor) sowie Hotels/Logistik. Auffallend: Koreanische Investoren waren allein für ein Zehntel (600 Mio. Euro) verantwortlich.

Zwei Drittel des gesamten gewerblichen Transaktionsgeschäfts in Österreich spielten sich in Wien ab. Die Immo-Renditen liegen laut Pöltl aktuell wieder 4 Prozent über jenen festverzinslicher Veranlagungen, nachdem der Spread jahrelang 3 bis 4 Prozent betragen habe. Der Abstand zeige, dass es einen Spielraum für eine Verengung des Spreads und damit für Preisanstiege gebe, so der Experte. Die Zinshaus-Transaktionen stiegen 2019 gegenüber dem Jahr davor auf 1,75 (1,65) Mrd. Euro.

Bei Einzelhandelsimmobilien mache sich bemerkbar, dass sich der Hype rund um den Onlinehandel schön langsam sättige, immerhin habe der stationäre Handel hier Gegenkonzepte entwickelt, sagte Bereichsleiter Mario Schwaiger. Durch ein geringes Neuflächenangebot und umfassende Modernisierungen würden bestehende Standorte gestärkt. Österreichweit würden kaum neue Verkaufsflächen dazukommen, daher würden die Flächen insgesamt in den nächsten Jahren eher zurückgehen. Bei Fachmarktzentren gebe es ohne "Refurbishment" Bereinigungen - die Pro-Kopf-Fläche sei in Österreich aber ohnedies besonders hoch. Fachmarktzentren stellen übrigens ein Viertel der gesamten Einzelhandelsumsätze, aber regional unterschiedlich: in Wien nur 10 Prozent, im Burgenland 40 Prozent. (apa/red)

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