Österreich : Wohl doch keine Privatgelder im gemeinnützigen Wohnbau
Die von der Regierung geplante Öffnung des gemeinnützigen Wohnbauträger für Geld von institutionellen Privatinvestoren dürfte in der im Arbeitsübereinkommen vorgesehenen Form nicht kommen. "Das kommt so nicht", sagte am Mittwoch der Obmann des GBV-Dachverbands, Karl Wurm: "Das passt rechtlich mit dem System nicht zusammen."
Wolle man den Plan umsetzen, müsste man auch auf die Gewinne der gemeinnützigen Wohnbauträger zugreifen können und diese auch anheben können, was aber das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) verbiete. Abgesehen vom Vermögensbindungsprinzip, dass von Gemeinnützigen erwirtschaftete Gelder nur für Neubau und Sanierung eingesetzt werden dürften, käme man bei dem Modell auch in Konflikt mit der Steuerbefreiung dieser Baugesellschaften.
"Wenn ich in dem Bereich Anteile mit Gewinn verkaufen können soll, würden sich andere Bauträger, die KÖSt zahlen müssen, wundern. Da gibt es also ein gewaltiges Steuerproblem", meinte der GBV-Obmann im Klub der Wirtschaftspublizisten. Und er fügte hinzu, dass der "Ausgangspunkt" der Überlegungen für den Regierungsplan schon die Versicherungen gewesen seien, nämlich: "Wir brauchen was, damit wir besser Eigenkapital darstellen können." Konkret nannte Wurm die Wiener Städtische bzw. deren Mutterkonzern VIG mit der Sozialbau-Beteiligung. VIG-Finanzchef Martin Simhandl hatte vorige Woche in Abrede gestellt, dass die Umsetzung des Regierungsplans dem Konzern hier Aufwertungen ermöglichen könnte: "Bei uns wird sich in der Konzernbilanz Null ändern."
Die Attraktivität von Gemeinnützigen-Anteilen für Finanzinvestoren kann Wurm angesichts der Dividenden-Beschränkung von derzeit maximal 3,5 Prozent ohnedies nicht erkennen. Denn könnten Anteile, auch ohne dass die Ausschüttung steigt, aufgewertet werden, wie dies der Regierungsplan vorsah, würde die Dividendenrendite dramatisch sinken. Bei einer Gesellschaft, für die man das durchgerechnet hat, würde bei einer Aufwertung der Anteile auf 286 Mio. Euro die Dividendenrendite auf 0,0018 Prozent pro Jahr sinken.
Zudem sei davor zu warnen, dass eine Öffnung des Vermögensbindungsprinzips dazu führen könnte, dass die jetzigen Mietenlimits nicht mehr haltbar sind, wie dies etwa auch die Arbeiterkammer (AK) befürchtet, sagte Wurm. Gemeint damit sind etwa die 1,75 Euro/m2 und Monat Grundmiete für ausbezahlte Bauten, zu denen noch 2 Euro/m2 Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) sowie die Umsatzsteuer kommen - womit man samt Betriebskosten bei rund 5 Euro pro m2 und Monat liegt. Würde man solche Bauten "dem Markt anvertrauen", hätte das nichts mehr mit Gemeinnützigkeit zu tun, gab Wurm zu verstehen und verwies dazu auf den Verkauf von 1.7000 Buwog-Wohnungen in Tirol an einen Finanzinvestor.
Es gebe aber durchaus andere Möglichkeiten, um Privatgelder für den gemeinnützigen Wohnsektor zu mobilisieren - auch bereits praktizierte, sagte Wurm: "Anreize für Finanzinvestoren im bestehenden System sollte man sich ansehen." So habe etwa die Sozialbau, an der der VIG-Versicherungskonzern die Mehrheit hält, über eine vorgelagerte private Gesellschaft Anleihen begeben und sich so Mittel geholt. Außer Anleihen könnten auch Hybridanleihen begeben bzw. Hybridkapital aufgenommen werden. In Emissionen der neuen Wohnbauinvestitionsbank (WBIB) könnten ebenso neben Gemeinnützigen auch Private investieren. "Ich bin überzeugt, dass man da einen Weg finden wird. Gerade wenn die Förderungen noch mehr ausdünnen, macht das durchaus Sinn - aber es muss mit dem System vereinbar sein."
Dem Argument, dass die derzeit 3,5 Prozent Dividende auf das Stammkapital allein nicht für eine Werthaltigkeit sorgen könnten, kann der GBV-Obmann nichts abgewinnen. Von 1993 bis 2016 etwa habe sich der Verbraucherpreisindex um 53 Prozent erhöht, aus einer Million Stammkapital hätten rund 1,527 Mio. Euro werden müssen, um Wertverluste zu verhindern - in Wahrheit habe sich das Stammkapital, sofern die Ausschüttungen diesem zugeführt wurden, aber auf 2,4 Mio. Euro erhöht, also um 3,9 Prozent pro Jahr (weil in den 1990ern Inflation und Zinsen höher waren). Daher sei es auch gar nicht nötig, über eine Indexierung gegen Wertverlust zu diskutieren, denn das Stammkapital werde ohnedies nicht weniger wert, meinte Wurm. (APA)