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Werden Logistikimmobilien der hohen Nachfrage gerecht?

Die Logistikimmobilie ist kaum mehr ein Nischenprodukt, sondern eine eigene Asset-Klasse mit hohen Investitionssummen. Wie ist der Boom zu erklären und warum kommt das Angebot nicht nach? Wird die Nachfrage in absehbarer Zukunft abreißen? Diese und weitere Fragen klären wir hier.

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Die Nachfrage bestimmt das Angebot. Im Fall der Logistikimmobilie stimmt das aber nicht ganz. Hier würde das Angebot sehr gerne der Nachfrage nachkommen – aber das gestaltet sich aus verschiedenen Gründen schwierig.

Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist in der DACH-Region ungebrochen hoch und steigend. Verschiedene Marktanalysen gehen davon aus, dass sich das auch nicht so schnell ändern wird. 

Wie sollte es sich auch ändern, wenn sie Sendungsvolumen im E-Commerce jedes Jahr beträchtlich steigen und die Kunden vor allem immer kürzere Lieferzeiten erwarten? Der logistische Aufwand muss gemanagt werden und dazu braucht es Flächen – und diese nicht irgendwo.

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Laut dem Immobiliendienstleister CBRE, der auch einen Sitz in Wien hat, sind es vor allem der Online-Handel, die Paketlogistik, Do-it-yourself-Märkte und der Möbelhandel, die in Österreich Logistikflächen benötigen und die Nachfrage treiben. Was zu bekommen ist, wird gemietet – in Wien und Umgebung, so Schätzungen, wird die Vermietungsleistung in diesem Jahr erstmals 100.000 Quadratmeter erreichen. Das wäre eine Verfünffachung in nur drei Jahren.

Fünfmal mehr Vermietung

Wien und Umgebung ist der größte und wichtigste Teilmarkt im österreichischen Segment Logistikimmobilien. Hier gibt es derzeit rund drei Millionen Quadratmeter an bereits vorhandener Fläche. 69 Prozent davon liegen im Süden der Bundeshauptstadt. 

Der Süden und Westen von Wien sind beliebt. Bis zu 300 Euro pro Quadratmeter kosten hier geeignete Grundstücke. Sie sind so beliebt, dass der Westen „praktisch nicht vorhanden ist“, so Franz Kastner, Associate Director der Industrial and Logistics Agency bei CBRE. Weder zum Kauf, noch zur Miete wird man hier noch gut fündig. Und auch im Süden wird das Angebot knapp. 

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„Daher konzentriert sich die Bautätigkeit auf den Norden und Osten der Stadt“, so Kastner. Macht der Süden zwar noch das Gros der Flächen aus, überwiegt der Neubau mittlerweile in Wien Umgebung Nord und Ost. In Enzersdorf, nahe dem Flughafen Schwechat, etwa entsteht der Industrial Campus Vienna East durch die Zech Group; in Hagenbrunn baut die Post ein neues Paketzentrum; und DHL schafft in Fischamend ein neues Frachtzentrum. Das angrenzende Niederösterreich bekommt also etwas von der Verlagerung aus dem überforderten Süden und Westen ab. Vergleichsweise niedrige Preise helfen bei der Umorientierung nach. 

Gesucht werden vor allem Grundstückflächen ab 60.000 Quadratmeter für Neubauten, oder Bestandsobjekte ab 20.000 Quadratmeter Ladefläche, heißt es vom Makler-Netzwerk Re/Max, das kürzlich eine Analyse zum Marktsegment veröffentlicht hat. 

Norden und Osten sind der neue Süden

Es sind aber nicht nur solch riesige Flächen, die gesucht werden. Um die Herausforderungen Onlinehandel und Letzte Meile zu meistern, steigt auch die Nachfrage nach kleineren Flächen ab 300 Quadratmeter, dafür aber in der Stadt. Das könnte einerseits eine Lösung mit Win-win-Charakter für unbewohnbare Leerstände in Erdgeschoßen bedeuten, wenn diese in kleine Zwischenlager umgewandelt werden; andererseits könnte diese Option in naher Zukunft vermehrt in Betracht gezogen werden, wenn die Neubauleistung nicht bald mit der Nachfrage mitkommt. 

Dass das der Fall sein wird, darauf deutet einiges hin. „Mittelfristig werden Logistikimmobilien weiter in der Nähe der Großstädte stark nachgefragt werden, damit Pakete noch am selben Tag ausgeliefert werden können“, sagt etwa Heike Henrich, Director of Business Advisory beim Immobilienberater Arcadis. Gerade dass der boomende E-Commerce Logistikimmobilien in Stadtnähe nötig macht, ist auch eines der größten Probleme des Segments. Denn die Wohnungsnot ist in vielen Ballungsräumen – so auch in Wien – nach wie vor groß. Logistikflächen am Stadtrand den Vorrang vor neuen Wohnbauprojekten zu geben, könnte vielen Politikern zu Recht schwerfallen. In Deutschland will die Bundesregierung außerdem den Flächenverbrauch auf unter 30 Hektar pro Tag bis 2030 senken und bis 2050 sogar eine Flächenkreislaufwirtschaft mit dem Ziel Netto-Null erreichen. 

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In Deutschland wurde in den vergangenen Jahren aber bereits der Großteil der verfügbaren Flächen gehandelt. 2018 lag das Investment in Logistikimmobilien mit über sieben Milliarden Euro bereits 23 Prozent unter dem Rekordjahr 2017. Es war der erste Einbruch seit 2013. Im Vergleich zum Vorjahr weniger investiert wurde etwa in Frankfurt, Köln, Leipzig und München. Von einem Tief kann trotzdem kaum eine Rede sein, denn die Nachfrage steigt ebenso wie der Anteil von Logistikimmobilien am Segment Wirtschaftsimmobilien: 2018 waren 11,5 Prozent, 2017 noch 10,7 Prozent. 

Eine Erklärung ist leicht in einer weiteren rückläufigen Zahl zu finden – denn nicht nur liegt das Investitionsvolumen von 2018 hinter 2017, auch wurden weniger neue Flächen fertiggestellt. Nicht jedes freie Grundstück eignet sich für eine entsprechende Widmung und langwierige Genehmigungsverfahren bremsen den Neubau. 2018 kamen 3,9 Millionen Quadratmeter an neuen Logistikflächen in Deutschland auf den Markt, der erste Rückgang seit 2015. Der ZIA Zentraler Immobilienausschuss geht aber aufgrund mehrerer Projekte im Entstehen von einer weiterhin hohen Neubauleistung aus und meint, dass vor allem kleine und stadtnahe Objekte gefragt sein werden.

Großteil der Flächen schon gehandelt

Und was hält der Markt in Österreich abseits der Boom-Region Wien bereit? Den Bestand im Großraum Graz bezeichnet CBRE auf jeden Fall als den modernsten. Das liegt wohl daran, dass hier in der jüngsten Vergangenheit besonders viele neue Flächen entstanden sind. Hier standen mit Jahresende 2018 rund 774.000 Quadratmeter an Logistikflächen zur Verfügung. Bis 2020 könnten 800.000 Quadratmeter erreicht werden. Sind Koralm- und Semmeringbasistunnel erst einmal fertiggestellt, wird das Region wohl nochmals aufwerten, heißt es von Re/Max. 

Der dritte große Markt in Österreich ist Linz, besonders aufgrund seiner guten Lage an der Rhein-Donau-Achse, seiner Nähe zu Deutschland und Tschechien, und seinem etablierten Status als Industriestandort. Hier gibt es 1,8 Millionen Quadratmeter Bestand, das entspricht einem soliden zweiten Platz nach Wien. Wie in Graz wird hier viel für Fremdnutzung konzipiert, das Preisniveau ist ebenfalls ähnlich. 

Während andere Hauptstädte im Land ein weitaus schlechteres Angebot aufweisen, machten die Gesamtinvestitionen letztes Jahr 160 Millionen Euro aus, was laut CBRE vier Prozent des gesamten Immobilieninvestments im Land ausmacht. Es wird erwartet, dass in Wien, Linz und Graz heuer insgesamt 200.000 Quadratmeter fertiggestellt werden, davon 65 Prozent für die Eigennutzung. Ob das die Nachfrage dauerhaft oder überhaupt stillen kann, bleibt abzuwarten.

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