Immobilien : Mehr Büros in Wohnungen umwandeln
In den Ballungsräumen gehen schön langsam die Mietwohnungen aus. Der Bedarf steigt ständig, schreibt das Maklernetzwerk Immobilienring IR in einer Aussendung. In kaum einem Bundesland gelinge es die Nachfrage zu befriedigen.
1,2 Millionen Österreicher wollen umsiedeln
Gleichzeitig würden in den Städten immer mehr Büroflächen leerstehen. Der Immobilienring regt daher an, die Umwidmung von Büros in Wohnfläche zu vereinfachen und zu beschleunigen. Das sei dringend nötig, denn in den nächsten fünf Jahren wollen 1,2 Millionen Österreicher umziehen, wird auf eine Studie verwiesen.
"Starre Regeln aus der Vergangenheit müssen an neue Anforderungen adaptiert werden. Mit kleinen Änderungen und mehr Flexibilität bei Umwidmungsverfahren wäre eine gute Lösung erzielbar", erwartet sich Andreas G. Gressenbauer, Präsident des Immobilienrings IR, eine rasche Entspannung der Situation.
Ganze Büroetagen stehen leer
Vor allem in den Ballungsräumen, die durch entsprechende Infrastruktur und ein reiches Angebot an Ausbildungs- und Arbeitsplätzen für die Mieter interessant seien, könne die Nachfrage nach passenden Objekten nicht ausreichend gedeckt werden.
"Es kann nicht sein, dass tausende Menschen in Österreichs Städten nach Wohnraum suchen müssen, während gleichzeitig ganze Büroetagen ungenutzt leer stehen", tritt Gressenbauer für eine "Mobilität" der Widmung ein. Aufgrund des geänderten Nutzungsverhaltens der Mieter sei diese längst überfällig. Kaum jemand behalte eine Mietwohnung noch ein Leben lang.
Mobiler Wohnungsmarkt
Mittlerweile werde etwa die Hälfte aller neu vermieteten Wohnungen innerhalb von fünf Jahren wieder gekündigt, rechnet er vor. Zudem zeige sich, dass die Kunden anspruchsvoller werden. Viele Gebäude würden nicht mehr modernen Ansprüchen genügen. Neubauten oder sanierte Projekte mit guter Verkehrsanbindung seien gefragt. Zusätzlich schaffe der Trend zu Single- und Doppelhaushalten einen erhöhten Bedarf an Wohnraum.
"Wir müssen auch über Definitionen neu nachdenken. Beispielsweise leben in einer Singlewohnung nicht immer nur Singles", meint Gressenbauer. "Viele Paare haben aus unterschiedlichsten Gründen trotz Beziehung zwei getrennte Haushalte, die aber von beiden genutzt werden. Dann gibt es den größeren Flächenbedarf für Patchworkfamilien, der aber wiederum nur für einen begrenzten Zeitraum benötigt wird."
Bürokratie bremst
Mehr Wohnraum in urbanen Gebieten zu schaffen, wäre durch die Umwidmung von Büroflächen in Wohnungen möglich, wiederholt Gressenbauer seine Forderung. Noch schrecke jedoch der bürokratische Aufwand ab.
"Rein aus baupolizeilicher Sicht würde die Umwidmung eines Büros in eine Wohnung selten ein Problem darstellen", erklärt Otto Krenn, stellvertretender Dienststellenleiter der Wiener Baupolizei, MA 37.
Probleme könnte es allerdings bei einer Rückwidmung geben. So müsse bei Wohnungen unabhängig von der Fläche lediglich ein Parkplatz geschaffen werden. bei Büros dagegen gelte, pro 80 Quadratmeter ein Parkplatz.
"Will nun der Vermieter eine Wohnfläche von 159 Quadratmeter in zwei Büros zurückwidmen, ist er gezwungen wieder einen neuen zweiten Parkplatz anzulegen, da dieser bei der ersten Umwidmung automatisch verloren geht", so Krenn.
Ist das aufgrund von Platzmangel nicht möglich, muss in Wien eine Ausgleichsabgabe in der Höhe von rund 8.000 Euro geleistet werden.
Kritisiert werden auch die unterschiedlichen baupolizeilichen Vorgaben in den Bundesländern. So müsse etwa in St. Pölten bereits pro 40 Quadratmeter Bürofläche ein Parkplatz geschaffen oder eine Ausgleichsabgabe von 2.500 bis 4.500 Euro gezahlt werden.
Leerstand drückt den Ertrag
Raschere Umwidmungen würden Vermietern von Büroflächen zudem helfen, Verdienstentgänge durch Leerstände zu kompensieren. Die Eigentümer kalkulieren natürlich, dass Mieten für Büroflächen höher sind als die für Wohnungen.
In Salzburg etwa zahle man im Schnitt 13,4 Euro für den Büroquadratmeter, für gute Mietwohnungen dagegen lediglich 9,3 Euro. In Wien werden Spitzenmieten für Büros in Toplagen von 24,5 Euro/Quadratmeter gezahlt, für Spitzenwohnungen liegt die Miete bei 15 Euro/Quadratmeter.
"Steht ein Bürogebäude längere Zeit leer, ist der Preisvorteil gegenüber einer Wohnungsmiete aber schnell dahin", erklärt Paul Edlauer, Vizepräsident des Immobilienrings. Er geht davon, dass bei weniger bürokratischen Aufwand, viele Vermieter von Umwidmungen Gebrauch machen würden.
Wohnungswechsel steigt kontinuierlich
Es müsse schnell eine Lösung gefunden werden, denn laut einer Studie der Agentur "bauen wohnen immobilien" wollen in den nächsten fünf Jahren 1,2 Millionen Österreicher übersiedeln, die Hälfte davon bereits in den nächsten Jahren, schreiben die Makler.
Dabei sei ein deutliches Ost-West-Gefälle auszumachen, erläutert Studienautorin Andrea Baidinger. Die mobilsten Österreicher seien demnach die Wiener, Tiroler und Vorarlberger.
Hier strebe jeweils ein Drittel der Einwohner in den nächsten Jahren einen Wohnungswechsel an. In Wien seien besonders Mietwohnungen gefragt, auch in Bregenz sei steigende Nachfrage registriert worden.
Im Vergleich mit dem Osten lasse sich ein deutliches Gefälle erkennen. Speziell in Niederösterreich und im Burgenland stehe nach wie vor das Einfamilienhaus ganz oben auf der Hitliste. Trotzdem ortet Baidinger auch hier einen Trend zur Mietwohnung.
Tendenz zur Mietwohnung
Bewohnten laut der Studie 2003 in NÖ und Burgenland noch 82 Prozent ein Einfamilienhaus, so waren es 2009 nur noch 48 Prozent. In Eisenstadt seien vor allem Genossenschaftswohnungen sehr gefragt. Auch in der Steiermark, in Oberösterreich und in Salzburg habe es in den vergangenen Jahren eine klare Tendenz zur Mietwohnung gegeben.
Seit 2003 sei die Nachfrage von 45 auf 65 Prozent angewachsen. In Salzburg würden speziell 2-4-Zimmerwohnungen mit guter Ausstattung gewünscht. Diesen Anspruch stellen auch die Klagenfurter an ihre Mietwohnung. Zusätzlich seien die Klagenfurter preissensibler. (APA/pm)