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Immobilien in Osteuropa bleiben riskant

"Wir sehen eine Stabilisierung auf tiefem Niveau" - das ist die Einschätzung von Experten der Erste Bank zur Lage auf dem Immobilienmarkt in Osteuropa. Erst allmählich zeigen einzelne Regionen wieder Stabilisuerungstendenze, etwa Prag oder Warschau.

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Die Erste Group gibt noch keine Entwarnung für die Immobilienmärkte in Osteuropa. "Wir sehen eine Stabilisierung auf tiefem Niveau", sagte Günther Artner, Co-Head der CEE Equity Research, vor Journalisten. Die Entwicklung in Osteuropa hinke hier um mindestens sechs Monate hinter Westeuropa her.

Doch ab 2011 sei wieder mit einer Verdoppelung der Cash-Flows bei den heimischen Immo-Unternehmen im Osten zu rechnen - vor allem in Sofia und Bukarest. Derzeit kalkulieren die Investoren für die CEE-Märkte aber noch immer hohe Risikoprämien ein.

Im ersten Halbjahr 2009 sei das Transaktionsvolumen im Osten gegenüber der Vorjahresperiode um 91 Prozent auf rund 170 Millionen Euro eingebrochen, verdeutlichte Erste-Group-Analystin Martina Valenta die dramatische Abwärtsentwicklung. Zum Vergleich: Österreich allein wies ein Volumen von 800 Millionen Euro aus, obwohl der heimische Immobilienmarkt von der Krise sehr stark getroffen wurde.

Ein Abschlag von 40 Prozent gegenüber dem Westen

Wegen der stark rückläufigen Kurse habe der Markt aber eine sehr starke Erholung bei den österreichischen Immobilienaktien, die im Osten stark engagiert sind, gezeigt.

Trotzdem würden die Werte derzeit immer noch mit einem Abschlag von durchschnittlich 40 Prozent gegenüber den westeuropäischen Vergleichswerten gehandelt. In den kommenden zwölf Monaten werde sich der Abschlag im besten Fall auf 30 Prozent verringern. Belastend wirke sich derzeit vor allem die relativ hohe Development-Pipeline der heimischen Unternehmen aus, die vorerst noch hohe Kosten verursache, erklärte Erste-Analyst Gernot Jany.

Zwei Aufwärtsphasen

Zwischen Ende August 2008 (kurz vor dem Zusammenbruch der US-Bank Lehman Brothers) und März 2009 büßten Immobilienaktien auf europäischer und globaler Ebene rund 50 Prozent ihres Kurswertes ein.

"Seit März haben wir bei Immobilienaktien zwei Aufwärtsphasen beobachtet, die erste von Anfang März bis Mitte April, die zweite von Mitte Juli bis etwa Mitte September. "Im Juli und im August sei es auch in Osteuropa - um etwa sechs Monate zeitverzögert - zu einer ersten Erholung gekommen", sagte Artner und verwies auf erste Stabilisierungstendenzen in Moskau, Prag und Warschau. In den beiden Monaten erreichte das Investitionsvolumen in CEE 458 Millionen Euro.

Die Marktexperten der Erste Group führen diese Entwicklung auf verbesserte Stimmungs- und anderen Makroindikatoren zurück, die mehr und mehr Marktteilnehmer mit einer Erholung der Wirtschaft rechnen lassen. Europäische und globale Immobilienaktien hätten seit ihren Tiefstständen im März generell etwa 70 Prozent zulegen können.

Einzelhandelsimmobilien als relativ sicher


Laut dem "CEE Retail Investment Views" für das erste Halbjahr 2009 des Immo-Consulters CB Richard Ellis (CBRE) sind die Investitionen in Einzelhandelsimmobilien im CEE-Raum fast völlig zum Erliegen gekommen. Das Investitionsvolumen lag mit 112 Millionen Euro um 92 Prozent unter dem Niveau des ersten Halbjahres 2008.

Neben der Wirtschaftskrise und deren Auswirkungen auf die Finanzierungsmöglichkeiten wird für den starken Einbruch der Investitionen auch ein geringes Marktangebot an entsprechenden Immobilien verantwortlich gemacht. Einzelhandelsimmobilien gelten unter den aktuellen Marktbedingungen als relativ sichere Investments, und Eigner sind deshalb kaum an einem Verkauf interessiert.

Krise, Arbeitslosigkeit, schwacher Konsum

Nach stark steigenden Zuwächsen bei den Einzelhandelsumsätzen in der Region wurden in diesem Jahr, mit der Ausnahme von Polen, sinkende Umsätze verzeichnet. Die Kombination aus Wirtschaftskrise, steigender Arbeitslosigkeit und einem sich abschwächenden Konsumklima sei dafür verantwortlich, heißt es.

"Trotz des Rekordrückgangs bei den Konsumausgaben liegen die moderat rückläufigen Einzelhandelsumsätze im Rahmen dessen, was wir auch in den Ländern Westeuropas verzeichnen", erklärte CBRE-Experte Peter Fraunhoffer. Gleichzeitig zeichne sich eine leichte Erholung des Konsumklimas ab. (APA/pm)

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