Sandra Bauernfeind ist Geschäftsführende Gesellschafterin der EHL Wohnen GmbH

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Die Stadt kreißte...

... und gebar eine Novelle zur Wiener Bauordnung.

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In der Regel findet eine gesetzestechnische Maßnahme wie eine Bauordnungsnovelle keinen allzu großen medialen Widerhall. Doch bei der jüngsten Novelle zur Wiener Bauordnung war das doch ein wenig anders. Nach der vorgezogenen Einführung einer Einzelbestimmung, nämlich einer restriktiveren Regelung für den Abbruch von Gründerzeithäusern, wurden einige mehrere Wochen lang stillstehende Abbruchbaustellen zu einem beliebten Fotomotiv in diversen Zeitungen vom Qualitätsblatt bis zum Boulevard. Gerade wegen dieses (Kurzzeit)aufregers lohnt es sich umso mehr, nüchtern zu analysieren, was sich in der Substanz geändert hat.

Bei genauerer Betrachtung ist das gar nicht so viel. Zahlreiche breit diskutierte Änderungen, wie etwa die Reduktion der Mindestgröße von Wohnungen von 30 m2 auf 25 m² oder die weitgehende Verbannung der Kurzfristvermietungen über Plattformen wie Airbnb, wurden im Lauf der Monate still und heimlich aus der Novelle entfernt. Geblieben sind einige Detailänderungen mit höchst bescheidener Bedeutung, wie beispielsweise beim Thema Gaupen oder auch eine Vereinfachung von Bauverfahren - allerdings nur im Randbereich der Bauverfahren in Gartenzonen, was vielleicht 0,1 Prozent des Wohnbauvolumens der Stadt betrifft, während bei 99,9 Prozent alles beim alten bleibt.

Damit verbleiben tatsächlich nur zwei materiell bedeutende Änderungen, die auch das Bauvolumen und die Struktur des Wohnungsbaus in Wien nennenswert beeinflussen werden:

Die erste ist die erwähnte Erschwerung des Abrisses von Gründerzeithäusern. Künftig muss es dafür vorab in allen Fällen eine Genehmigung durch die Stadt, erteilt durch die MA 19, geben, auch wenn bei einem Objekt technische oder wirtschaftliche Abbruchreife gegeben sein sollte. Das sorgt gegenwärtig für einen starken Einbruch des Geschäftsmodells Abriss / Neubau, da die Materie noch neu ist und Entscheidungen der MA 19 dementsprechend einige Zeit erfordern. Auch Investoren und Entwickler haben noch wenig Anhaltspunkte, anhand derer sie einschätzen könnten, ob ein Abbruch genehmigt wird, und sind dementsprechend zurückhaltend. Es ist aber damit zu rechnen, dass diese Übergangsperiode recht rasch zu Ende geht, und die Marktteilnehmer mit den neuen Spielregeln effizient umgehen werden. Tendenziell wird es aber etwas mehr Renovierung und weniger Neubau geben.

Die zweite wichtige Änderung ist die Einführung der Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ und die Erhöhung des Anteils vorgeschriebener geförderter Wohnungen bei Neubauprojekten, für die vorher eine Umwidmung erforderlich ist. Das hat aktuell zu einem spürbaren Rückgang der zum Verkauf angebotenen Liegenschaften geführt. Ob sich das mittelfristig in einem sinkenden Neubauvolumen niederschlagen wird, ist noch kaum einschätzbar. Allerdings wird es definitiv einen höheren Anteil an Wohnungen geben, die in die Qualitätskategorie Geförderter Wohnbau fallen. 

Man sieht, die direkten Wirkungen der Novelle sind überschaubar. Allerdings sollte man nicht die indirekten Wirkungen vernachlässigen. Die Verunsicherung der Bauherren und damit zusammenhängend die wachsende Sorge von Bauunternehmen, dass in zwei, drei Jahren doch nicht so viel gebaut werden könnte, wie bisher angenommen, hat sicher dazu beigetragen, dass der rasante Anstieg der Baupreise gestoppt wurde und sich diese wieder in Richtung eines normalen Niveaus bewegen. Insofern hatte die Novelle tatsächlich auch ihr Gutes.