Engpässe beim Baugrund

Der neue Ruf nach Zwangsmaßnahmen

Wegen immer knapper werdenden Baugründen im städtischen Wohnbau fordern Experten härtere Gegenmaßnahmen. Denkbar seien etwa Rückwidmungen bis hin zu Enteignungen.

Österreich

Angesichts der Knappheit von Baugründen für günstige neue Wohnbauten speziell in Großstädten wie Wien werden Rufe nach Zwangsmaßnahmen - von Wertsteigerungsabgaben bis hin zu Enteignungen - laut.

Bei einer Enquete in Wien haben jetzt Experten die rechtlichen Möglichkeiten dafür diskutiert.

Wegen der rasant steigenden Grundstückspreise - in Wien um 160 Prozent von 1987 bis 2010 - und der tendenziell rückläufigen Liegenschaftsreserven sollte eine grundsätzliche Debatte über die Sozialpflichtigkeit des Eigentums geführt werden, meinte der Obmann der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), Karl Wurm.

Gefahr für den geförderten Mietwohnungsbau

Speziell der gefördert Wohnbau leide unter einem Preis- und Mengenproblem. "Gelingt es nicht, die Grundpreis-Situation in den Ballungsräumen in den Griff zu bekommen, ist der geförderte Mietwohnungsbau nicht mehr möglich", warnte er, "außer die öffentliche Hand subventioniert das wieder unten, damit es doch wieder leistbar ist."

Innerhalb nur eines Jahrzehnts, von 2003 bis 2013, sei die Wiener Bevölkerung um ein Zehntel gewachsen, samt Umgebung sogar um 13 Prozent. Leider boome nur der freifinanzierte Wohnbau, nicht der geförderte, kritisierte der GBV-Obmann und bezifferte den Fehlbestand mit 3.500 Einheiten im Jahr.



Daher hätten die Preise für Eigentumswohnungen von 2010 bis 2013 um 9,4 Prozent jährlich angezogen, obwohl sich die Gründe "nur" um 5,4 Prozent p.a. verteuert hätten.

Nötig sei neben einer forcierten Anwendung der Vertragsraumordnung eine eigene Widmungskategorie "förderbarer Wohnbau" mit klaren Preis-Obergrenzen: "Wir brauchen hier eine klare Determination des Preises und eine Rückwidmung nach 10 Jahren, wenn nicht gebaut wird."

Kritik an "wilden" Veräußerungen

Es gehe nicht an, dass für Wohnungen gedachte Heeresgründe zu 1.000 Euro pro m2 Nutzfläche veräußert werden, wie in Wien geschehen, so Wurm.

Er und Sozialbau-Chef Herbert Ludl erinnerten daran, dass laut Wohnbauförderrichtlinien Grundstücke für geförderte Wohnbauten nicht mehr als 250 Euro pro m2 erzielbarer Nutzfläche kosten dürften, faktisch bewegten sich die Preise heute in Wien zwischen 235 und 250 Euro/m2; von den Gesamtkosten würden meist 10 bis 20 Prozent auf den Grundanteil entfallen.

Und GBV-Obmann Wurm kritisierte, dass es sich in Wien eingebürgert habe, dass Grünland zu Baulandpreisen verkauft werde, "und sei es über Nachbesserungsklauseln".

Kritik auch vom Österreichischen Institut für Raumplanung

Auch aus Sicht von Christof Schremmer vom Österreichischen Institut für Raumplanung (ÖIR) ist "eine Bodenpreisdämpfung für den geförderten Wohnbau erforderlich", sonst könnte womöglich "ein Kippen am Baulandmarkt gar nicht mehr zu stoppen" sein.

Vom Bodensektor erfolge ein zusätzlicher Druck auf den geförderten Wohnbau und auf die Subjektförderung, also finanzielle Hilfe für Menschen durch Mietzuschüsse. Für junge Menschen sei eine Haushaltsgründung nur mehr schwerer möglich, und die Überbelagsquote in Wohnungen wachse.

Der konstante Bevölkerungszuwachs, mit dem noch vor einigen Jahren in dieser Form kaum jemand gerechnet habe - speziell Zuzügler aus dem EU-Raum und vom Balkan - erfordere für Wien eigentlich eine Neubauleistung von 9.000 bis 11.000 Einheiten jährlich, so Schremmer.

Zuletzt habe es hier 2013 aber nur 8.000 Förderzusagen gegeben, 30.000 in ganz Österreich. Die Stadt Wien gehe davon aus, dass die Bevölkerung von heute 1,77 Millionen bis 2041 auf 2,1 Millionen klettert, mehr sogar als die Statistik Austria annimmt.

Beispiele aus Köln und der Schweiz


Wie im Ausland - etwa Köln oder in Schweizer Städten - sollte auch bei uns eine Wertsteigerungsabgabe überlegt werden, regte der ÖIR-Experte an, um die für Kommunen teure Infrastruktur rund um Wohngebiete mitfinanzieren zu lassen.

In Köln etwa würden bei Umwidmungen zwei Drittel des Wertzuwachses zu diesem Zweck abgeschöpft, und nur ein Drittel verbleibe dem Begünstigten. "Auch in Basel und Bern kann man sich das ansehen, das ist beileibe kein kommunistisches Ausland", so Schremmer.

"Leistbares Wohnen kommt hier nicht vor"

"Leistbares Wohnen kommt in den Raumordnungen in Österreich nicht vor", kritisierte der Rechtsexperte Arthur Kanonier von der TU Wien. Zwecks Bodenmobilisierung sollte eigentlich die plankonforme Verwendung von Liegenschaften das Ziel sein. Dennoch seien laut Umweltbundesamt-Daten von 2011 bundesweit 26 Prozent des gewidmeten Baulands nicht verbaut, wobei die Werte länderweise zwischen 6 (Wien) und 34 Prozent stark streuen.

"Bodenpolitische Maßnahmen", auch Enteignungen hält Raumordnungsfachmann Kanonier durchaus für ein mögliches Mittel der Politik. Wenn der Druck nämlich sehr hoch sei, könne man die Eskalations-Pyramide schon höher gehen - ganz oben steht die Enteignung.

Dieser will der TU-Experte zwar ausdrücklich nicht das Wort reden, "aber als Denkmodell" sei das schon in Erwägung zu ziehen. Gegen eine Abschöpfung von Widmungsgewinnen sperrt er sich nicht, obwohl dies wenig mit Bauland-Mobilisierung zu tun habe.

Neuwidmungen von Bauland könnten durchaus befristet erfolgen, sagt er - mit der Drohung einer entschädigungslosen Rückwidmung, sollte nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums ein Bau erfolgen; und das sollte nicht nur bei Neuwidmungen, sondern auch bei Planüberarbeitungen möglich sein.

Die "ultima ratio" einer Enteignung


Eine Enteignung sei immer die "ultima ratio", und es gebe natürlich eine Entschädigungspflicht, betonte Verfassungsjurist Michael Holoubek vom Institut für Österreichisches und Europäisches Recht an der WU Wien.

Die Europäische Menschenrechtskonvention (EMRK) lasse dem öffentlichen Interesse bzw. dem Gesetzgeber aber doch einiges an Gestaltungsmöglichkeit.

Eigentum sei ein Grundrecht, das sei klar, betont Holoubek. Ob hier der Vertrauensschutz ewig gültig sei, wird der Rechtsprofessor gefragt. Er meint dazu: Lasse sich ein eminentes öffentliches Interesse nachweisen, könne man wohl über moderate Mittel nachdenken - wenn man sich vor Augen halte, welche Einschnitte trotz Vertrauensschutz etwa beim Pensionssystem toleriert würden.

Probleme mit Preisobergrenzen


Die Enteignung einer konkreten Liegenschaft könnte aber doch Probleme aufwerfen, erläuterte der Jurist. Es müsste nämlich dann von der öffentlichen Hand ein konkreter Bedarf nachgewiesen werden und auch dass kein anderes Mittel möglich sei zur Errichtung eines Mietwohnungsbaus - das werde aber wohl für ein bestimmtes einzelnes Grundstück nicht gelingen, so der WU-Professor vom Department für Öffentliches Recht und Steuerrecht. Auch mit Preisobergrenzen in Raumordnungen werde es wahrscheinlich ein Problem geben. (apa/pm)