SOLID 06/2021

„BIM hat für alle Beteiligten den größten Impact“

Soll wirklich jeder Prozess digitalisiert werden? Was hat BIM mit dem Energieausweis zu tun? Und wie bekommt man als Projektentwickler E-Mobilität in den Griff? Ein Gespräch mit dem Chef des Parkraum-Digitalisierungspioniers Payuca, Dominik Wegmayer.

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„BIM unterschätzt man mittlerweile, weil schon zehntausend Diskussionen darüber geführt worden sind", meint Digital Native Dominik Wegmayer.

SOLID: Digitalisierung ist seit vielen Jahren eines der großen Themen in der Wirtschaft, wobei die Bau- und Immobilienwirtschaft generell ein Stück nachhinkt. Das vergangene Jahr hat das Thema noch größer und dringlicher werden lassen, es ist ein regelrechter Hype entstanden. Wieviel am Digitalisierungsboom halten Sie für real und was ist Lippenbekenntnis?

Dominik Wegmayer: Es ist durch die Coronakrise ans Tageslicht gekommen, wie mühsam manche Prozesse eigentlich wirklich sind. Das wurde dadurch sichtbar, dass sie nicht oder sehr schlecht aus dem Homeoffice durchführbar waren.

Wir werden meiner Meinung nach auch auf längere Sicht diese Doppelstrukturen haben mit einem Teil im Büro und einem Teil im Homeoffice. Das heißt, dieser Trend zur Digitalisierung hat seinen Grund nicht mehr darin, dass man das Wort Digitalisierung toll findet, sondern weil er eine Notwendigkeit ist und eigentlich gar nicht mehr anders geht – so wie man auch keine Bleistiftpläne mehr machen kann, weil die Bauwerke so komplex geworden sind.

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In der Baubranche ist das Bild ja sehr vielfältig. Es gibt eine Menge analoger Prozesse, die so wie sie waren digitalisiert worden sind oder wo der Prozess analog geblieben ist und nur die Daten digital erfasst werden. Wie sehen Sie das? Gibt es genug „wirkliche Digitalität“?

Wegmayer: Es geht gar nicht darum, jeden Prozess zu digitalisieren. Viel wichtiger ist oft, überflüssige Prozesse gar nicht erst entstehen zu lassen. Wenn zum Beispiel ein Mieter über eine Mieter-App einen Schaden melden und jeder sehen kann, dass der Schaden schon gemeldet ist, wird es keine weiteren Meldungen und damit unnötigen Prozesse mehr geben.

Wo sehen Sie mit Ihrem Unternehmen und Ihrem Produkt sich da?

Wegmayer: Es gibt im ganzen Sprachraum über 250 PropTech-Unternehmen und in dieser Landschaft sind wir ein Baustein. Idealerweise nimmt sich auch jedes PropTech nur einen Prozess vor, bei uns ist es das digitale Parkraummanagement. Aber es geht auch bei uns darum: wie können wir es schaffen, mit im Gesamtprozess vor- oder nachgelagerten Startups zusammenzuarbeiten? Es kann ja niemand glauben, dass etwa ein Hausverwalter 250 verschiedene Dashboards bedienen will.

Wie weit sind Sie bei diesen Abstimmungs- und Schnittstellenprozessen? Und welche Welt erwartet uns? Sie beschäftigen sich ja - im Gegensatz zu einer Mieter-App mit Schadensmeldung - mit zusätzlicher Wertschöpfung durch die flexible Vermittlung und Vermietung von freiem Parkraum in bestehenden Immobilien.

Wegmayer: Unsere Lösung Smart Access ist ein Reader, der kein digitales Schloss ist, sondern mit dem Tormechanismus gekoppelt wird – entweder an den Garagentüren selber oder auch den Hauseingangs- oder Zwischentüren. Damit kann man eine Menge tun und das macht uns sehr flexibel. Unsere vor- und nachgelagerten Themen sind diverse Mieterplattformen. Das würde dann heißen, dass wir keinen weiteren Kanal schaffen, sondern unsere Daten in die jeweiligen Apps weiterleiten bzw. auch in unserer App die Möglichkeit besteht, weiterführende Informationen wie eine bevorstehende Garagenreinigung etc. als Push-Notification anzuzeigen. Andere Prozesse für Anschlüsse sind die Makler mit dem Thema digitale Besichtigungen sowohl für Wohnungen als auch für anzumietende Parkplätze oder Handwerker etc. Man spart sich dabei sämtliche Schlüsselübergaben, Kautionen etc.

Wir arbeiten etwa auch bei Garagen mit dem Torantrieb-Spezialisten Marantec zusammen und da ist zB predictive maintenance ein Thema, auch da können die Prozesse im Zusammenspiel mit unserer Payuca-App viel effizienter gestaltet und verkürzt werden.

Was war der Ursprung der Idee für Payuca? Wie ist Ihr persönlicher Zugang zum Thema?

Wegmayer: Ich selber habe die HTL für Bautechnik gemacht, berufsbegleitend ein Jahr Unternehmensführung studiert und seither studiere ich Immobilienwirtschaft und Liegenschaftsmanagement. Ich bin zum Gründerteam gestoßen, als es darum ging, leerstehende Parkplätze in Wohnhäusern oder Hotels mit der großen Nachfrage auf der Straße zusammenzuführen. Wir haben herausgefunden, dass man das sowohl von der Angebots- als von der Nachfrageseite gut digitalisieren kann, wenn man den Prozess zu Ende denkt: Suche, Findung, Buchung, Bezahlung – und dann brauchten wir dazu noch das erwähnte digitale Zutrittssystem, das wir dann selber entwickelt haben, weil es am Markt tatsächlich nichts gab. Die Hardwareentwicklung war ein steiniger Weg.

Welchen Zeitraum haben Sie dafür benötigt

Wegmayer: Wir haben die Firma im September 2015 gegründet und im Frühjahr 2017 sind wir mit der ersten Garage live gegangen. Es gab zuerst eine einjährige Offene Beta-Phase und im Frühjahr 2018 sind wir in den regulären Betrieb gegangen. Wir haben zunächst mit dem Kurzparkbetrieb über die App begonnen und sind dann zu einem Dashboard für die Hausverwalter weitergegangen, über das dieser alle seine Parkplätze ohne Schlüssel, Übergabeprotokolle etc. managen kann, nicht nur die Kurzparker. Das ist ein ganz anderer Prozess und das verstehe ich unter Digitalisierung.

Welche anderen digitalen und PropTech-Systeme finden Sie gut? Wie ist Ihr Zugang zu BIM?

Wegmayer: Das Spannendste ist branchenübergreifend und über das ganze Gebäude gesehen wahrscheinlich wirklich BIM. Man unterschätzt das mittlerweile, weil schon zehntausend Diskussionen darüber geführt worden sind. Es hat einfach den größten Impact auf alle Beteiligten! Wenn wir von einem Hausverwalter oder einem Projektentwickler ein BIM-Modell zur Verfügung gestellt bekommen, müssen wir nicht mehr nach Plänen und Stellplatznummern fragen. Wir zum Beispiel können unseren ganzen Sales- und Onboardingprozess viel effizienter gestalten, wenn wir eine einheitliche Datenqualität bekommen. Wenn wir dagegen drei Mal nachfragen müssen, bis der Verwalter oder Eigentümer seine Excel-Liste aktualisiert hat und das dann wieder nur eine Zeit stimmt, weil er einen Parkplatz neu dauervermietet, ist das sehr ineffizient und damit teuer.

In der Schweiz gibt es ja Projekte, bei denen ganze Dörfer und Gegenden als BIM-Modell erfasst werden sollen. Was hieße das dann für individuelle Mobilität? Könnte man zB auch die normalen Parkplätze auf der Straße digitalisieren und auch reservieren?

Wegmayer: Wir selber konzentrieren uns hundertprozentig auf beschrankte Flächen. Aber es gibt ein Startup aus München namens Peter Park, das sich auf unbeschrankte Plätze spezialisiert – solche von Supermärkten, Fast-Food-Ketten, Baumärkten etc. Mit denen vertiefen wir gerade die Zusammenarbeit und starten gemeinsam ein erstes Projekt, bei dem es an einem Ort beschrankte und unbeschrankte Flächen gibt.

Aber wir sprechen auch mit Startups, die sich auf die Digitalisierung des öffentlichen Raums spezialisieren – mit Sensoren an Lichtmasten etc.

Es ist natürlich immer eine Frage von Kosten und Nutzen, aber unserer Meinung nach sollte jeder Eigentümer seinen Bestand digitalisieren. Über zehn, zwanzig Jahre hinweg würde so in Kombination mit den neu entstehenden digitalen Zwillingen eine für alle brauchbare nachhaltige digitale Grundlage entstehen – das, was man Single Source of Truth nennt. Heute sind wir da erst bei 0,1 Prozent.

Aber vielleicht geht es ja wie beim Energieausweis, der am Anfang auch exotisch war und jetzt vorgeschrieben ist?

Wegmayer: Natürlich. Jeder Standard entsteht irgendwann einmal. Wenn in den Einreichungsgrundlagen steht, dass man ein 3-D-Modell braucht, wird es jeder liefern müssen. Regulierung ist da sicher ein Schlüssel.

Wie adressieren Sie das Thema E-Mobilität?

Wegmayer: Da werden wir noch 2021 eine wirklich coole Lösung auf den Markt bringen. Wir haben im März eine groß angelegte B2C- und auch B2B-Umfrage gemacht, wie sich die Menschen eine gute Lösung vorstellen können. Wir treten jedenfalls – ohne jetzt ins Detail gehen zu wollen -, dem jeweiligen Projektentwickler eine Komplettlösung zu bieten, egal ob es sich um Neubau oder Bestand handelt. Das beginnt bei der Befragung der Bewohner, um überhaupt einen Bedarf erheben zu können, geht weiter über Beratung und Planung bis zu Grundinstallation, Förderungsbeantragung und -abwicklung bis zum gesamten Betrieb mit Abrechnung, Wartung und 24-Stunden-Support. Wir wollen da neue Wege gehen und auch schnellere und skalierbare Hochlauf- und Finanzierungsprozesse unter Einbeziehung der Mieter etc. möglich machen. Wir haben da wirklich sehr viele Einsichten gewonnen durch unsere Umfrage. Und natürlich wollen wir wieder unnötige Prozesse wie Ladekarten, Kautionen etc. eliminieren und alles in die App bringen.