SOLID-Rechtsfragen am Bau : Baurecht: Zehn Tipps für einen starken Bauvertrag
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In den letzten Jahren wurde auf universitärem Boden verstärkt der Versuch unternommen, die bauvertragliche Risikoidentifikation und -prognose mit wissenschaftlichen Methoden in die Baupreiskalkulation einfließen zu lassen. Dieser Beitrag soll jedem Beteiligten an Bauverträgen ermöglichen, mit relativ einfachen – und zumeist banal anmutenden – Checks kardinale Fehler zu vermeiden. Foto: Fotolia.com
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Kennen Sie Ihren Vertragspartner? Mit wenigen Ausnahmen zeigt die Praxis, dass schon länger bestehende Geschäftsverbindungen weniger anfällig für rechtliche Konflikte sind als einmalige Projekte. Das berühmte „Bauchgefühl“ hilft ebenfalls weiter. Aber auch Erkundigungen in der Branche können das diesbezügliche Verhaltensrisiko des Bauherrn durchaus eingrenzen. Foto:
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Haben Sie verstanden, worin die geschuldete Leistung besteht? Was zunächst klingt wie eine Beleidigung für jeden gelernten Bauingenieur, erweist sich bei vielen Bauabwicklungen als echter Pferdefuß. Die mittlerweile imposant angeschwollenen „Langtext-Leistungsverzeichnisse“ machen ihrem Namen alle Ehre: Die unterschiedliche Leseart ellenlanger LVVorbemerkungen im Zusammenhang mit ebenso umfangreichen Positionsbeschreibungen führt nicht selten auf direktem Weg zum Bauanwalt. Foto:
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Haben Sie verstanden, nach welchen vertraglichen Regeln Ihre Leistungen vergütet werden? Hier machen vor allem zwei Themenbereiche immer wieder Schwierigkeiten: Einerseits die teils leistungs- und teils zeitbezogenen Vergütungsmechanismen im Untertagebau: Hier ist ein profundes Verständnis der Tunnelbaunormen Voraussetzung dafür, um überhaupt in der Lage zu sein, die meist vorhandenen spezialvertraglichen Abweichungen davon zu erkennen und richtig zu interpretieren. Schwierigkeiten bereitet auch häufig die Frage, wie vereinbarte Teilpauschalen im Falle von geänderten oder behinderten Leistungen anzupassen sind. Hier erlebt man zum Teil die skurrilsten Interpretationen und Vermischungen von Einheitspreis- und Pauschalvereinbarungen. Zusätzlich sollen sich die Kaufleute in Ihrem Unternehmen die Bestimmungen rund um die Rechnungslegung, die Mengenermittlung und generell die Zahlungskonditionen ansehen. Ihre Liquidität wird es Ihnen danken. Vor allem Prüflauf- und Rechnungsabstimmungsvorschriften sind hier genau zu untersuchen. Foto:
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Kennen Sie alle Vertragsbestandteile? Fehlt das Leistungsverzeichnis, so fällt dies in der Regel dem ausführenden Unternehmen auf. Auch das Fehlen von Plänen oder dem berühmten Gegenschlussbrief lässt beim Bauunternehmen die Alarmglocken schrillen. Was ist aber mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Konzernmuttergesellschaft des Bauherrn, die – wie auf dem Schlussbrief genannt und ersichtlich – von der angegebenen Webpage der ebengenannten Gesellschaft downloadbar sind? Nicht erst einmal hat sich im Zuge der bauanwaltlichen – um nicht zu sagen „pathologischen“ – Rechtsberatung herausgestellt, dass diese Konditionen den Drucker noch nicht passiert hatten. Foto:
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Kennen Sie Baubeginn und Fertigstellungstermin? Alle Regelungen, die mit der Bauzeit zu tun haben, sollten eindeutig sein und vorgemerkt werden. Damit zusammenhängende Themen sind regelmäßig die Vertragsstrafe (Pönale) sowie besondere Verzugsfolgen. Zu klären ist auch vorab, unter welchen Voraussetzungen ein vertraglicher Anspruch auf Bauzeitverlängerung besteht und wie dieser korrekt anzumelden ist und in einen angepassten Bauvertrag zu münden hat. Zumeist sind gerade diese vertraglichen Bestimmungen nicht von übermäßiger Milde zugunsten des Bauunternehmens geprägt. Foto:
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Unter welchen Voraussetzungen können Sie vom Vertrag zurücktreten? Es ist klar, dass – noch bevor überhaupt ein Angebot abgegeben oder ein Vertrag abgeschlossen wurde – der Gedanke an einen Vertragsrücktritt grotesk anmutet. Tipp des Bauanwalts: Ärgern Sie sich lieber über die 15 Minuten, in denen Sie die einschlägigen Voraussetzungen studiert haben, als über die 15 Monate, in denen Sie sich noch über Ihren zahlungsunwilligen Vertragspartner ärgern müssen. Foto:
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Wie ist das Leistungsänderungsmanagement ausgestaltet? Bekanntlich sind Leistungsabweichungen (das sind Leistungsänderungen, zusätzliche Leistungen und/oder Behinderungen) nahezu an der Tagesordnung am Bau. Der korrekte Umgang mit diesen Themen gehört daher zum kleinen Einmaleins. Zur Beherrschung der hiermit verbundenen Risiken gehören die exakte Kenntnis von Anmeldevoraussetzungen, Formvorschriften und Fristen. Die zur Abhandlung von Mehrkostenthemen erforderliche soziale Lösungskompetenz der Beteiligten kann vertraglich zwar unterstellt werden (Stichwort „Partnerschaftssitzungen“), entzieht sich jedoch bekanntlich der juristischen Beurteilung. Foto:
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Welche Voraussetzungen müssen für die Übernahme vorliegen? Falls Sie Ihre fertige Leistung auch „loswerden“ wollen, sollten Sie sich um die Voraussetzungen hierfür wissend machen. Gerade im Hochbau kommt es vor, dass die Leistungen sämtlicher Beteiligten vom Bauherrn nur zu einem gemeinsamen Zeitpunkt übernommen werden. Das ist für jene Unternehmen problematisch, die schon früher fertig sind und ihre Schlussrechnung legen wollen – gerade diese Berechtigung ist aber häufig mit der Übernahme verknüpft, was wiederum in ein Liquiditätsrisiko führt. Foto:
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Gibt es spezielle Veränderungen der gesetzlichen Gewährleistungs- und Haftungsbestimmungen? Gelegentlich könnte man meinen, dass der Bauherrenphantasie keine Grenzen gesetzt sind, was die Ausgestaltung der Haftungsbestimmungen anlangt. Achten Sie auch darauf, ob die Schadenersatzobergrenzen der Werkvertrags- ÖNORMEN – so diese vertraglich überhaupt gelten – abbedungen wurden, sonst kann es bei allfälligen kostenintensiven Mängeln nach Ablauf der Gewährleistungsfristen zu einem bösen Erwachen kommen. Achten Sie auch auf abweichende oder auffällige Beweislastverteilungen im Falle von Mängeln. Das Vorliegen eines Mangels muss nach den gesetzlichen Regeln immer noch vom Bauherrn behauptet und bewiesen werden. Foto:
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Enthält der Vertrag Bestimmungen, die Sie nicht verstehen? Ja, das ist überhaupt die Kernfrage. Haben Sie den Vertrag im Wesentlichen gelesen? Wenn ja, haben Sie die wesentlichen Bestimmungen auch verstanden? Falls nein, hilft Ihnen entweder das nochmalige Lesen. Oder Sie holen sich Rat. Foto: